Aufstocken von Gebäuden

Wenn der Platz knapp wird, ist die Aufstockung einer Immobilie eine vergleichsweise günstige Möglichkeit zur Wohn- oder Nutzraumgewinnung. Bevor sie in Angriff genommen wird, gilt es hinsichtlich Bauordnung, Statik und energetischen Massnahmen Abklärungen vorzunehmen.

Bei einer Aufstockung handelt es sich um die Vergrösserung der Gebäudehülle durch eine Erhöhung.
Bei einer Aufstockung handelt es sich um die Vergrösserung der Gebäudehülle durch eine Erhöhung.

(pg) In der Schweiz ist der Baugrund in städtischen und stadtnahen Gebieten teuer und rar geworden. Teils aus finanziellen Überlegungen, teils aus Platznot oder auch weil ohnehin Sanierungsarbeiten am Dach oder der oberen Gebäudehülle anstehen, spielen viele Besitzer von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern mit dem Gedanken, ihr Gebäude aufzustocken. Im Gegensatz zum Ausbau eines Dachgeschosses zur verbesserten Nutzung der Wohnfläche handelt es sich bei einer Aufstockung um die Vergrösserung der Gebäudehülle durch eine Erhöhung.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, seine Immobilie aufzustocken, sollte von Beginn weg einen Architekten beiziehen. Dieser wird in einem ersten Schritt klären, ob die Realisierung des Projekts überhaupt möglich ist und wenn ja, welche Form sich am besten eignet.

Baubewilligung notwendig

Wie hoch und mit welchen Materialien gebaut werden darf, ist in Gesetzen und Verordnungen von Bund, Kantonen und Gemeinden geregelt. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinden hält zum Beispiel fest, wie viele Geschosse ein Gebäude in einer bestimmten Gemeindezone haben darf. Für Laien ist der Durchblick schwierig, bei einem grösseren Bauvorhaben wie der Aufstockung eines Gebäudes ist aber in der ganzen Schweiz davon auszugehen, dass eine vollständige Baubewilligung notwendig ist. Grundsätzlich stehen die Behörden solchen Vorhaben positiv gegenüber, weil sie ein Interesse daran haben, dass vorhandene Bauten genutzt und gleichzeitig energetisch saniert werden, statt immer mehr Land zuzubauen. Trotzdem empfiehlt es sich, die Nachbarn frühzeitig in das Projekt einzubeziehen und sie so wenn möglich von Einsprachen, die das Projekt verzögern, abzuhalten.

Verschiedene Bauweisen

Wenn die architektonischen Voraussetzungen von den Behörden abgesegnet worden sind, stellt sich die Frage nach der Bauweise. Dabei wird die gewählte Form der Aufstockung massgeblich durch die statische Belastbarkeit des Baubestandes bestimmt. Sehr oft kommt aus Gründen der Statik denn auch eine Leichtbauweise mit Holz- oder Stahl-Konstruktionen in Frage, die deutlich leichter sind als Stein und Beton. Vorgefertigte Holzbauelemente mit Installationsebenen ermöglichen ausserdem eine kürzere Bauzeit. Die Bewohner des Hauses brauchen bei der Aufstockung nicht auszuziehen und Verbindungstreppen und Deckendurchbrüche für die Haustechnik erfolgen erst, wenn die Aussenhülle wieder geschlossen ist.

Wer aber seine bestehende Beton- oder Stein-Immobilie lieber mit dem gleichen Material aufstockt, hat dazu ebenfalls die Möglichkeit. Sollten die vorgängigen statischen Untersuchungen eine mangelnde Tragfestigkeit ergeben, können die Anforderungen mit ergänzenden Massnahmen wie Stahlträgern angehoben werden.

Dach anheben, aufmauern, Dach absenken

Nicht immer ist aber ein neuer Aufbau notwendig. Bei einem guten Zustand von Gebäude und Dach ist es auch möglich, das Dach anzuheben. Dabei wird es vom Baukörper getrennt und mit einem Kran angehoben. Die bestehenden Wände werden aufgemauert oder mit der gewünschten Holzkonstruktion erhöht und das Dach anschliessend wieder aufgelegt.

Die beschriebenen Varianten eignen sich, wenn zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden soll. Wenn aber eine weitere Wohnung geplant ist, sind umfassendere bauliche Massnahmen notwendig, beispielsweise ein zusätzlicher Wohnungseingang oder die Fortführung des bestehenden Treppenhauses. Auch die Installation der Haustechnik wird komplexer.

Zeit für energetische Sanierung

Eine Gebäudeaufstockung sollte immer auch mit einer energetischen Sanierung verbunden werden. Gerade in vielen älteren Gebäuden ist die Wärmedämmung immer noch ungenügend. Die Aufstockung ist die passende Gelegenheit, die oberste Gebäudeeinheit auf den neuesten Stand zu bringen. Und auch nur so lässt sich der neu gewonnene Wohnraum im Sommer und Winter bei angenehmem Klima nutzen. Bund und Kantone unterstützen Hausbesitzer mit dem Gebäudeprogramm zwar bei der energetischen Sanierung ihrer Immobilien, Aufstockungen sind dabei aber ausgenommen. Unterstützt werden nur Sanierungen von bestehenden Bauteilen.

Viel Einsparungspotenzial

Dennoch ist die energetische Sanierung im Zusammenhang mit einer Gebäudeaufstockung eine Möglichkeit, Geld zu sparen. Einsparungspotenzial ergibt sich, weil bei einer Aufstockung keine Grundstück- oder Erschliessungskosten entstehen und in den neuen Räumen die bereits bestehende Haustechnik genutzt werden kann. Ausserdem erhöht sich durch die Aufstockung der Wert der Immobilie und steuerlich können für den Umbau Abzüge getätigt werden. Dem stehen die Kosten für die Aufstockung gegenüber, die basierend auf der gewählten Aufstockungsform und der Fläche stark variieren.

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