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Wer haftet bei Baumängeln?

Es gibt wohl keinen Um- oder Neubau ohne Mängel. Wichtig ist, dass Sie als Bauherr wissen, worauf Sie achten müssen, wie lange Sie Mängel beanstanden können und wer für Schäden haftet.

Protokollieren Sie alle Mängel, die Sie und Ihr Bauherrenberater entdecken, und definieren Sie auch gleich, bis wann sie behoben werden müssen.
Protokollieren Sie alle Mängel, die Sie und Ihr Bauherrenberater entdecken, und definieren Sie auch gleich, bis wann sie behoben werden müssen.

(rh) Die Bauabnahme ist für Bauherren der wichtigste Tag des Bauprojekts. An diesem Tag müssen Sie Ihr Haus vom Keller bis zum Dachstock auf Schäden prüfen und alle Mängel rügen. Ab diesem Tag laufen auch die Garantie- und Rügefristen. Laut Obligationenrecht ist die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Häuser fünf Jahre und verdoppelt sich bei arglistiger Täuschung auf zehn Jahre. Während dieser Garantiezeit muss der Verkäufer oder Unternehmer alle Mängel beheben, die rechtzeitig – sprich sofort – gerügt werden. Falls Sie einen offensichtlichen Mangel nicht bei der Bauabnahme rügen, gilt das Bauwerk auch mit Mangel als genehmigt – und Sie verlieren Ihren Garantieanspruch. Darum kann es sich durchaus lohnen, wenn Sie sich von einem unabhängigen Bauherrenberater begleiten lassen.

Das Abnahmeprotokoll

Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Bauabnahme und schauen Sie sich das Haus gründlich an. Protokollieren Sie alle Mängel, die Sie und Ihr Bauherrenberater entdecken, und definieren Sie auch gleich, bis wann sie behoben werden müssen. Wenn der Architekt oder der Bauleiter bei einem Mangel anderer Meinung ist, sollten Sie die Situation dokumentieren, zum Beispiel mit Bildern oder Notizen. Schreiben Sie auch solche Mängel auf, die von allein verschwinden sollen, beispielsweise Feuchtigkeitsflecken. Als Laie können Sie Mängel und ihre Folgen nur schlecht einschätzen. Denken Sie daran, das Protokoll vom Architekten oder vom Bauleiter unterschreiben zu lassen, bevor Sie die Baustelle verlassen.

Wichtige Fristen

Verjährungsfrist 5 Jahre
Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel      10 Jahre
Rügefrist sofort
Rüge- und Garantiefrist nach SIA-Norm 118 2 Jahre, anschliessend gemäss OR

Mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA müssen Sie Mängel nicht sofort rügen und haben zwei Jahre Zeit, sie zu melden. Darum empfiehlt es sich, einen Vertrag mit dem Verkäufer oder Generalunternehmer nach SIA-Norm 118 abzuschliessen.

Ihre Mängelrechte

Nach der Bauabnahme müssen Sie, der Architekt oder der Generalunternehmer alle Handwerker rügen, die für die Mängel verantwortlich sind. Wenn Sie diese Aufgabe übernehmen, müssen Sie in Ihren Mängelrügen die Schäden detailliert beschreiben, dem Handwerker eine Frist setzen, bis wann er die Mängel beheben muss, und Ihre Rügen eingeschrieben verschicken. Die Handwerker haben laut OR drei Möglichkeiten, einen Mangel zu beheben:

  • Sie bessern ihr Werk nach. Das ist sinnvoll, wenn ein Mangel einfach zu beheben ist, zum Beispiel eine Wand nochmals gestrichen werden muss. Der Handwerker kann aber eine Nachbesserung verweigern, wenn der Aufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen steht.

  • Sie mindern den Preis, weil eine Nachbesserung unmöglich oder (zu) aufwendig ist. Für einen Kratzer lohnt es sich beispielsweise nicht, den kompletten Linoleumboden zu ersetzen. In der Regel ist der Preisnachlass aber gering.

  • Im schlimmsten Fall, wenn das Werk unbrauchbar ist, können Sie die Annahme verweigern und vom Vertrag zurücktreten. Eine solche Wandlung kommt aber nur selten vor.

Ob ein Mangel vorliegt, müssen gemäss Obligationenrecht Sie als Bauherr beweisen. Besser gestellt sind Sie mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118, der Bauherren im Mängelrecht besserstellt und die Beweislast während der zwei Jahre Garantiefrist umkehrt: Der Verkäufer oder Generalunternehmer muss beweisen, dass kein Mangel vorliegt.

Zusätzliche Informationen

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