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Sanierter Altbau oder Ersatzneubau?

Neben bautechnischen Fragen stehen beim Entscheid für eine Erneuerung oder einen Ersatzneubau auch andere Aspekte im Vordergrund: Die Bedürfnisse der Eigentümer, baurechtliche Faktoren und die Frage, was wieviel kostet.

Eine sanfte Erneuerung ist in der Regel günstiger als ein Ersatzneubau.
Eine sanfte Erneuerung ist in der Regel günstiger als ein Ersatzneubau.

(jgl) Die Erneuerung von Gebäuden bietet punkto Energieersparnis ein grosses Potenzial. Denn bisher wurden in der Schweiz pro Jahr nur rund ein Prozent der Wohneinheiten energetisch saniert. Gleichzeitig entfällt fast die Hälfte des inländischen Gesamtenergieverbrauchs auf die Gebäude. Aber nicht nur das: Nahezu zwei Drittel der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz sind vor 1981 erstellt worden und befinden sich damit in einem Alter, in dem grössere Erneuerungsarbeiten anstehen. Oft stellt sich dabei auch die Frage nach einem Abbruch des Objekts zu Gunsten eines Neubaus. Dieser lässt im Rahmen des bestehenden Kontexts völlig neue Möglichkeiten zu, sowohl in architektonischer als auch in räumlicher und energetischer Hinsicht. Allerdings kann auch mit einer geschickten Erneuerung eines Gebäudes ein vergleichbares Resultat erreicht werden, das nicht nur in Bezug auf den Energieverbrauch sondern auch architektonisch überzeugt. Um im konkreten Fall zu entscheiden, was sinnvoll ist, lohnt sich deshalb der frühzeitige Einbezug einer Fachperson.

Umfassende Analyse als Basis

Der Architekt oder die Architektin zeigen dabei Strategien für die beiden Optionen Neubau oder Erneuerung auf. Dabei gilt es neben bautechnischen Kriterien und solchen, die die gebäudetechnischen Anlagen betreffen, weitere Faktoren zu berücksichtigen. Diese betreffen beispielsweise die eigene Lebenssituation: Hat die Liegenschaft einen emotionalen Wert, den man nicht verlieren möchte? Vielleicht ist man im Haus aufgewachsen und kann dieses nun von den Eltern übernehmen, möchte es aber an die eigenen Bedürfnisse anpassen. Ein anderer Aspekt ist die baurechtliche Situation: So ist es möglich, dass bei einem Neubau die Grenzabstände eingehalten werden müssen und der neue Baukörper mitten im bestehenden Obstgarten zu stehen kommt. Oder vielleicht sind anstelle des bestehenden dreigeschossigen nur noch zweigeschossige Gebäude erlaubt. Auch wenn man während der Bauphase im Haus wohnen möchte, spricht dies für eine Erneuerung: Nimmt man diese etappenweise vor, ist dies ohne Umzug realisierbar. Aufgrund einer umfassenden Analyse des Gebäudes sowie der Abklärung der Bedürfnisse der Bauherrschaft oder Eigentümer und der rechtlichen Rahmenbedingungen können die Architekten zusammen mit der Bauherrschaft eine Bewertung vornehmen und entscheiden, was für den konkreten Fall sinnvoll ist: Sanieren oder abreissen und neu bauen.

Was kann und will man sich leisten

Dazu gehört nicht zuletzt auch die Kostenfrage: Eine sanfte Erneuerung ist in der Regel günstiger als ein Ersatzneubau. Geht man allerdings bei einer Sanierung weiter, kann auch eine Erneuerung teuer werden: Das hängt von der Tiefe des Eingriffs ab – und vom Zustand der Liegenschaft. Es kann sich im Laufe der Analyse zeigen, dass die Bausubstanz des Hauses, das man erworben hat, so marode ist, dass nur noch der Abbriss und der Neubau der Liegenschaft bleiben. Zudem können sich trotz fachgerechter Analyse gewisse Mängel einer Liegenschaft erst beim eigentlichen Umbau zeigen, was zu höheren als den veranschlagten Kosten führt. Die Frage, ob sich der Grundriss überhaupt mit vernünftigem Aufwand auf die neuen Bedürfnisse anpassen lässt, ist ein weiterer Grund, der für einen Ersatzneubau sprechen kann. Ebenso, wenn sich die Bausubstanz und Tragstruktur des bestehenden Hauses nur mit sehr hohen Kosten sanieren lassen. Auch wenn man einen sehr hohen energetischen Standard erreichen möchte, ist dies bei einer Erneuerung zwar möglich, aber im Vergleich zu einem Neubau je nach konkreter Situation sogar teurer.

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Vorteile beim Ersatzneubau

Gute Lage

Eine Gesamterneuerung ist mit Kosten verbunden: Der Substanzwert des alten Hauses geht verloren, dazu kommen die Abbruch- und Planungskosten sowie die Investitionen für den Neubau. Während der Bauphase gehen die Einnahmen durch Mietzinse verloren. Im Durchschnitt kostet ein Neubau etwa CHF 3'300.- pro Quadratmeter (reine Baukosten). Wer ein neues Haus mit höheren Mietzinsen erfolgreich bewirtschaften will, muss in einem Gebiet mit intakter Wohnungsnachfrage und mit hoher Qualität bauen. An durchschnittlicher oder schlechter Lage lassen sich die erforderlichen Mietzinse nach dem Neubau kaum durchsetzen.

Enormes Energiesparpotenzial

Das Sparpotenzial im Energiebereich ist bei einem Neubau enorm: Ein Wohnhaus, das mit Minergie-Standard gebaut worden ist, braucht weniger als 4 Liter Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche (Energiebezugsfläche). Das ist nicht einmal ein Fünftel des durchschnittlichen Verbrauchs der bestehenden Mehrfamilienhäuser in der Schweiz. Bessere Fenster und eine Wärmedämmung der Fassade tragen zu einem ausgeglichenen Raumklima und daher zu mehr Wohnkomfort bei.

Ökonomischer und sozialer Gewinn

Ein Neubau bietet mehr ökonomisches und soziales Potenzial: Einerseits kann die Ausnutzung erhöht werden, was zu besseren Erträgen führt. Andererseits schafft man mit modernem Wohnraum neue Nachfrage. Dadurch kann ein Quartier aufgewertet und die Siedlungsentwicklung positiv beeinflusst werden. Ein Neubau kann auch aus architektonischer Sicht ein Gewinn sein.

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