Hausbau oder Hauskauf im Baurecht

Ein Haus bauen kostet viel Geld. Unter anderem, weil Land in der Schweiz knapp ist und immer teurer wird. Oft scheitert der Traum von den eigenen vier Wänden an zu hohen Baulandpreisen. Für die, die sich das Grundstück nicht leisten können, gibt es eine Alternative: Bauen im Baurecht. Wer beim Hausbau – oder auch beim Hauskauf – an Baurecht denkt, sollte sich das aber gut überlegen.

Für die, die sich das Grundstück nicht leisten können, gibt es eine Alternative: Bauen im Baurecht.
Für die, die sich das Grundstück nicht leisten können, gibt es eine Alternative: Bauen im Baurecht.

(rh) Eine verzwickte Situation, auf den ersten Blick. Martina M. will weder bauen noch ihr Grundstück verkaufen, Hans H. will zwar bauen, hat aber zu wenig Geld, um Land zu kaufen. Die Lösung ist einfach: Frau M. «vermietet» ihr Land Herrn H. Dafür schliessen die beiden einen Baurechtsvertrag ab. Das heisst, Frau M. räumt Herrn H. das Recht ein, ihr Grundstück zu bebauen. Dafür zahlt Herr H. Frau M. einen Baurechtszins. Baurechtsverträge werden für 30 bis 100 Jahre abgeschlossen, müssen notariell beglaubigt werden und können jederzeit verlängert werden.

Das Baurecht als Servitut

Mit dem Eintrag in das Grundbuch wird das Baurecht eine dauernde und selbstständige Dienstbarkeit (Artikel 779 ZGB). Dauernd, weil das Baurecht mindestens 30 Jahre lang besteht, selbstständig, weil es an keine Person gebunden ist und deshalb vererbt, verkauft oder verschenkt werden kann. Ausserdem kann das Baurecht dank dem Grundbucheintrag auch mit einer Hypothek belastet werden. Im Baurechtsvertrag einigen sich Baurechtgeber und Baurechtnehmer über «Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen» (Artikel 779b ZGB).

Was passiert nach Vertragsende?

Sobald der Vertrag abgelaufen ist, geht das Haus an den Baurechtgeber über. Der Baurechtnehmer beziehungsweise seine Rechtsnachfolger, zum Beispiel die Erben oder Käufer, müssen ausziehen. Dafür erhalten sie vom Baurechtgeber eine Entschädigung. Wie diese sogenannte Heimfallentschädigung berechnet wird, muss im Baurechtvertrag geregelt werden. Heute sind Heimfallentschädigungen von 70 bis 80 Prozent des zukünftigen Zustandswertes üblich. Der Baurechtgeber kann aber auch auf eine Entschädigung verzichten oder die Übernahme sämtlicher Kosten für den Rückbau verlangen.

Knackpunkt 1: die Heimfallentschädigung

Die Höhe der Entschädigung ist häufig mit dem Wert des Hauses verknüpft. Der Zustand und damit Wert variieren je nach Bauqualität, Nutzungsintensität und Unterhalt. Deshalb ist es so schwierig, den Wert in bis zu 100 Jahren zu schätzen. Ausserdem spielt die Bauteuerung eine entscheidende Rolle. Ist sie höher als die Altersentwertung, steigt der Zustandswert über die Baukosten und damit auch die Heimfallentschädigung – oder umgekehrt.

Knackpunkt 2: der Baurechtszins

Für das Baurecht zahlt der Baurechtnehmer einen Zins. Wie dieser während der Laufzeit angepasst wird, regelt der Vertrag. Denkbar sind verschiedene Varianten, für den Baurechtsvertrag gilt weitgehende Vertragsfreiheit. Der Zins kann zum Beispiel mit dem Landesindex der Konsumentenpreise oder den Hypothekarzinsen gekoppelt werden. Je nach Teuerung und Kapitalmarkt kann das einen grossen Unterschied ausmachen. Übrigens: Baurechtszinsen gelten beim Bund und in vielen Kantonen als Anlagekosten und dürfen nur vom Eigenmietwert abgezogen werden, nicht aber als Schuldzinsen vom Einkommen.

Fazit: Lassen Sie sich beraten

Das Baurecht hat für alle Vorteile. Der Baurechtgeber behält das Grundstück und schützt sich mit sicheren Zinserträgen vor der Inflation. Der Baurechtnehmer kann bauen, obwohl ihm das Geld für das Land fehlt, reduziert seine Anlagekosten und steigert, falls er das Haus vermietet, seine Immobilienrendite. Trotz der Vorteile lohnt es sich für den Baurechtnehmer und den Baurechtgeber, sich beraten zu lassen. Vor allem wegen der Knackpunkte Heimfallentschädigung und Baurechtszins, aber auch sonst: Bis zu 100 Jahre Vertragslaufzeit sind eine sehr lange Zeit.

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