Grundbuch: Lasten und Rechte

Im Grundbuch werden nicht nur Eigentumsverhältnisse an Grundstücken festgehalten, sondern auch Lasten und Rechte. Unter anderem Grundpfandrechte sowie Dienstbarkeiten wie das Durchfahrtsrecht, das Nutzniessungsrecht oder das Wegrecht.

Kontrollieren Sie, was für Dienstbarkeiten auf dem Grundstück lasten, für das Sie sich interessieren, und lassen Sie sich alle genau erklären.
Kontrollieren Sie, was für Dienstbarkeiten auf dem Grundstück lasten, für das Sie sich interessieren, und lassen Sie sich alle genau erklären.

(rh) Wenn Sie ein Grundstück oder Wohneigentum erwerben wollen, müssen Sie zuerst den Kauf finanzieren. 20 % Eigenkapital brauchen Sie mindestens, den Rest leihen sich die meisten von ihrer Bank. Bevor aber eine Bank einen Baukredit oder eine Hypothek gewährt, will sie sicher sein, dass sie wieder zu ihrem Geld kommt, falls Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Deshalb wird die Schuld auf Ihre Kosten im Grundbuch eingetragen. Damit ist die Schuld grundpfandgesichert, in der Regel im ersten Rang, und die Bank erhält ihr Geld vor allen anderen Gläubigern, falls Sie Konkurs anmelden müssen. Selbstverständlich können auch andere Gläubiger einen Schuldbrief als Sicherheit verlangen, zum Beispiel ein privater Geldgeber, der Ihnen Geld für den Kauf leiht.

Pfandrechte besser umschreiben als löschen

Grundpfandverschreibungen kosten Notariatsgebühren. Schauen Sie deshalb im Grundbuch nach, ob Pfandrechte existieren, die Sie umschreiben können. Das ist günstiger, als alte Pfandrechte zu löschen und neue Pfandrechte zu errichten. Lassen Sie Schuldbriefe bestehen, selbst wenn Sie Ihre Schulden abbezahlt haben. Sie können sie wieder brauchen, falls Sie Ihre Hypothek aufstocken oder Ihre Liegenschaft verkaufen wollen. Tipp: Nicht alle Pfandrechte sind im Grundbuchauszug sichtbar, zum Beispiel Pfandrechte von Gemeinden für unbezahlte Steuern und Bauhandwerker-Pfandrechte. Klären Sie ab, ob solche Einträge bestehen. Falls ja, hinterlegen Sie das Geld, das für die Tilgung notwendig wäre, auf einem Sperrkonto, bis der Verkäufer seine Schulden beglichen hat.

Blick ins Grundbuch zahlt sich aus

Im Grundbuch sind noch andere Rechte festgehalten. Die Dienstbarkeiten oder Servitute, beispielsweise das Wegrecht, sind nur rechtskräftig, wenn sie im Grundbuch stehen. Das Zivilgesetzbuch definiert, was eine Grunddienstbarkeit ist: «Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses anderen Grundstück gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.» Das sind die wichtigsten Dienstbarkeiten, die Sie kennen müssen:

  • Das Durchfahrtsrecht gibt Grundstückeigentümern, die ihr Land für einen Strassenabschnitt zur Verfügung gestellt haben, das gemeinsame Fuss- und Fahrwegrecht.
  • Das Durchleitungsrecht räumt dem Grundeigentümer das Recht ein, Leitungen für Gas, Strom oder Wasser durch das Nachbargrundstück zu führen.
  • Das Mitbenützungsrecht definiert, wer auf dem gemeinsamen Parkplatz parken oder im Kriegs- beziehungsweise Katastrophenfall den Zivilschutzraum benutzen darf.
  • Das Näherbaurecht regelt Abweichungen von Bauvorschriften, beispielsweise wenn der Nachbar für eine Garage näher als erlaubt an die Grundstückgrenze bauen darf.
  • Das Nutzniessungsrecht räumt dem Nutzniesser das Recht ein, ein Grundstück zu nutzen. Er darf das Land bebauen, das Haus bewohnen oder die Wohnung vermieten. Der Ertrag gehört ihm, dafür zahlt er den Unterhalt der Liegenschaft sowie die Hypothekarzinsen, Versicherungen und Steuern.
  • Das Wegrecht gibt den Bewohnern eines Grundstücks, das nicht oder ungenügend an das öffentliche Strassennetz angeschlossen ist, das Recht, private Wege oder Zufahrten auf dem Nachbargrundstück zu benutzen.
  • Das Wohnrecht wird in der Regel mit einer Erbschaft an den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner auf Lebzeiten eingeräumt. Dieser soll so lange wie möglich im gemeinsamen Haus oder in der gemeinsamen Wohnung leben können.

Kontrollieren Sie, was für Dienstbarkeiten auf dem Grundstück lasten, für das Sie sich interessieren, und lassen Sie sich alle genau erklären. Und prüfen Sie gleichzeitig, ob Sie allenfalls Rechte an benachbarten Grundstücken erwerben würden. Sinnvoll ist es, alte Dienstbarkeiten zu bereinigen und die Servitute den neuen Verhältnissen anzupassen.

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