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Haus erben als Erbengemeinschaft

Mit dem Tod der Eltern bilden die Geschwister eine Erbengemeinschaft. Diese besitzt die Erbmasse im Gesamteigentum. Das kann gerade mit Immobilien ganz schön kompliziert sein. Was können Sie tun, um Streitigkeiten unter Erben zu vermeiden?

Erbengemeinschaft
Erben Geschwister ein Haus, entsteht eine Zwangsgemeinschaft, die nicht immer gut funktioniert.

(mei/rh) Erbengemeinschaften entstehen automatisch und sind darum Zwangsgemeinschaften. Die Erben sind, ob sie wollen oder nicht, Teil davon. Ein weiteres Merkmal der Erbengemeinschaft ist der Besitz der Erbmasse im Gesamteigentum. Die Erben können nicht allein über bestimmte Teile der Erbschaft verfügen, sondern besitzen gemeinsam alles. Und weil nebst Rechten auch Pflichten an die Erben übergehen, haften sie gemeinsam. Ausserdem müssen sie alle Beschlüsse zur Erbschaft einstimmig fällen. Diese nicht einfache Ausgangslage kann gerade bei Liegenschaften zu Problemen führen.

Die Erben haften solidarisch

Ein Streitpunkt ist die Solidarhaftung: Erben haften für die Versäumnisse anderer Erben. Und das nicht nur mit dem Erbvermögen, sondern mit ihrem privaten Vermögen. Finanzielle Verpflichtungen, etwa der Hypothekarzins oder das Honorar des Stockwerkeigentumsverwalters, können bei einem Erben eingefordert werden, falls ein anderer seinen Anteil nicht bezahlt. Zieht einer der Erben nicht am selben Strick, bringt das für alle anderen einen zeitlichen und möglicherweise auch finanziellen Mehraufwand mit sich.

Das Einstimmigkeitsprinzip

Die Erbengemeinschaft muss einvernehmliche Lösungen finden, was manchmal schwierig ist. Zum Beispiel, wenn ein Erbe das Haus behalten will, alle anderen aber verkaufen. Das ist eine Pattsituation, darum hat der Gesetzgeber eine Lösung: die Erbteilungsklage. Sie erlaubt es einem Erben, seinen Anteil einzufordern und aus der Erbengemeinschaft auszutreten. Solche Klagen sind kostspielig und langwierig, darum sind sie der letzte Ausweg. Vor dem Gang zum Richter empfiehlt sich eine Mediation. Falls das nicht klappt: Das Recht auf Erbteilungsklage verjährt nicht.

Vorsicht bei Versteigerungen

Können sich die Erben nicht einigen, wer von ihnen ein unteilbares Gut wie eine Liegenschaft übernehmen soll, ordnet der Richter die Versteigerung an. Unter den Erben, also intern, oder am Markt. Wenn das Objekt intern versteigert wird, besteht die Gefahr, dass ein Erbe nur mitbietet, weil ein anderer die Liegenschaft unbedingt kaufen will. Das treibt den Preis in die Höhe – und am Ende könnte der Erbe, der gar nicht kaufen wollte, den Zuschlag erhalten. Wenn das Objekt am Markt versteigert wird, bleibt die Ungewissheit, für wie viel das Haus verkauft wird. Im schlechtesten Fall für einen Schleuderpreis. Einfacher wäre der Verkauf durch einen Immobilienmakler, falls alle einverstanden sind. Wenn ein Erbe die Liegenschaft kaufen will und alle einverstanden sind, empfiehlt es sich, das Objekt von Experten schätzen zu lassen, Am besten von zwei, dann kann der Durchschnitt ihrer Schätzungen als Kaufpreis festgelegt werden.

Erbanteil verkaufen

Möglich ist auch, dass ein Erbe seinen Anteil dem anderen verkauft. Der einfachste Weg wäre es, die Liegenschaften schätzen zu lassen und die Differenz über eine Ausgleichszahlung auszugleichen. Diese Lösung hat einen Nachteil: Liegenschaften verfügen über unterschiedliche Potenziale. Wenn der Wert nach der Aufteilung stark steigt, fühlt sich der Erbe benachteiligt, der nicht vom Mehrwert profitiert. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich, Immobilienexperten zu beauftragen, die Liegenschaft zu bewerten und ihr Potenzial zu analysieren. Dann können die Erben bei der Ausgleichszahlung die mögliche Wertsteigerung berücksichtigen.

Stockwerkeigentum erben: teilen statt verkaufen

Das Teilungsverfahren ist eine Alternative zum Verkauf. Die Liegenschaft wird vom Gesamteigentum in Miteigentum aufgeteilt. Die bekannteste Form von Miteigentum ist das Stockwerkeigentum. Im Prinzip können Häuser auch entlang virtueller, nicht mit realen Wohnungsgrenzen übereinstimmenden Grenzen aufgeteilt werden. Weil die Zuständigkeiten im Stockwerkeigentum klar geregelt sind, entscheiden sich aber viele Erbengemeinschaften dafür. Meist räumen sich die Erben ein vertragliches Vorkaufsrecht ein, falls einer seinen Anteil verkaufen will.

Fortgesetzte Erbengemeinschaft

Falls eine Erbengemeinschaft funktioniert, kann sie als fortgesetzte Erbengemeinschaft über Jahre oder Jahrzehnte zusammenbleiben. Allerdings sollten sich die Mitglieder bewusst sein, dass solche Gemeinschaften volatil sind und sich immer wieder neu zusammensetzen. Wenn Erben sterben kommen neue Mitglieder, die nicht alle kennen, und die Gemeinschaft wird grösser und heterogener. Darum ist es sinnvoll, langfristig zu denken. Erbengemeinschaften sind möglich, tauglich, brauchbar, aber nicht für immer.

Tipps für Erbengemeinschaften

  • Schieben Sie die Auflösung nicht auf die lange Bank. Mit jedem Erben, der stirbt, stossen neue Erben zur Gemeinschaft. Je grösser die Erbengemeinschaft ist, desto schwieriger wird es, einstimmig zu entscheiden.

  • Werden Liegenschaften auf der Grundlage einer einfachen Objektbewertung ohne Potenzialanalyse verteilt, geraten sich die Erben später oft in die Haare, weil das Haus mit wenig Investitionen oder einer Umnutzung auf einmal viel mehr wert ist.

  • Achten Sie bei der Aufteilung von Liegenschaften darauf, dass Sie und Ihre Miterben nicht unnötig hohe Grundstückgewinnsteuern bezahlen müssen.
Zusätzliche Informationen

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