Rücklagen für den Gebäudeunterhalt

Spare in der Zeit, so hast du in der Not, rät ein altes Sprichwort. Das gilt auch für Wohneigentum. Bilden Sie vom ersten Tag an Rücklagen für den Gebäudeunterhalt. So erhalten Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und vermeiden Schäden mit hohen Folgekosten. Wer bei den Unterhaltskosten spart, spart am falschen Ort.

Wer bei den Unterhaltskosten spart, spart am falschen Ort.
Wer bei den Unterhaltskosten spart, spart am falschen Ort.

(rh) Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss sein Wohneigentum unterhalten. Den laufenden und regelmässigen Unterhalt vernachlässigen zahlt sich nicht aus, im Gegenteil. Zum einen verliert eine schlecht gepflegte oder gar heruntergekommene Immobilie an Wert, zum anderen können Schäden mit Folgekosten entstehen, die viel höher sind als die «gesparten» Unterhaltskosten.

Legen Sie genügend Geld zurück

Den meisten Wohneigentümern ist klar, dass sie Geld für den Unterhalt auf die Seite legen sollten. Trotzdem tun das nicht alle. Und das, obwohl die Ausgaben für den laufenden Unterhalt und die Nebenkosten Teil der Tragbarkeitsberechnung der Banken waren, als sie ihre Hypothek beantragt hatten. Die Banken rechnen mit einem Prozent des Kaufpreises im Jahr, wenn das Haus oder die Wohnung neu oder renoviert und tadellos in Schuss ist. Das sind 6000 Franken jährlich oder 500 Franken monatlich, wenn Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung 600'000 Franken gekostet hat. Dieses Prozent teilt sich in Nebenkosten sowie laufenden Unterhalt (zwei Drittel) und grössere Anschaffungen sowie Renovationen (ein Drittel) auf.

Ein Konto für die Rücklagen

Am einfachsten überweisen Sie die Rücklagen für den Gebäudeunterhalt jeden Monat mit einem Dauerauftrag auf ein eigens dafür eröffnetes Konto. Dann haben Sie das Geld zur Verfügung und nicht nur budgetiert, falls Sie etwas reparieren lassen oder ersetzen müssen. Am Anfang werden Sie Geld anhäufen, das Sie aber ab dem 10. Jahr brauchen werden (siehe Tabelle «Lebensdauer»).

Als Alternative können Sie zwei Drittel der Rücklagen (kurzfristiger Unterhalt) auf Ihr Konto einzahlen und ein Drittel (langfristiger Unterhalt) zur Amortisation dazuschlagen und indirekt zurückstellen. Wenn grosse Anschaffungen oder Reparaturen anstehen, erhöhen Sie die Hypothek um die Investitionskosten. Diese Variante hat zwei Nachteile: Einerseits machen nicht alle Banken mit, andererseits könnte Ihre Bank die Hypothekarerhöhung ablehnen oder die Amortisationszahlungen erhöhen, weil sie die Liegenschaft tiefer bewertet oder Sie weniger verdienen als früher.

Wie lange halten Bauteile?

Bauteile halten unterschiedlich lange und kosten unterschiedlich viel. Die ersten grossen Ausgaben haben Sie nach ungefähr 10 Jahren, wenn Decken und Wände neu verputzt oder gestrichen und Teppiche ersetzt werden müssen. Experten raten, ein Haus oder eine Wohnung nach 20 bis 30 Jahren umfassend zu sanieren. Das kann schnell 100'000 Franken oder mehr kosten, je nach Grösse und Ansprüchen. Darum lohnt es sich, frühzeitig und regelmässig Rücklagen zu bilden.

Stockwerkeigentümer aufgepasst

Stockwerkeigentümer sind für den Unterhalt Ihrer Wohnung verantwortlich. Der Unterhalt aller Bauteile im gemeinsamen Besitz, zum Beispiel Dach, Heizung oder Lift, ist in den Richtlinien der Eigentümergemeinschaft geregelt. Das Geld für den Unterhalt wird in der Regel in einen Erneuerungsfonds eingezahlt. Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften besitzen einen Fonds, doch über die Hälfte ist unterfinanziert. Das heisst, dass viele Eigentümer die Sanierung der gemeinsamen Bauteile anteilmässig aus der eigenen Tasche bezahlen müssen.

Zusätzliche Informationen

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