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Mietvertragsdauer und Mietzins

Bei der Wahl der Vertragsdauer hat der Vermieter zu beachten, dass er bezüglich der Vornahme von Mietzinserhöhungen während der festen Vertragsdauer eingeschränkt ist.

Der Mietzins eines Mietverhältnisses über Wohn- und Geschäftsräume kann indexiert werden (Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise zu 100 %), vorausgesetzt, die Laufzeit beträgt mindestens fünf Jahre. Die Indexierung setzt eine entsprechende Vereinbarung der Parteien aus. In der Regel halten die Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Formularverträge fest, dass der Mietzins als indexiert gilt, sobald im Mietvertrag eine feste Vertragsdauer von fünf und mehr Jahren vereinbart wurde. Der Vermieter muss sich somit nicht mehr darum kümmern.

Mietverträge mit einer festen Vertragsdauer von mindestens drei Jahren können eine Staffelung des Mietzinses vorsehen, wobei allerdings die zukünftigen Mietzinserhöhungen - maximal eine pro Jahr - bereits bei Vertragsabschluss in Frankenbeträgen festgelegt werden müssen. Andere Mietzinserhöhungen sind während der festen Vertragsdauer grundsätzlich ausgeschlossen. Davon ausgenommen sind Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen (Mehrleistungen des Vermieters), sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist.

Bei einem Vertrag auf unbestimmte Dauer kann der Vermieter dem Mieter unter Beachtung der Kündigungsfrist und einer zusätzlichen 10-tägigen Mitteilungsfrist auf jeden Kündigungstermin hin Mietzinsanpassungen mitteilen. Es wird sich dabei in der Regel um Mietzinsanpassungen aufgrund der relativen Methode handeln (Referenzzinsveränderungen, allgemeine Kostensteigerungen, Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals, Mehrleistungen des Vermieters. Mietzinserhöhungen aufgrund der absoluten Methode (Nettorendite, kostendeckende Bruttorendite, Orts- und Quartierüblichkeit) sind im laufenden Mietverhältnis wegen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fast nur zulässig, wenn bei Vertragsabschluss ein entsprechender Vorbehalt in Franken oder Prozenten des Mietzinses angebracht wurde.

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