Einreichen des Baugesuchs und Baubewilligungsverfahren

Auf einem Grundstück soll der Traum vom Eigenheim verwirklicht werden. Ideen, Vorstellungen und finanzielle Mittel sind vorhanden – damit sind aber noch nicht alle Voraussetzungen geschaffen. Eine eingehende Prüfung der auf dem Grundstück anwendbaren Vorschriften, Reglemente und Zonenpläne bereits vor dem Erwerb ebnet den Weg.

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Ein gut vorbereitetes, reglementskonformes Bauprojekt reduziert auch die Angriffsfläche für eventuelle einsprachehungrige Nachbarn.

Bewilligungspflicht von Bauten

Gemäss Artikel 22 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) dürfen «Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass a)die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und b) das Land erschlossen ist.» Mit diesem Gesetzesartikel wird der Grundstein für eine Bewilligungspflicht von Bauten gesetzt und werden gleichzeitig die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung, nämlich die Zonenkonformität und die Landerschliessung definiert. Diese Bewilligungspflicht sowie die Voraussetzungen für die Bewilligungserteilung können von Bund und Kantonen mit weiteren Voraussetzungen versehen und konkretisiert werden (Art. 22 Abs. 3 RPG).

Für welche Bauten keine Bewilligung notwendig ist, legen die kantonalen Baugesetze fest. Über die geltenden Bestimmungen bei einem Projekt, welches in der Bauzone einer Gemeinde angesiedelt ist, informiert das zuständige Bauamt der Gemeinde, ansonsten hilft das kantonale Bauamt weiter.

Das formelle Baubewilligungsverfahren

Eingereicht wird das Baugesuch bei der Gemeindeverwaltung. Unter Umständen wird es von dort an die zuständige kantonale Stelle weitergeleitet. Welche Informationen und Dokumente für die Prüfung des Gesuchs erforderlich sind, geht aus dem Formular für die Einreichung des Baubewilligungsgesuchs hervor.

Schafft das eingereichte Gesuch die Hürde der vorläufigen Prüfung, folgt die öffentliche Bekanntmachung, wo auch über die Fristen für allfällige Einsprachen informiert wird. Während der Dauer der öffentlichen Auflage des Baugesuchs und der Projektunterlagen können Letztere eingesehen werden und Interessierte, z.B. Nachbarn, können Einsprache gegen das Bauprojekt erheben. Gleichzeitig überprüfen die zuständigen Ämter die Zulässigkeit des Bauprojekts.

Im Baubewilligungsverfahren wird grundsätzlich nur die Übereinstimmung des Projekts mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts sowie den übrigen massgeblichen Vorschriften des öffentlichen Rechts überprüft. In erster Linie muss das Bauprojekt der betroffenen Nutzungszone der Gemeinde entsprechen. Nutzungszonen definieren nicht nur die generelle Art der Nutzung (z.B. Wohnzone, Gewerbezone usw.), sondern ebenfalls deren detaillierte Ausgestaltung (wie Ausnützungsziffer, Bauhöhen, Bauabstände usw.). Eventuelle Detailbebauungspläne (welche zum Bespiel die Ausrichtung einer Baute, die Dimensionen von Fenstern usw. festlegen können) sind ebenfalls zu beachten. Weitere Anforderungen können schliesslich aus dem Bereich des Baurechts oder des Umweltschutzes (Wasser, Luft, Abfall, Lärm) gestellt werden oder stehen im Interesse der öffentlichen Gesundheit und der Sicherheit. Rein privatrechtliche Einwände, wie zum Beispiel ein Hinweis auf eine Bauverbotsdienstbarkeit, sind im Baubewilligungsverfahren hingegen grundsätzlich nicht zu beachten, sondern müssen beim Zivilrichter geltend gemacht werden.

Wenn das Bauvorhaben den geltenden eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Bestimmungen entspricht, wird eine Baubewilligung erteilt.

Zusammenfassend wird das so genannt formelle Baubewilligungsverfahren in folgende Etappen gegliedert (wobei deren Ausgestaltung von Kanton zu Kanton verschieden sein kann):

  • Baugesuch einreichen (gegebenenfalls durch eine gemäss kantonalem Register befähigte Person)
  • vorläufige Prüfung
  • Publikation und öffentliche Auflage
  • Begutachtung durch betroffene Ämter
  • eventuelles Einspracheverfahren
  • Baubewilligungsentscheid
  • eventuelles Beschwerdeverfahren

Die Dauer des formellen Baubewilligungsverfahrens hängt von verschiedenen Aspekten ab, unter anderem vom Umfang des Bauvorhabens (welcher insbesondere die betroffenen Ämter definiert) und der Qualität des Baugesuchs, sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht.

Ein bauwilliger Grundeigentümer sieht sich so einer Vielzahl teils komplexer und detaillierter Vorschriften gegenüber, welche sein Bauvorhaben einschränken können. Eine eingehende Prüfung der auf dem Grundstück anwendbaren Vorschriften, Reglemente und Zonenpläne ist daher bereits vor dem Erwerb des Grundstückes angezeigt. Wenn dann ein Bauprojekt ausgearbeitet ist, gilt es, das formelle Baubewilligungsverfahren zu bestreiten. Ein gut vorbereitetes, reglementskonformes Bauprojekt erlaubt nicht nur ein zügiges Vorgehen mit den Behörden, sondern reduziert ebenfalls die Angriffsfläche für eventuelle einsprachehungrige Nachbarn.

Zusätzliche Informationen

ImagePoint: (Jo Montana) Artikel drucken