Baumängel: Wer haftet – und was können Sie tun?

(rh) Die Bauabnahme ist für Bauherrinnen und Bauherren der wichtigste Tag des Bauprojekts. An diesem Tag müssen Sie Ihr Haus vom Keller bis zum Dachstock auf Schäden prüfen und alle Mängel rügen. Ab diesem Tag laufen auch die Garantie- und Rügefristen. Laut Obligationenrecht ist die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Häuser fünf Jahre und verdoppelt sich bei arglistiger Täuschung auf zehn Jahre. Während dieser Garantiezeit muss die Verkäuferin oder der Verkäufer alle Mängel beheben, die rechtzeitig – sprich sofort – gerügt werden. Falls Sie einen offensichtlichen Mangel nicht bei der Bauabnahme rügen, gilt das Bauwerk auch mit Mangel als genehmigt – und Sie verlieren Ihren Garantieanspruch. Darum kann es sich durchaus lohnen, wenn Sie sich von einem unabhängigen Bauherrenberater begleiten lassen.

Wichtige Rüge- und Mängelfristen

• Verjährungsfrist: 5 Jahre
• Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel: 10 Jahre
• Rügefrist: sofort
• Rüge- und Garantiefrist nach SIA-Norm 118: 2 Jahre, anschliessend gemäss OR

Mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA müssen Sie Mängel nicht sofort rügen und haben zwei Jahre Zeit, sie zu melden. Darum empfiehlt es sich, einen Vertrag mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer nach SIA-Norm 118 abzuschliessen.

Das Abnahmeprotokoll

Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Bauabnahme und schauen Sie sich das Haus gründlich an. Protokollieren Sie alle Mängel, die Sie und Ihre Beraterin oder Berater entdecken, und definieren Sie auch gleich, bis wann sie behoben werden müssen. Wenn die Architekten oder die Bauleitung bei einem Mangel anderer Meinung sind, sollten Sie die Situation dokumentieren, zum Beispiel mit Bildern oder Notizen. Schreiben Sie auch solche Mängel auf, die von allein verschwinden sollen, beispielsweise Feuchtigkeitsflecken. Als Laie können Sie Mängel und ihre Folgen nur schlecht einschätzen. Denken Sie daran, das Protokoll von den Architekten oder der Bauleitung unterschreiben zu lassen, bevor Sie die Baustelle verlassen.

Ihre Mängelrechte

Nach der Bauabnahme müssen Sie, die Architekten oder die Generalunternehmung alle Handwerkerinnen und Handwerker rügen, die für die Mängel verantwortlich sind. Wenn Sie diese Aufgabe übernehmen, müssen Sie in Ihren Mängelrügen die Schäden detailliert beschreiben, den Handwerkern eine Frist setzen, bis wann sie die Mängel beheben müssen, und Ihre Rügen eingeschrieben verschicken. Die Handwerkerinnen und Handwerker haben laut Obligationenrecht drei Möglichkeiten, einen Mangel zu beheben: Nachbesserung, Minderung und Wandlung

• Sie bessern ihr Werk nach. Die Nachbesserung ist sinnvoll, wenn ein Mangel einfach zu beheben ist, zum Beispiel eine Wand nochmals gestrichen werden muss. Die Handwerkerin oder der Handwerker kann aber eine Nachbesserung verweigern, wenn der Aufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. Wenn sie oder er sich weigert, kann die Bauherrschaft mit einer richterlichen Ermächtigung einen anderen mit der Nachbesserung beauftragen – auf Kosten der fehlbaren Handwerker. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung könnte eine Handwerkerin oder ein Handwerker sogar dazu verpflichtet werden, einen Vorschuss zu leisten. Allerdings müssen dafür gewisse Modalitäten eingehalten werden.
  
• Sie mindern den Preis, weil eine Nachbesserung unmöglich oder (zu) aufwendig ist. Für einen Kratzer lohnt es sich beispielsweise nicht, den kompletten Linoleumboden zu ersetzen. In der Regel ist der Preisnachlass bei einer Minderung aber gering. Die Bauherrschaft akzeptiert den Mangel als Minderwert. Dann schuldet die Handwerkerin oder der Handwerker den Ersatz des Minderwerts oder die Bauherrschaft zieht den Betrag von der Rechnung ab.
  
• Im schlimmsten Fall, wenn das Werk unbrauchbar ist, können Sie die Annahme verweigern und vom Vertrag zurücktreten. Eine solche Wandlung kommt allerdings selten vor, – weil sie nur bei Werken möglich ist, die der Handwerker oder die Handwerkerin demontieren und zurücknehmen kann.

Die SIA-Norm 118

Ob ein Mangel vorliegt, muss gemäss Obligationenrecht die Bauherrschaft beweisen. Besser gestellt sind Sie mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118, der Bauherrinnen und Bauherrn im Mängelrecht besserstellt und die Beweislast während der zwei Jahre Garantiefrist umkehrt: Die Verkäuferin oder der Verkäufer oder die Generalunternehmung muss beweisen, dass kein Mangel vorliegt. Dafür verpflichtet Sie die SIA-Norm 118 dazu, zuerst die Nachbesserung zu verlangen. Die Minderung oder Wandlung können Sie erst verlangen, wenn die Handwerkerin oder der Handwerker die Nachbesserung abgelehnt oder nicht nachgebessert hat.

Um zu gewährleisten, dass Garantiearbeiten sichergestellt sind, regelt die SIA-Norm 118 auch Garantieleistungen. In der Regel sind das Bürgschaften von Banken oder Versicherungen in der Höhe von fünf bis zehn Prozent der Auftragssumme. Muss ein Mangel behoben werden, sollte die Bauherrin oder der Bauherr dafür sorgen, dass das vor Ablauf der Bürgschaftsfrist geschieht oder die Frist verlängert wird.