Vorteile beim Ersatzneubau

In der Schweiz sind mehr als zwei Drittel der Wohnhäuser nach dem zweiten Weltkrieg gebaut worden, aber nur ein Sechstel ist jünger als 20 Jahre. Fazit: Es besteht ein enormer energetischer Sanierungsbedarf. Oder sollte man besser abreissen und neu bauen? Folgende Vorteile bietet ein Ersatzneubau.

Das Sparpotenzial im Energiebereich ist bei einem Neubau enorm.
Das Sparpotenzial im Energiebereich ist bei einem Neubau enorm.

(mb) Die Gebäudehülle sowie die übrigen baulichen und technischen Komponenten am Wohnhaus besitzen jeweils eine unterschiedliche Lebensdauer von 15 bis 50 Jahre. Die umfassende Erneuerung wird also erst nach etwa zwei Generationen fällig. Bei einem grossen Teil des Gebäudebestands ist diese Frist abgelaufen. Als die Wirtschaft in den Sechzigerjahren des vorigen Jahrhunderts Hochkonjunktur feierte, wurde investiert: Mehr als die Hälfte des gesamten Wohnbestandes in der Schweiz ist in den letzten 50 Jahren gebaut worden. Bei der Sanierung allerdings hapert es. Die jährliche Erneuerungsquote liegt unter 2 %. Nicht einmal die Hälfte dieser Häuser wurde bis ins Jahr 2000 saniert. Und von den renovationsbedürftigen Objekten mussten gerade mal 6 % einem Neubau weichen; wobei die Ersatzquote erst in den letzten Jahren angestiegen ist. Fachleute sprechen deshalb von einem Sanierungsnotstand oder Sanierungsstau. Energieexperten und Energieexpertinnen haben im Rahmen einer Studie das Problem untersucht und folgern: Ein Neubau kann gegenüber einer Totalsanierung bedeutende Vorteile aufweisen - vor allem was den Verdichtungsbedarf und den Grad der Energieeffizienz betrifft. Der Verein Green Building Schweiz, dem namhafte Branchenverbände angeschlossen sind, setzt sich daher für bessere Rahmenbedingungen zur Förderung von Ersatzneubauten ein.

Wachsende Bedürfnisse für den Ersatzneubau

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist langfristig schwer einzuschätzen. Die Gesellschaft verändert sich und damit die Ansprüche an den Wohnraum. Heute brauchen weniger Leute mehr Wohnfläche, und diese soll vielseitig und flexibel genutzt werden können. Wenn der Grundriss eines Ein- oder Mehrfamilienhauses nicht mehr zeitgemäss ist, die Bausubstanz sowie die Anlagen sanierungsbedürftig sind und auch der Schallschutz ungenügend ist, macht es Sinn, über einen Neubau nachzudenken. Infolge des ökonomischen Drucks ist seit 2003 eine starke Zunahme des Abbruchs von Wohnraum zu beobachten. Auf dem durch Abbruch geräumten Gebiet entstand eine grosse Zahl von Wohnungen durch Ersatzneubau. Diese Entwicklung wird im Kanton Zürich statistisch erhoben: Von den über 50'000 Wohnungen, die im Zeitraum 2003 bis 2011 erstellt worden sind, ist ein Drittel bis ein Viertel dem Ersatzneubau zu verdanken. Anfänglich wurden vor allem ungenutzte Industriebauten zurückgebaut und die Areale umgenutzt; inzwischen ist der Abbruch von Wohnbauten wichtig geworden, um bestehende Wohngebiete durch Ersatzneubau baulich zu verdichten und die Nutzungsreserven auf der Parzelle besser auszunützen. Der Ersatz von alten Gebäuden durch neue, grössere Wohnbauten ist vor allem in der Stadt und der Agglomeration Zürich ein grosser Trend: Der Anteil am Neubaumarkt liegt bei über 60 %.

Wichtige Kriterien für den Ersatzneubau

Gute Lage

Eine Gesamterneuerung ist mit Kosten verbunden: Der Substanzwert des alten Hauses geht verloren, dazu kommen die Abbruch- und Planungskosten sowie die Investitionen für den Neubau. Während der Bauphase gehen die Einnahmen durch Mietzinse verloren. Im Durchschnitt kostet ein Neubau etwa Fr. 3'300.- pro Quadratmeter (reine Baukosten). Wer ein neues Haus mit höheren Mietzinsen erfolgreich bewirtschaften will, muss in einem Gebiet mit intakter Wohnungsnachfrage und mit hoher Qualität bauen. An durchschnittlicher oder schlechter Lage lassen sich die erforderlichen Mietzinse nach dem Neubau kaum durchsetzen.

Enormes Energiesparpotenzial

Das Sparpotenzial im Energiebereich ist bei einem Neubau enorm: Ein Wohnhaus, das mit Minergie-Standard gebaut worden ist, braucht weniger als 4 Liter Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche (Energiebezugsfläche). Das ist nicht einmal ein Fünftel des durchschnittlichen Verbrauchs der bestehenden Mehrfamilienhäuser in der Schweiz. Bessere Fenster und eine Wärmedämmung der Fassade tragen zu einem ausgeglichenen Raumklima und daher zu mehr Wohnkomfort bei.

Ökonomischer und sozialer Gewinn

Ein Neubau bietet mehr ökonomisches und soziales Potenzial: Einerseits kann die Ausnutzung erhöht werden, was zu besseren Erträgen führt. Andererseits schafft man mit modernem Wohnraum neue Nachfrage. Dadurch kann ein Quartier aufgewertet und die Siedlungsentwicklung positiv beeinflusst werden. Ein Neubau kann auch aus architektonischer Sicht ein Gewinn sein.

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