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Mietvertrag: Darauf sollten Sie als Mieter achten

Mietverträge müssen sich an das Obligationenrecht halten, können aber innerhalb dieser Grenzen frei gestaltet werden. Wenn Vermieter und Mieter sich einig sind, ist vieles möglich. Wichtig ist, den Vertrag schriftlich abzuschliessen, obwohl eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag gemäss OR reicht.

Mietvertrag überprüfen
Gibt der Vermieter den aktuellen Referenzzinssatz und Landesindex der Konsumentenpreise als Basis an? Wenn nicht, fragen Sie warum.

(rh) Jeder Mietvertrag für Wohnungen sollte mindestens diese Punkte enthalten beziehungsweise regeln, die für Sie als Mieter wichtig sind:

  • Beschreibung des Mietobjekts

  • Beschreibung der Nebenräume, zum Beispiel Garage

  • Beschreibung der mitbenutzten Räume, zum Beispiel Waschküche

  • Mietbeginn

  • Mietdauer, befristet oder unbefristet

  • Kündigungsbestimmungen

  • Brutto-Mietzins oder Netto-Mietzins und Nebenkosten

  • Sicherheitsleistungen wie Mietkaution oder Depot, falls verlangt

  • besondere Vereinbarungen

Klein gedruckt und zwischen den Zeilen

Lesen Sie den Vertrag gründlich und achten Sie besonders auf das Kleingedruckte. Oft versteckt sich der Teufel im Detail. Achten Sie auf diese Punkte:

  • Gibt der Vermieter den Referenzzinssatz als Basis an? Den aktuellen Satz finden Sie auf der Website des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO. Stimmt der Zinssatz im Vertrag nicht mit dem Satz auf der Website überein, fragen Sie den Vermieter warum.

  • Gibt der Vermieter den Landesindex der Konsumentenpreise als Basis an? Diesen Wert finden Sie auf der Website des Bundesamtes für Statistik BFS. Wenn der Vertrag nicht mit dem aktuellen Stand berechnet worden ist, fragen Sie den Vermieter warum.

  • Hat der Vermieter vermerkt, dass er mit dem Mietzins nicht den höchstzulässigen Ertrag erwirtschaftet? Ein Mietzinsvorbehalt muss klar beziffert sein, in Prozent oder Franken. Steht ein Vorbehalt im Vertrag, kann der Vermieter den Mietzins jederzeit bis zur definierten Grenze erhöhen. Sie können die Erhöhung anfechten.

  • Im Vertrag müssen alle Nebenkosten  detailliert und Punkt für Punkt aufgezählt sein. Was nicht einzeln aufgezählt ist, gilt als im Netto-Mietzins enthalten und darf nicht zusätzlich verrechnet werden.

  • Der Vermieter darf bis zu drei Monatsmieten als Mietkaution verlangen. Brutto oder netto, je nach Kanton. Das Geld dient als Sicherheit, falls Sie Ihren Verbindlichkeiten nicht nachkommen. Der Vermieter eröffnet bei einer Bank ein Sperrkonto auf Ihren Namen, auf das keiner Zugriff hat. Sie können auch eine Mietkautionsbürgschaft als Sicherheit anbieten. Dafür bezahlen Sie eine jährliche Gebühr an die Firma, die bürgt.

  • In welchem Ton ist die Hausordnung geschrieben: Verbietet sie vieles, sind die Regeln kompliziert? Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Haus. Der Vermieter kann einem Mieter ausserordentlich kündigen, der trotz Mahnungen wiederholt Regeln missachtet. Der Mieter kann die Kündigung anfechten.

  • Welche Kündigungsfristen stehen im Mietvertrag? Üblich sind drei Monate, in der Regel auf Ende Halbjahr, auf die ortsüblichen Kündigungstermine oder auf Ende Monat.

  • Wollen Sie die Wohnung mit Freunden oder Ihrer Partnerin mieten? Dann sollte eine Teilkündigungsklausel erlauben, dass einzelne Mitglieder der Wohngemeinschaft aus dem Vertrag aussteigen, ohne dass die andern kündigen müssen.

  • Einige Mietverträge verbieten Untermiete. Dieser Passus ist ungültig. Das Gesetz schreibt vor, dass Untermiete grundsätzlich möglich sein muss. Der Vermieter hat aber das Recht zu wissen, wer der Untermieter ist und wie viel Mietzins er oder sie bezahlt.
Zusätzliche Informationen

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