Eigentumsformen von Wohneigentum

Fragen, die ein Paar beim Kauf eines Hauses zu klären hat: Wer wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen? Was passiert bei einer Scheidung oder einem Todesfall? Welche Rechte hat der Konkubinatspartner?

00_eigentumsformen_1_quer
Für Ehe- oder Konkubinatspaare bzw. gleichgeschlechtliche eingetragene Partnerschaften unterscheidet das Gesetz drei Formen von Immobilienbesitz.

(bw) Zu jedem Haus gehört ein Eigentümer, und dieser ist im Grundbuch eingetragen. Das Gesetz kennt drei Eigentumsformen:

Alleineigentum

Ein Partner oder eine Partnerin trägt sich im Grundbuch als Alleineigentümer ein. Er oder sie kann damit frei über das Haus verfügen, trägt aber auch allein die Verantwortung. Ist das Paar verheiratet oder im Rahmen einer gleichgeschlechtlichen Partnerschaft registriert, wird der andere Partner jedoch durch das Gesetz geschützt. Dient das Haus nämlich als Familienwohnung, kann es nur mit Zustimmung des (Ehe-)Partners veräussert werden. Bei einer Scheidung/Auflösung der Partnerschaft kann das Gericht einem Partner ein befristetes Wohnrecht einräumen, auch wenn nicht er der Eigentümer des Hauses ist.

Gesamteigentum

Gesamteigentümer sind Personen, die durch Gesetzesvorschrift (z.B. Erbengemeinschaft) oder durch Vertrag (z.B. Ehevertrag oder einfache Gesellschaft) miteinander verbunden sind. Unabhängig davon, wer beispielsweise wie viel Geld in den Hauskauf gesteckt hat, gehört die Liegenschaft beiden Partnern gemeinsam, wobei das übergeordnete Verhältnis (z.B. Erbengemeinschaft, Ehevertrag, Gesellschaftsvertrag) bestimmt, wie die interne Beteiligung ausgestaltet ist. Gesamteigentum lässt sich nicht ohne weiteres teilen, das heisst, dass die Partner auch nicht über ihre Anteile frei verfügen, sondern nur gemeinsam entscheiden können. Gesamteigentum setzt eine sehr enge Beziehung voraus und entsteht, sofern Ehepaare ehevertraglich den Güterstand der Gütergemeinschaft wählen (ihr Gesamtgut gehört beiden zu gleichen Teilen, also alles ausser Kleider, Schmuck, Hobbyausrüstungen, welche zum so genannten Eigengut zählen). Es empfiehlt sich bei dieser Variante ein Gesellschaftsvertrag, der festhält, wie die Finanzierung des Hauses erfolgt ist. Subsidiär gelangen die gesetzlichen Regeln der einfachen Gesellschaft zur Anwendung. Der Erwerb der Liegenschaft kann aber auch direkt im Rahmen einer einfachen Gesellschaft erfolgen, ohne dass zwingend eine ehevertragliche Gütergemeinschaft vereinbart würde. Es kann insbesondere eine Klausel eingebaut werden, wonach die einfache Gesellschaft beim Tod des einen Ehegatten aufgelöst und nicht mit den (gemeinsamen) Kindern fortgesetzt würde. Somit wird der überlebende Ehegatte Alleineigentümer der Liegenschaft

Miteigentum

Beide Partner bringen Eigenkapital ein und die Eigentumsquote wird im Grundbuch eingetragen. Über den eigenen Anteil kann jeder Partner frei verfügen, er trägt aber auch die Pflichten dafür. Will er diesen verkaufen, räumt das Gesetz dem andern Partner ein Vorkaufsrecht ein. Miteigentum ist die gängigste Form von Besitztum bei Paaren, und für Ehepaare, die unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung leben oder Gütertrennung vereinbart haben, ist es die idealste Form.

Tod oder Scheidung

Ehen werden in der Regel unter dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung geschlossen. Oft stammen die Mittel für den Hauskauf aus dem Vermögen, das die Partner in die Ehe gebracht oder während der Ehe geerbt haben (Eigengut) und dem Lohn, der während der Ehe angespart wurde (Errungenschaft). Bei einer Scheidung wird das Haus zum aktuellen Verkehrswert zwischen den Partnern aufgeteilt bzw. zugewiesen. Jeder hat Anrecht auf den Anteil, den er beim Kauf aus dem Eigengut beisteuerte. Das restliche Kapital aus der Errungenschaft wird zwischen den beiden halbiert, sofern nichts anderes abgemacht wurde. Auf dieselbe Art wird die Liegenschaft auch im Todesfall aufgeteilt. Das Eigengut und die Hälfte der Errungenschaft des verstorbenen Partners fallen in den Nachlass, an dem der überlebende Partner erbrechtlich beteiligt ist. Durch einen notariellen Ehe- und Erbvertrag kann das güter- und erbrechtliche Verhältnis zugunsten des überlebenden Ehegatten optimiert werden. Der überlebende Partner kann auch verlangen, dass ihm das gemeinsame Eigenheim ganz zugeteilt wird – wobei er die anderen Erben natürlich auszahlen muss.

Gemeinsam ohne Trauschein

Für Konkubinatspaare bietet sich ebenfalls das Miteigentum an. Verwenden sie für die Finanzierung Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a, ist der Erwerb im Gesamteigentum rechtlich gar nicht möglich, denn aus dem Grundbuch muss ersichtlich sein, welcher Anteil aus Geldern der Altersvorsorge finanziert wurde. Es empfiehlt sich zusätzlich ein Konkubinats- oder Gesellschaftsvertrag. Es wird empfohlen, den Konkubinatsvertrag notariell in der Form eines Erbvertrages abzuschliessen, um eine gegenseitige Erbberechtigung zu erreichen, wobei jedoch - im Gegensatz zu verheirateten Paaren - stets eine Erbschaftssteuer anfällt.

Eingetragene Partnerschaft

Als ordentlicher gesetzlicher Partnergüterstand wird von der Gütertrennung ausgegangen. Dieser Güterstand kann mittels eines Vermögensvertrags zwischen den Partnern/Partnerinnen abgeändert werden (bspw. modifizierte Gütertrennung oder Errungenschaftsbeteiligung). Ein Hauskauf im Miteigentum oder im Rahmen einer einfachen Gesellschaft ist hier selbstverständlich auch möglich.

Zusätzliche Informationen

ImagePoint Artikel drucken