Total- oder Teilrenovation: Wann lohnt sich was?

Früher oder später drängen sich an jedem Gebäude Renovationen auf. Aber wie geht man bei Erneuerungen am besten vor? Lohnt es sich, gleich mit der grossen Kelle anzurichten oder bessert man mit Vorteil nur punktuell aus?

Wer über Jahre und Jahrzehnte am und im Haus nur immer das Notwendigste renoviert oder renovieren lässt, tut sich keinen Gefallen.
Wer über Jahre und Jahrzehnte am und im Haus nur immer das Notwendigste renoviert oder renovieren lässt, tut sich keinen Gefallen.

(stö) Während eine Sanierung bis in die Bausubstanz eines Gebäudes eingreifen kann, wird bei einer Renovation primär ein Neuzustand wiederhergestellt. Die Grenzen zwischen Renovation und Sanierung sind in der Praxis aber fliessend. Ob im Bedarfsfall eine Teil- oder Totalrenovation bzw. -sanierung ins Auge gefasst werden soll, ist von verschiedensten Faktoren abhängig:

Welcher Renovationsbedarf besteht?

Gebäudeteile unterliegen unterschiedlichen Lebenszyklen. Während beispielsweise eine Heizung 20 bis 30 Jahre hält, bestehen Ziegeldächer problemlos 40 bis 50 Jahre. Eine Bestandaufnahme ist in jedem Fall angebracht. Ziehen Sie auch unabhängige Fachleute bei, die Sie bei Ihrem Renovationsvorhaben beraten. Beabsichtigen Sie, das Haus dereinst zu verkaufen, so sollten – nebst der Qualität der Bausubstanz – auch Faktoren wie Marktpotenzial in Ihre Überlegungen rund um eine Renovation einfliessen.

Gebäudestrategie ermitteln

Ebenfalls mit Blick auf einen allfälligen Verkauf oder eine Wertsteigerung gibt der HEV Schweiz folgende Faustregeln ab:

  • Gute Bausubstanz und gutes Marktpotenzial = umfassende Erneuerungen (Wertsteigerung der Liegenschaft)

  • Gute Bausubstanz und schlechtes Marktpotenzial = Teilerneuerungen (Werterhaltung oder leichte Wertsteigerung der Liegenschaft)

  • Schlechte Bausubstanz und gutes Marktpotenzial = Ersatz-Neubau

  • Schlechte Bausubstanz und schlechtes Marktpotenzial = nur Investitionen, die der weiteren Nutzung des Gebäudes dienen

Flickwerk verhindern

Wer über Jahre und Jahrzehnte am und im Haus nur immer das Notwendigste renoviert oder renovieren lässt, tut sich keinen Gefallen. Flickwerk schadet dem Gebäude und dessen Wert mehr als es nützt. Auch wenn es ins Portemonnaie geht: Pinselrenovationen reichen früher oder später nicht aus, um ein Haus in Schuss zu halten.

Totalrenovation unter dem Strich günstiger

Es lohnt sich nicht, eine neue, energieeffizientere Heizung einzubauen, wenn eine schlecht isolierte Gebäudehülle die Einsparungen wieder zunichtemacht. Umgekehrt verändern neue, dichtere Fenster die Gebäudephysik, was bei der Fassadenisolierung berücksichtigt werden sollte. Wenn der Bedarf ausgewiesen ist, und es die finanziellen Verhältnisse erlauben, fährt man mit einer Totalrenovation günstiger und besser: Erhält der Maler für jeden Raum einen einzelnen Auftrag, so kostet das am Schluss mehr, als wenn er das ganze Haus am Stück neu streicht. Zudem erlaubt eine Totalrenovation die Abstimmung von Arbeiten und die Einbringung von neuen Gebäudeteilen.

Fördermittel nutzen

Bei Renovations- oder Sanierungsvorhaben können Sie in den Genuss staatlicher Fördermittel kommen. Hierfür sind aber bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. So muss beispielsweise für Beiträge aus dem Gebäudeprogramm die Gebäudehülle als Ganzes (Fenster, Wände und Dach) saniert werden. Viele Kantone und Gemeinden gewähren zudem für energetische Gebäudeerneuerungen Förderbeiträge. Auch solche Überlegungen sind in die Frage «Teil- oder Gesamtrenovation bzw. –sanierung?» miteinzubeziehen.

Über mehrere Steuerjahre verteilen

Steuertechnisch ist es von Vorteil, wenn sich Renovationsvorhaben über mehrere Jahre erstrecken. Auf diese Weise kann der Steuerprogression die Spitze gebrochen werden.

Lohnt sich eine Renovation immer?

Die Antwort lautet: Nein. Übersteigen die veranschlagten Renovationskosten 70% des Wertes einer Liegenschaft, so sollte ein Neubau in Erwägung gezogen werden. Gerade bei Renovationsarbeiten kommt oft Unvorhergesehenes zum Vorschein, das die Kosten zusätzlich in die Höhe treiben kann.

Folgende Bauteile werden bei einer Teil- bzw. einer Gesamterneuerung ersetzt:

Teilerneuerung

  • Apparate wie Kochherd, Kühlschrank, Backofen, Dampfabzug, Geschirrspüler, Waschmaschine, Tumbler

  • Armaturen (Hahnen)

  • Schlösser, Schliessanlagen

  • Wand- und Bodenbeläge aus Textilien und Kunststoff

  • innere Malerarbeiten

  • äussere Malerarbeiten an exponierten Stellen (äusseres Holzwerk alle fünf bis zehn Jahre)

Gesamterneuerung

  • alle Bauteile der Teilerneuerung

  • ganze Sanitär- Ver- und Entsorgung (Zu- und Abwasserleitungen) inkl. Sanitärapparate (Wanne, Schüsseln, Lavabos) und Gasleitungen

  • Küchenbauten

  • Heizanlage

  • Energietechnische Verbesserungsmassnahmen

  • Elektroinstallationen (mindestens Anpassung an neue Sicherheits- und Installationsvorschriften)

  • Gebäudehülle: Aussenanstrich, evtl. Dämmung, Flachdächer, Ziegeldächer (überholen, evtl. umdecken, Isolation der Dachräume etc.), Fenster, Spenglerarbeiten, Umgebung, Zugänge, Aussentüren und –tore

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