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Immobilienbewertung: Haus schätzen lassen – so geht’s

Mit einer Immobilienbewertung haben Sie eine Grundlage für Preisverhandlungen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen. Wir stellen Ihnen die gängigen Methoden der Immobilienbewertung vor und erklären, wie Sie den Wert der Immobilie erhalten oder steigern.

Immobilien bewerten
Falls Sie ein spezielles Objekt verkaufen wollen, kann es sich lohnen, eine Fachperson für Immobilienbewertungen zu beauftragen.
(rh) Der Verkehrswert oder Marktwert ist eine Schätzung des erzielbaren durchschnittlichen Verkaufspreises. Für die Schätzung gibt es zwei gängige Methoden: Sie lassen Ihr Haus beziehungsweise Ihre Wohnung durch eine Fachperson für Immobilienbewertungen oder online schätzen, beispielsweise von IAZI oder Wüest Partner. Es gibt inzwischen auch viele kostenlose Immobilienbewertungen im Internet.

Fachperson oder Onlineschätzung?

Die Onlineschätzung oder hedonistische Bewertung vergleicht Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region, die in den letzten Jahren verkauft worden sind. Sie füllen ein Formular aus, bezahlen online und erhalten innert Sekunden eine Schätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen stimmt. Falls Sie aber ein spezielles Objekt verkaufen wollen, kann es sich lohnen, eine Fachperson für Immobilienbewertungen zu beauftragen. Das kostet mehr, dafür ist die Fachperson mit den örtlichen Verhältnissen vertraut, besichtigt das Haus oder die Wohnung und kennt vielleicht mögliche Kaufinteressenten. Fachpersonen finden Sie unter anderem im Verzeichnis des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft SVIT

Faktoren, die den Wert der Immobilie bestimmen

Ob Fachperson oder Computer, die Schätzung hängt letztlich von denselben Faktoren ab:

Lage

  • Aussicht
  • Nachbarschaft
  • Erschliessung
  • Besonnung
  • Lärmbelastung
  • Steuerfuss
  • Nachfrage

Objekt

  • Wohnfläche
  • Raumvolumen
  • Ausbaustandard
  • Alter
  • Grundriss
  • Architektur

Das Ergebnis der Bewertung ist die Grundlage für Verhandlungen. Der Verkaufspreis kann aber von der Schätzung abweichen, wenn Sie die ruhige Lage am Waldrand beispielsweise höher gewichten (persönlicher Wert) als die Kaufinteressenten. Ausserdem können weitere Faktoren den Preis beeinflussen, zum Beispiel Dienstbarkeiten im Grundbuch. Letztlich hängt der Preis von Angebot und Nachfrage ab. Die Schätzung ist eine wertvolle Grundlage für die Preisverhandlungen.

Ältere Häuser und Wohnungen schätzen

Zwei wichtige Faktoren für den Wert sind das Alter und der Ausbaustandard. Je älter ein Haus oder eine Wohnung ist, desto höher ist die Altersentwertung. Die technische Altersentwertung ist der altersabhängige Minderwert der Bauteile, ihre Lebensdauer hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Material
  • Konstruktion
  • Qualität der Arbeit
  • Sorgfalt der Bewohner
  • Unterhalt
  • Umwelteinflüsse

Kaufinteressenten haben heutzutage andere Ansprüche an ihr Zuhause als früher. Die wirtschaftliche Altersentwertung hängt davon ab, wie zeitgemäss und zweckmässig das Haus oder die Wohnung noch ist. Drei Beispiele:

  • Kaufinteressenten wünschen lieber weniger, dafür grössere Zimmer als früher.
  • Kaufinteressenten wünschen heute lieber ein Badezimmer für die Eltern und eines für die Kinder als ein grosses Badezimmer für alle.
  • Spannteppiche, Tapeten oder eine gemeinsame Waschküche waren vor 20 Jahren üblich. Heute sind sie nicht mehr zeitgemäss.

Immobilienwert erhalten und steigern

Diese Altersentwertung können Sie mit werterhaltenden oder wertvermehrenden Massnahmen vermeiden. Werterhaltend heisst, Sie ersetzen etwas gleichwertig. Zum Beispiel den alten Backofen durch einen neuen. Wertvermehrend wäre, wenn Sie den alten Backofen durch einen Steamer ersetzen würden. Der Unterschied ist wichtig, weil Sie werterhaltende Massnahmen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen dürfen, wertvermehrende aber nicht. Mit einer wichtigen Ausnahme: Investitionen in die Energieeffizienz, in energetische Massnahmen und in erneuerbare Energien dürfen Sie in der Steuererklärung abziehen. Das gilt beispielsweise für Solaranlagen, neue Fenster oder die Isolation von Böden, Wänden und Decken.

Häufige Fragen

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