Nachlass von Liegenschaften: Verkaufen, vermieten oder verschenken?

Was passiert mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung, wenn Sie in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen? Wir haben die wichtigsten Möglichkeiten zusammengestellt und kurz analysiert. Wichtig ist bei jeder Entscheidung, dass Sie sich über Ihre Ziele und Ihre Wünsche klar sind.

Wenn Sie Wohneigentum besitzen und in ein Heim ziehen, stellt sich die Frage, was Sie mit Ihrem Haus oder mit Ihrer Wohnung machen: verkaufen, vermieten oder verschenken?
Wenn Sie Wohneigentum besitzen und in ein Heim ziehen, stellt sich die Frage, was Sie mit Ihrem Haus oder mit Ihrer Wohnung machen: verkaufen, vermieten oder verschenken?

Herr und Frau Schweizer leben immer länger. Im Durchschnitt 80,7 beziehungsweise 84,9 Jahre (Stand 2015), das heisst 6,6 Jahre beziehungsweise 3,7 Jahre länger als 1991. Die einen können ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden geniessen, die anderen müssen in ein Alters- beziehungsweise Pflegeheim ziehen (oder wandern aus). Wenn Sie Wohneigentum besitzen und in ein Heim ziehen, stellt sich die Frage, was Sie mit Ihrem Haus oder mit Ihrer Wohnung machen: verkaufen, vermieten oder verschenken? Ausserdem wäre der Umzug der richtige Moment, Ihren Nachlass zu planen, falls Sie das nicht schon erledigt haben.

Lösung 1: verkaufen

Verkaufen oder behalten ist eine emotionale Entscheidung. Obwohl es rationale Gründe dafür gibt. Sie verdienen nach der Pensionierung wahrscheinlich weniger und müssen darauf achten, dass die Wohnkosten – für die Tragbarkeit – ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen. Falls Sie pensioniert werden und noch eine 2. Hypothek besitzen, wird Ihre Bank in der Regel darauf bestehen, dass Sie sie zurückzahlen. Mit dem Verkaufserlös können Sie einerseits Ihre Hypotheken zurückzahlen und andererseits Ihren Lebensabend teilfinanzieren. Zum Beispiel die Differenz zwischen den Wohn- sowie Lebenskosten im Heim und Ihrem Einkommen.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, raten wir Ihnen, mit einem Immobilienfachmann in Ihrer Nähe zu arbeiten. Er kennt Vorschriften und Vorgaben, die Region, den Markt und mögliche Käufer. Er nimmt Ihnen alle Arbeit ab, von der Schätzung des Marktpreises über Vertragsverhandlungen bis zur Handänderung, und berücksichtigt auch die steuerlichen Folgen des Verkaufs. Das Geld, das Sie für einen Fachmann ausgeben, ist gut investiert.

Lösung 2: vermieten

Gute Gründe, im Alter ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten, gibt es wenige. Die meisten sind emotional. Beispielsweise, weil Sie nicht loslassen können. Oder weil Sie hoffen, dass Ihre Kinder eines Tages in ihr Elternhaus einziehen werden. Rationale Gründe wären zum Beispiel, dass Sie das Geld nicht brauchen oder es im Moment kaum sinnvolle Anlagealternativen gibt.

Vermieten lohnt sich kaum. Von den Mietzinseinnahmen bleibt Ihnen nach Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Unterhaltskosten – Mieter sind rücksichtsloser als Eigentümer – wenig bis nichts übrig. Ausserdem haben Sie Verpflichtungen gegenüber Ihrem Mieter. Und Sie müssen 

  • strengere Auflagen erfüllen und meistens höhere Hypothekarzinsen bezahlen, weil Sie Ihr Wohneigentum nicht mehr selber bewohnen, 

  • Geld für Mietausfälle, Leerstände oder Renovationen zurücklegen, 

  • eine Haftpflichtversicherung abschliessen und 

  • administrative Aufgaben (Kostenabrechnungen) übernehmen oder auslagern. 

Das kostet Zeit und Geld, manchmal auch Nerven. Überlegen Sie sich gut, ob Sie das wollen – oder ob Sie nicht lieber Ihren Lebensabend in Ruhe geniessen.

Lösung 3: verschenken

Wenn Sie Ihr Wohneigentum beispielsweise Ihrer Tochter schenken, müssen Sie einen öffentlich beurkundeten Schenkungsvertrag abschliessen und den Grundbucheintrag ändern lassen. Eine Schenkung ist juristisch gesehen eine Zuwendung unter Lebenden ohne Gegenleistung (Art. 239 OR). Wichtig ist, dass Sie sich vor der Schenkung über einige Punkte im Klaren sind.

  • Reden Sie frühzeitig mit der Bank, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung finanziert hat. Im Prinzip haben Sie und Ihre Tochter zwei Möglichkeiten: 

    • Sie behalten die Hypothek, dann muss Ihre Tochter als neue Eigentümerin der Bank das Pfandrecht einräumen. In der Regel sind die meisten Banken mit dieser Variante einverstanden.

    • Ihre Tochter übernimmt die Hypothek. Die Bank muss allerdings Ihre Hypothek nicht übertragen oder Ihrer Tochter eine Hypothek zu denselben Bedingungen anbieten. Sie wird den Kredit in der Regel von der Belehnung und Tragbarkeit abhängig machen.
  • Ihre Tochter muss allenfalls die Schenkung versteuern. Ob und wie hoch ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und hängt (neben dem Verkehrswert) vom Verwandtschaftsgrad ab. Eine Schenkung wird einmal besteuert und kann unter Umständen sinnvoll sein, um die Erbschaftssteuerbelastung zu optimieren.

  • Falls Sie eines Tages staatliche Ergänzungsleistungen beanspruchen müssten, würde eine Schenkung Ihren Anspruch senken, weil Sie Ihr Vermögen (teilweise) verschenkt haben.

Planen Sie Ihren Nachlass frühzeitig

Wenn Sie Wohneigentum besitzen, ist die Aufteilung im Erbgang schwieriger als wenn Sie Geld oder Wertschriften vererben. Die meisten Konflikte entstehen, weil sich die Erben nicht über den Wert einigen können und sich die, die das Wohneigentum nicht erben, benachteiligt fühlen. Darum lohnt es sich, frühzeitig mit den Erben zu reden und abzuklären, was sie für Wünsche haben. Auf dieser Basis können Sie und Ihr Bankberater oder Anwalt mit einem Testament, Ehevertrag oder Erbvertrag den Nachlass so regeln, dass alle zufrieden sind. Das ist ein beruhigendes Gefühl, für Sie und für Ihre Familie.

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