Häufigste Bauschäden bekämpfen

«Bauten sind von Gesetzes wegen nach den Regeln der Baukunde zu erstellen»: Was in der Theorie keine Zweifel offen lässt, entpuppt sich für Bauleute und Hausbesitzer in der Praxis mitunter als Stolperstein mit oft unangenehmen Folgen.

Bauschäden können als Folge von mangelnder Qualität bei der Bauausführung entstehen.
Bauschäden können als Folge von mangelnder Qualität bei der Bauausführung entstehen.

(stö/ted) Die Verschlechterung eines oder mehrerer Bauteile wird als Bauschaden bezeichnet. Bauschäden können als Folge von mangelnder Qualität bei der Bauausführung entstehen. Wenn Bauten also nicht nach den vereinbarten Anforderungen erstellt worden sind. Bauschäden können aber auch durch unsachgemässe Nutzung von Bauteilen entstehen, wenn beispielsweise, um Energie zu sparen, die Heizung in Neubauten zu stark gedrosselt wird, Räume zweckentfremdet oder Bauteile falsch gereinigt oder gewartet werden. Gebäudeschäden können durch ein Zusammenspiel von Baukonstruktion, Materiallebensdauer, Nutzungsart, Instandhaltung und Pflege entstehen.

Häufigster Schaden ist Schimmel

Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, an der Fassade, im Dach- oder Wohnbereich zählen zu den häufigsten Bauschäden; sie werden meistens durch Schimmelbildung erkennbar. Risse im Mauerwerk, Putzablagerungen, schlechte Wärmedämmung, Zugluft, zerkratzte Oberflächen – aber auch Eindringen von Wasser sind die weitere Schäden, die auf Baumängel oder unsachgemässes Verhalten während der Bauzeit zurückzuführen sind.

Welche Bauteile sind am häufigsten von Bauschäden betroffen und wie lassen sie sich vermeiden?

Schäden an Wie lassen sie sich vermeiden?

  • erdberührten Bauteilen (feuchte Keller)

  • Einholen von Auskunft über die Baugrube (Bodenverhältnisse und Wasserbelastung) vor Baubeginn
  • Dicke der Mindesttrockenschicht messen
  • Anschluss und Lage der Drainage überprüfen
  • Unversehrtheit der Kellerabdichtung, Fuge zwischen Bodenplatte und Wänden, Abdichtung von Versorgungsleitungen.

  • Mauerwerk (Risse in Wänden, Decken und Böden)

  • Prüfen der Bewehrung Bodenplatte und Geschossdecken
  • Schnelles Austrocknen des Rohbaus verhindern

  • Balkonen und Terrassen

  • Gefälle zur Ableitung von Regenwasser einhalten
  • Ausführung und Aufkantung bei Terrassen– und Balkontüren
  • Verdichtung des Untergrundes (Terrassen)

  • Fenstern und Türen

  • Detailliertes Aufmass erstellen
  • Genaue Angaben bei der Ausschreibung

  • Dächern

  • Aussteifung des Dachstuhls
  • Wärmedämmung und Winddichtigkeit des Dachgeschosses kontrollieren

Welches sind die häufigsten Ursachen?

Bauschäden sind oftmals eine Folge einer ungenügenden Planung oder wenn Aufträge zu Konditionen vergeben werden, zu denen eine fachmännische Ausführung praktisch ausgeschlossen werden kann. Ungerechtfertigter Kosten- oder Preisdruck begünstigt Mängel am Bau zusätzlich. Daher gilt der Kontrolle der Verarbeitung besonderes Augenmerk, denn nur eine Qualitätsausführung schliesst Mängel wie Feuchtigkeitsschäden am Baukörper oder Wärmebrücken aus.

Wie lassen sich Baumängel verhindern?

Die meisten Hausbesitzer bauen nur einmal im Leben und wenn diese Erfahrung gemacht worden ist, steht das Haus bereits. Der Einsatz eines Bausachverständigen bzw. eines Bauherrenvertreters, der die Bauherrschaft gegenüber Unternehmer, Architekt und Behörden vertritt, ist daher in jedem Fall prüfenswert. Der Sachverständige vertritt die Interessen der Bauherrschaft bereits während der Planungszeit und er überwacht in der Folge die Ausführung sämtlicher Bauarbeiten.

Nachbesserung oder Minderwert

Treten Schäden bereits bei der Erstellung oder bei der Abnahme des Bauwerks zu Tage, werden sie entweder umgehend gerügt oder im Abnahmeprotokoll aufgeführt. Der jeweilige Urheber wird entweder zur Nachbesserung verpflichtet oder die Bauherrschaft macht einen Minderwert geltend. Die Werkpreisminderung kommt in der Regel dann zur Anwendung, wenn die Nachbesserung mit unverhältnismässig hohem Aufwand verbunden wäre, so z.B. wenn ein Fassadenanstrich um Nuancen von der vereinbarten Farbe abweicht.

Haftung

Für Baumängel infolge unsachgemässer Ausführung oder Konstruktionsfehler werden die jeweiligen Unternehmer, Ingenieure oder Architekten zur Rechenschaft gezogen. Für Mängel durch unsachgemässen Gebrauch hingegen müssen selbstverständlich die Nutzer (Bauherrschaft, Hausbewohner oder Mieter) geradestehen.

Unterschiedliche Rechtslagen

Bei Mängeln, die nicht bei der Bauabnahme erkennbar waren, sieht das Gesetz Verjährungsfristen vor. Je nachdem, ob die Norm SIA 118 im Vertrag verbindlich erklärt worden ist oder nicht, unterscheiden sich die Fristen: So beträgt die Verjährungsfrist für die Mängelrechte ohne Norm SIA 118 nach Gesetz bei beweglichen Werken 1 Jahr, bei unbeweglichen 5 Jahre und für arglistig verschwiegene Mängel 10 Jahre. Unter Anwendung der Norm SIA 118 besteht eine Verjährungsfrist von 2 Jahren für offensichtliche Mängel. Hingegen entfällt bei verdeckten Mängeln die Unterscheidung zwischen beweglich und unbeweglich, so dass für beide eine einheitliche Verjährungsfrist von 5 Jahren gilt. Unverändert gilt die zehnjährige Frist für arglistig verschwiegene Mängel.

Verjährung vermeiden

Die Verjährungsfristen setzen mit der Abnahme ein. Oftmals sind Mängel aber Gegenstand von Diskussionen über Ursachen und Verantwortlichkeiten und die Bauherrschaft läuft mitunter Gefahr, dass ihre Mängelrechte in der Zwischenzeit verjähren. In solchen Situationen ist es ratsam, sich entweder von den möglichen Verursachern einen Verjährungsverzicht ausstellen zu lassen oder durch eine rechtzeitige Klage beim Friedensrichter die Unterbrechung der Verjährungsfrist zu veranlassen.

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