Richtiges Vorgehen bei der Gebäudesanierung

Auf vier mögliche Arten und in vier Etappen: Die energetische Sanierung von Altbauten ist baulich nicht zwingend in einem Schritt, aber mindestens strategisch einheitlich anzupacken.

Die Sanierung von Altbauten ist strategisch anzupacken.
Die Sanierung von Altbauten ist strategisch anzupacken.

(knü) Der Gebäudepark Schweiz ist zu grossen Teilen gebaut. Entsprechend hat der Immobilienmarkt vor allem bestehende Bauten anzubieten. Für potenzielle Käufer kann dies abschreckend sein: Denn nach dem Erwerb einer Liegenschaft folgt oft eine finanziell aufwendige Sanierung. Guter Rat kann daher Geld sparen: Wie viel muss tatsächlich gemacht werden? Genügt eine Teilsanierung? Ist das Gebäude umfassend zu erneuern oder lassen sich bauliche Eingriffe etappieren? Fachleute aus der Immobilienwirtschaft und der Baubranche empfehlen das vier Mal vier der Gebäudesanierung: Jeweils vier unterschiedliche Sanierungsvarianten lassen sich auf ebenso viele Etappen aufteilen.

Varianten mit unterschiedlicher Tiefe

« Gebäudebesitzer können zwischen Werterhaltung, Teilerneuerung, umfassender Erneuerung oder Ersatz-Neubau auswählen», sagt Thomas Ammann, Ressortleiter Energie- und Bautechnik beim Hauseigentürmerverband Schweiz. Das Ausmass der Erneuerung macht ein Gebäude jedoch unterschiedlich fit für die Zukunft. Um über Abbruch oder Sanierung zu entscheiden, sind grundlegende Analysen des Gebäudezustands und der Erweiterungspotenziale durchzuführen. Ob ein Gebäude aufgestockt oder vergrössert werden darf, ist anhand der lokalen Bauvorschriften auszuloten. Tatsächlich kann ein Ersatz finanziell und energetisch günstiger sein als eine Totalsanierung, sagt zudem eine Studie der Fachhochschule Nordwestschweiz.

Zeitliche Perspektive entscheidet

Die Erneuerungsstrategie ist dem Nutzungsbedarf und den finanzielle Möglichkeiten des Eigentümers anzupassen: Konzentriert sich der Umbau auf einen kurzen oder längeren Nutzungszyklus? Liegt die zeitliche Perspektive in der persönlichen Nutzugsdauer oder in der Lebensdauer der Immobilie? Erstreckt sich die Perspektive auf 20 bis 25 Jahre, steht auf jeden Fall eine Instandhaltung respektive Erneuerung der Installationen, der Haustechnik und der sanitären Anlagen an. Bei einer auf 50 Jahre ausgerichteten Planung ist ergänzend die Teilerneuerung der Gebäudehülle in Betracht zu ziehen. Das heisst: Fassadendämmung und Fensterersatz. Soll das bestehende Wohnhaus nach der Sanierung technisch einem Neubau entsprechen, kann auf die Regeln des Baustandards Minergie zurückgegriffen werden. Baulich ist dies mit geringen Mehrkosten zu bewältigen. Solche Investitionen erzeugen zu mehr Komfort und höhere Energieeffizienz: Zusätzlicher Lohn ist ein höherer Gebäude- Marktwert.

Die richtige Reihenfolge

Eine tief greifende Gebäudesanierung kann in mehreren Schritten umfassen. Die Baufachleute des Gebäudestandards Minergie haben ihrerseits ein Vorgehenskonzept – bestehend aus vier Etappen – entwickelt: Die Reihenfolge einzuhalten, kann künftige Mängel vermeiden. Der Start beginnt aussen an der Hülle. Zuallererst braucht es eine Wärmedämmung der Fassade und neue Fenster. Werden ausschliesslich Fenster ersetzt, steigt die Gefahr von Kondenswasser in den Innenräumen. Die Erneuerung des Sonnenschutzes rundet die erste Sanierungsetappe ab.

Die zweite Etappe konzentriert sich auf das darüber und darunter: Dämmen von  Dach, Estrichboden und Kellerdecke. Nach der Verbesserung der Gebäudehülle folgt der dritte Schritt: Heizung und andere technische Anlagen sind bei Ersatz auf den reduzierten Energiebedarf abzustimmen. Die vierte und letzte Etappe umfasst den allfälligen Innenausbau, etwa in Küche, Bad und eventuell ergänzt mit dem Einbau einer Komfortlüftung. Von der Gebäudehülle in den Heizungskeller und danach zur eigentlichen Wohnausstattung, lautet die richtige und nach Bedarf etappierbare Reihenfolge. In Vorbereitung ist ein neues Minergie-Sanierungszertifikat, das für eine derart zeitlich ausgedehnte Erneuerung belohnen soll.

Mehr Geld

Die Qualität der Erneuerung erhöht zwar den Investitionsbedarf. Allerdings werden abhängig von der Eingriffstiefe zusätzliche öffentliche Finanzierungshilfen angeboten. Gemäss HEV-Fachmann Ammann sind Banken bereit, ökologische Hypotheken oder Sanierungsdarlehen zu vergeben. Ausserdem sind energetisch wirksame Sanierungsausgaben in den meisten Kantonen von den Steuern abzugsberechtigt. Und zu guter Letzt greift der Gesetzgeber beim Energiesparen unter die Arme: Bund und Kantone fördern bauliche Energiesparmassnahmen mit jeweils eigenen Programmen. Gebäudebesitzer, welche ihr Wohnhaus mit mangelhafter Substanz in ein zeitgemässes Zuhause verwandeln wollen, dürfen daher mit finanzieller Unterstützung rechnen. Voraussetzung dafür sind höhere Anforderungen an die Energieeffizienz sowie ein Gesuch vor Beginn der Bauarbeiten.

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