Haus erben als Erbengemeinschaft

Erben Geschwister ein Haus, entsteht eine Zwangsgemeinschaft, die nicht immer gut funktioniert.

Erben Geschwister ein Haus, entsteht eine Zwangsgemeinschaft, die nicht immer gut funktioniert
Erben Geschwister ein Haus, entsteht eine Zwangsgemeinschaft, die nicht immer gut funktioniert.

(mei) Mit dem Tod ihrer Eltern bilden Geschwister eine Erbengemeinschaft. Weil diese Gemeinschaft automatisch zustande kommt, handelt es sich bei ihr um eine Zwangsgemeinschaft. Mit anderen Worten: Die Erben sind, ob sie wollen oder nicht, Teil dieser Gemeinschaft. Weiteres Merkmal der Erbengemeinschaft ist der Besitz der Erbmasse im Gesamteigentum. Die Erben können deshalb nicht einzeln über bestimmte Teile des Erbes verfügen, sondern besitzen gemeinsam alles. Und weil nebst den Rechten im Zusammenhang mit dem Erbe auch die Pflichten an die Erben übergehen, haften diese auch gemeinsam. Ausserdem müssen alle Beschlüsse zur Erbschaft einstimmig gefällt werden. Diese nicht einfache Ausgangslage kann gerade bei Liegenschaften zu Problemen führen.

Einer für alle

Ein Streitpunkt ist die Solidarhaftung, bei der Erben für die Versäumnisse anderer Erben haften. Und das nicht nur mit dem Erbvermögen, sondern auch mit ihrem privaten Vermögen. Finanzielle Verpflichtungen bei einer Liegenschaft, etwa die Bezahlung eines Hypothekarzinses oder die Vergütung eines Stockwerkeigentumsverwalters, können deshalb beim einen Erben eingefordert werden, wenn ein anderer seinen Teil nicht bezahlt. Es ist dann Aufgabe des anderen Erben, seinen Teil wieder vom säumigen Erben zurückzufordern. Zieht einer der Erben also nicht am selben Strick, bedeutet dies für die anderen einen zeitlichen und evtl. auch finanziellen Mehraufwand.

Wenn nicht alle einer Meinung sind

Ein weiterer Knackpunkt ist das Einstimmigkeitsprinzip: Die Erben müssen für die Zukunft der Liegenschaft eine einvernehmliche Lösung finden, was mitunter schwierig ist. So kann es vorkommen, dass einer der Erben das Gebäude nicht verkaufen will, die übrigen hingegen schon, oder umgekehrt. Da dies für die Erben einer Pattsituation ohne Ausweg gleichkäme, hat der Gesetzgeber hier einen Lösungsweg parat: die Erbteilungsklage. Sie erlaubt es einem Erben, seinen Anteil einzufordern und aus der Erbengemeinschaft auszutreten – und dies zu jedem Zeitpunkt, da das Recht auf diese Klage nicht verjährt. Weil ein Erbteilungsverfahren nicht nur kostspielig, sondern auch langwierig sein kann, stellt eine solche Klage allerdings eine Ultima Ratio dar. Vor dem Gang zum Richter oder zur Richterin empfiehlt sich eine Mediation, um eine für alle Beteiligten tragbare Lösung zu finden.

Vorsicht bei Versteigerungen

Können sich die Erben aller Vermittlungsversuche zum Trotz nicht darüber einigen, wer von ihnen ein unteilbares Gut wie ein Haus übernehmen soll, liegt es am Richter, eine Versteigerung der Liegenschaft zu organisieren. «Eine Versteigerung kann intern unter den Erben selbst oder aber draussen am Markt erfolgen», sagt Lukas Manuel Herren, Sekretär beim Hauseigentümerverband Bern und Umgebung. Der Notar warnt jedoch vor Preistreiberei, wenn die Erben die Sache unter sich ausmachen: «Wer den Preis in die Höhe treibt, weil er weiss, dass einer der andern die Liegenschaft gerne erstehen möchte, riskiert, sie am Ende selbst kaufen zu müssen.» Eine Versteigerung am Markt hat ebenfalls ihre Tücken, da man vorher nie weiss, zu welchem Preis das Objekt veräussert wird – unter Umständen muss es zu einem Schleuderpreis verkauft werden.

Eine sicherere Sache wäre der Beizug eines Maklers, falls dies alle Erben so sehen. Und sind sich alle darüber einig, dass einer der Erben die Liegenschaft kaufen möchte und einzig bezüglich des Kaufpreises die Meinungen geteilt sind, rät Herren zum Beizug von zwei Schätzern: «Die Gutachten werden zwar unterschiedlich ausfallen, aber doch eine gemeinsame Stossrichtung aufzeigen. Der gemittelte Wert kann anschliessend als Preis definiert werden. Und sollte es wirklich vorkommen, dass die Preise stark auseinanderklaffen, beauftragt man einen weiteren Makler. So ergibt sich wie bei einem Dart-Brett ein aussagekräftiges Bild.»

Bildung von Stockwerkeigentum

Eine Liegenschaft lässt sich, wiederum das Einverständnis aller Erben vorausgesetzt, aber auch anders «aufteilen» als durch einen Verkauf. In einem Teilungsverfahren kann sie vom Gesamteigentum in Miteigentum aufgeteilt werden. Die wohl bekannteste Form von Miteigentum ist das Stockwerkeigentum. Sie ist jedoch nicht die einzige Möglichkeit, die Erben offen steht, weiss Herren: «Ein Haus lässt sich auch entlang virtueller, nicht mit den realen Wohnungsgrenzen übereinstimmenden Grenzen aufteilen.» Weil beim Stockwerkeigentum die Zuständigkeiten jedoch klarer geregelt sind, entscheiden sich die Erben meist für diese Art von Miteigentum. Meist räumen sie sich dabei ein vertragliches Vorkaufsrecht für den Fall ein, dass einer von ihnen seinen Anteil verkaufen will.

In die Zukunft schauen

Erbengemeinschaften können auch gut funktionieren und so genannte fortgesetzte Erbengemeinschaften bilden, bei denen sie über Jahre oder gar Jahrzehnte zusammenbleiben. Dennoch ist dieses Modell wenig zukunftsträchtig, weiss Herren: «Erbengemeinschaften sind volatile Gebilde, die sich plötzlich neu zusammensetzen.» Sterben Erben, kommen neue Mitglieder hinzu, so dass eine grössere, heterogene Gruppe entstehen kann. Kommt hinzu, dass sich diese Menschen unter Umständen kaum kennen, was die Einstimmigkeit zu einem immer schwierigeren Unterfangen werden lässt. Deshalb rät Herren bei Erbengemeinschaften langfristig zu denken: «Erbengemeinschaften sind möglich, tauglich, brauchbar – aber nicht für immer und ewig.»

Zusätzliche Informationen

ImagePoint (Rick Carlson) Artikel drucken