Immobilien bei Scheidungen

Wenn sich ein Paar scheiden lässt oder trennt, ist es oft schwierig, gemeinsame Immobilien gerecht aufzuteilen bzw. den einen Partner korrekt auszuzahlen. Es empfiehlt sich deshalb, von Anfang an immer über die Kapitalflüsse Buch zu führen.

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Sofern ein Paar nicht per Ehevertrag einen anderen Güterstand wählt, fällt es automatisch in die Kategorie der Errungenschaftsbeteiligung.

(mas) Wenn sich verheiratete Personen scheiden, wird das Vermögen nach den Regeln des jeweiligen Güterstandes aufgeteilt. Das gilt auch für Immobilien.

Errungenschaftsbeteiligung

Sofern ein Paar nicht per Ehevertrag einen anderen Güterstand wählt, fällt es automatisch in die Kategorie der Errungenschaftsbeteiligung. Dies ist daher die häufigste Güterstandsregelung bei verheirateten Paaren.

Im Scheidungsfall kommt es zu einer güterrechtlichen Auseinandersetzung, d.h. das Vermögen beider Partner wird in Eigengut und Errungenschaft aufgeteilt. Zum Eigengut gehört alles, was einem schon vor der Heirat gehört hat, sowie alles, was einem während der Ehe als Erbschaft oder Schenkung zugefallen ist. Als Errungenschaft wird hingegen alles definiert, was die Partner während der Ehe entgeltlich erworben haben. Im Falle einer Scheidung hat jeder Ehepartner Anspruch auf sein Eigengut und (vorbehältlich anderer Vereinbarungen) auf die Hälfte der gemeinsamen Errungenschaft. Bei einer Scheidung wird das Haus demnach zum aktuellen Verkehrswert zwischen den Partnern aufgeteilt (sofern beide Miteigentümer sind, was bei der Errungenschaftsbeteiligung üblich ist). Jeder hat Anrecht auf den Anteil, den er beim Erwerb beigesteuert hatte. Das restliche Kapital aus der Errungenschaft wird halbiert.

Konkubinat

Konkubinatspaare erwerben eine Liegenschaft oft im Miteigentum.

Auflösung des Miteigentums

Wie die Partner bei einer Scheidung anteilsmässig berücksichtigt werden, ist also gesetzlich oder vertraglich geregelt. Stolpersteine können sich aber bei der Umsetzung ergeben. Grundsätzlich sind drei Szenarien denkbar:

  • Der eine Partner übernimmt die Liegenschaft und zahlt den anderen aus (investiertes Eigengut plus Hälfte der Errungenschaft), ähnlich wie bei einer Erbengemeinschaft. Dabei sind auch verschiedene Mischrechnungen möglich, z.B. dass der eine Partner auf seinen Eigengutanteil verzichtet, aber sich dafür ein Nutzniessungs- oder Gewinnanteilsrecht sichert.

  • Die Liegenschaft wird verkauft und der Erlös aufgeteilt. Dies ist bei einer Scheidung oft der Fall, wenn ein Partner die Hypothek allein nicht tragen kann.

  • Die Eigentumsverhältnisse bleiben bestehen. Diese Situation kann unbefriediend sein, und zu weiteren Streitigkeiten führen, wenn der eine Partner seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, z.B. bei den Liegenschaftsaufwendungen.

Gütertrennung

Ein Paar kann im Ehevertrag die Gütertrennung wählen. Dabei ist jeder Partner der Eigentümer seines eigenen Vermögens.

Bei einer Scheidung hat der andere Partner keinerlei güterrechtliche Ansprüche darauf. Im Bedarfsfall kann er sich aber auf das Notwohnrecht berufen und einen entsprechenden Antrag stellen. Unterstützt der eine Partner den anderen, wenn dieser eine Liegenschaft kauft (ohne dass er dafür z.B. einen Darlehenszins verlangt), hat er bei der Scheidung ein Anrecht auf die Wertsteigerung.

Gütergemeinschaft (Gesamteigentum)

Die dritte Güterstands-Variante ist die Gütergemeinschaft. Auch sie muss durch einen Ehevertrag vereinbart werden. Die Partner bilden eine güterrechtliche Gemeinschaft, ähnlich wie bei einer Erbengemeinschaft oder einer einfachen Gesellschaft. Dabei wird das gesamte Einkommen und Vermögen der Eheleute zu einem Gesamtgut vereinigt. Das Gesamteigentum gehört beiden gleichzeitig, so dass auch nur beide gemeinsam darüber verfügen und entscheiden können, z.B. bei einem anstehenden Verkauf bei einer Scheidung.

Bei der Scheidung haben beide Partner gleichermassen Anspruch auf das Gesamteigentum. In der Regel wurde aber vorher in einem Vertrag geregelt, wer aufgrund der Finanzierung wie stark an einer Immobilie beteiligt ist. Möglich ist auch, eine Liegenschaft als Eigengut vom Gesamtgut auszugliedern.

Eingetragene Partnerschaft

Bei der Auflösung der Partnerschaft kann einer Person die gemeinsame Wohnung zugewiesen werden, wenn es wichtige Gründe dafür gibt und wenn dieser Entscheid des Gerichts der andern Partei billigerweise zugemutet werden kann.

Bei einer gemeinsamen Wohnung, die einem Partner gehört, kann der anderen Person für begrenzte Zeit und gegen eine angemessene Entschädigung oder unter Anrechnung an die Unterhaltsbeiträge ein Wohnrecht eingeräumt werden. Dauer und Höhe der Entschädigung legt das Gericht im Rahmen seines Ermessens nach Billigkeit fest.

Tipps

Generell sollte man bei einer gemeinsamen Liegenschaft genau über die Kapitalflüsse Buch führen. Bei einer Scheidung oder Trennung ist es von Vorteil, wenn man nachweisen kann, wer die Liegenschaft mit welchen Mitteln gekauft und später zusätzliches Kapital investiert hat, und mit welchem Geld die Hypothek amortisiert wurde.

Komplikationen können auftreten, wenn einer der Partner sein Miteigentum nicht aufgeben will. Dies kann auch Konkubinatspaare betreffen. In solchen Fällen empfiehlt sich, eine Verkehrswertanalyse als Basis für einen allfälligen Verkauf zu bestellen und Mediationsgespräche zu führen.

Zu erwähnen ist auch, dass sich die Bestimmungen, die das Scheidungsurteil festsetzt, nicht immer anwenden lassen. Ein Problem kann z.B. auftauchen, wenn der eine Partner die Liegenschaft zugesprochen erhält, aber aufgrund seiner Einkommenssituation von keiner Bank als Hypothekarschuldner akzeptiert wird (z.B. wenn sein Einkommen nur aus Alimenten besteht). Laut Gesetz hat der Gläubiger das Recht, einen neuen Schuldner innert Jahresfrist abzulehnen.

Mögliche Lösungen sind:

  • Der andere Partner übernimmt einen Teil des Hypothekarzinses und erhält als Gegenleistung ein Kaufs-, Nutzniessungs- oder anderes Recht an der Liegenschaft.

  • Die Hypothek wird durch ein Darlehen oder durch einen Erbvorbezug reduziert.

  • Die Liegenschaft wird verkauft.

  • Der übernehmende Partner nimmt eine Erwerbstätigkeit auf, um die Hypothek zahlen zu können.

Zusätzliche Informationen

Hans Rausser Artikel drucken