Gebäudesanierung: So gehen Sie richtig vor

Der Gebäudepark Schweiz ist zum grossen Teil gebaut. Der Markt hat deshalb immer mehr bestehende Wohnimmobilien anzubieten. Interessierte Käufer kann dies aber abschrecken, weil nach dem Erwerb einer Liegenschaft eine weitere hohe Ausgabe, die kostspielige Sanierung, absehbar ist. Doch guter Rat schont das Portemonnaie und optimiert allfällige Investitionen: Welche Massnahmen sind bei einer Sanierung tatsächlich nötig? Genügt auch eine Teilsanierung? Oder lassen sich bauliche Eingriffe allenfalls etappieren? Fachleute aus der Immobilienwirtschaft und der Baubranche empfehlen ein vier Mal vier: Die Gebäudesanierung lässt sich in vier unterschiedlichen Varianten durchführen und in ebenso vielen Schritten ausführen.

Strategie: Varianten und Eingriffstiefe wählbar

«Gebäudebesitzer können zwischen Werterhaltung , Teilerneuerung, umfassender Erneuerung oder Ersatz-Neubau auswählen», sagt Thomas Ammann, Ressortleiter Energie- und Bautechnik beim Hauseigentürmerverband Schweiz . Die Wahl, wie fit man ein Gebäude für die Zukunft machen will, benötigt jedoch weitere Informationen: Über Ersatz oder Sanierung soll nur nach grundlegenden Analysen zum Gebäudezustand und zu den Ausbaupotenzialen entschieden werden. Die Machbarkeit für eine Aufstockung oder Erweiterung ist zum Beispiel anhand des lokalen Baurechts und Nutzungsplanung auszuloten. Rechnet man mit den Gesamtkosten aus Investition und Betrieb kann sich der Ersatz eines bestehenden Gebäudes durch ein modernes, energieeffizientes Objekt finanziell lohnen. Weil der Neubau im Vergleich zur Totalsanierung durchaus besser abschneiden kann, besagt eine Studie der Fachhochschule Nordwestschweiz.

Ausführung: Die Zeit spielt mit

Die Erneuerungsstrategie berücksichtigt den Nutzungsbedarf und die finanziellen Möglichkeiten des Hauseigentümers. Das erste Kriterium verlangt, den Nutzungszyklus nach dem Umbau festzulegen: Orientiert sich die zeitliche Perspektive an der eigenen Nutzungserwartung oder an der Lebensdauer der Gebäudesubstanz? Will man zumindest 20 bis 25 Jahre Ruhe haben, steht die bauliche Instandhaltung respektive eine Erneuerung der Installationen, der Haustechnik und der sanitären Anlagen im Vordergrund. Eine auf 50 Jahre ausgerichtete Nutzungsplanung zieht derweil eine Teilerneuerung der Gebäudehülle in Betracht; eine Fassadendämmung und der Fensterersatz sind wesentliche Elemente dazu.

Soll das bestehende Wohnhaus technisch zum Neubau aufgerüstet werden, lässt sich eine Erneuerung nach den Regeln des Gebäudestandards Minergie konzipieren und ausführen. Zwar verursacht dies Mehrkosten, doch kann man sich mehrere Vorteile davon versprechen: Energetisch motivierte Investitionen erhöhen die Energieeffizienz und sorgen für mehr Komfort. Zudem ist eine Steigerung des Gebäude-Marktwerts zu erwarten.

Ausführung: die Wahl der Etappen

Je tiefgreifender ein Gebäude saniert werden soll, umso einfacher lassen sich dazu einzelne Schritten definieren. Bau- und Energiefachleute empfehlen, das Gesamtpaket auf vier Etappen aufzuteilen. Einzig die richtige Reihenfolge ist einzuhalten, um künftige Mängel zu vermeiden. Es beginnt aussen an der Hülle, deren Fassaden meistens mit einer besseren Wärmedämmung oder neuen Fenstern zu versehen sind. Nur letzteres umzusetzen, birgt die Gefahr, dass sich Kondenswasser in den Innenräumen bilden kann. Eine bauphysikalische Expertise hilft, allfällige Unsicherheiten zu klären. Was mit der Sanierung der Gebäudehülle problemlos kombiniert werden kann, ist die Erneuerung des Sonnenschutzes. Fertig ist die erste Sanierungsetappe.

Die zweite Etappe beinhaltet das gebaute darüber respektive darunter: in Ergänzung zu den Aussenwänden lassen sich auch Dach, Estrichboden und Kellerdecke besser dämmen. Erst wenn geklärt ist, wie sehr die Gebäudehülle energetisch verbessert wird, darf der dritte Schritt in Angriff genommen werden. Dazu gehört ein allfälliger Ersatz der Heizung und anderer haustechnischer Anlagen. Deren Dimension ist auf den baulich reduzierten Energiebedarf abzustimmen. Die vierte und letzte Sanierungsetappe kümmert sich um den Innenausbau, konkret um die Erneuerung der Oberflächen und Ausstattung von Küche und Bad. Eventuell ist eine Komfortlüftung ergänzend einzubauen.

Zusammengefasst heisst dies: Die Planung einer Gebäudesanierung wandert von der Gebäudehülle über den Heizungskeller zur eigentlichen Wohnumgebung. Welche Eingriffe an den einzelnen Stellen ausgeführt werden, darf individuell bestimmt werden. Die Reihenfolge der einzelnen Etappen sollte jedoch belassen werden.

Finanzierung: Wie eine Sanierung ermöglicht wird

Je tiefgreifender eine Erneuerung geplant wird, umso höher fällt das Investitionsvolumen aus. Allerdings bieten Bund und Kantone zusätzliche Finanzierungshilfen und Fördergelder für energetisch wirksame Massnahmen an. HEV-Vertreter Ammann macht zusätzlich auf Banken aufmerksam, die Darlehen und Hypotheken an ökologische Auflagen knüpfen. Im Weiteren berechtigt eine energetische Gebäudesanierung in der Regel, die Ausgaben über mehrere Jahre von den Steuern abzuziehen. Immobilienbesitzer, die aus einem Wohnhaus mit mangelhafter Substanz ein zeitgemässes und sparsames Zuhause machen wollen, dürfen deshalb mit vielfältiger finanzieller Unterstützung rechnen.