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Kündigung des Mietvertrags

Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sind bei der Kündigung besondere Formvorschriften zu beachten. Darüber hinaus kann die Kündigung von beiden Parteien angefochten werden

Für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter oder die Mieterin genügt einfache Schriftlichkeit.
Für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter oder die Mieterin genügt einfache Schriftlichkeit.

Für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter oder die Mieterin genügt einfache Schriftlichkeit, d.h. beispielsweise ein unterschriebener Brief reicht. Der Vermieter hingegen muss mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen. Nur das Original (keine Kopie) des eigenhändig unterzeichneten (Faksimile-Unterschrift genügt nicht) Kündigungsformulars erfüllt die Voraussetzungen. Missachtung der Formvorschrift hat die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge.

Bei der Kündigung einer Familienwohnung muss ein separates Kündigungsformular (aus Beweisgründen in einer separaten eingeschriebenen Postsendung) immer auch an den Ehegatten bzw. den eingetragenen Partner oder die eingetragene Partnerin der Mieterschaft.

Die Kündigung eines Mietvertrages muss nicht begründet werden. Jede Partei kann aber von der anderen Partei die Begründung der Kündigung verlangen. Das Gesetz schreibt dafür keine Form vor. Sie sollte aber aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.

Anfechtung der Kündigung

Die Anfechtung der Kündigung muss innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung geltend gemacht werden, ansonsten ist sie verwirkt. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses kann nur der Mieter beantragen.

Ein Anfechtungsgrund ist gegeben, wenn die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Gegen Treu und Glauben verstösst, wer ein ihm zustehendes Recht ausübt, obwohl dieses für ihn von keinem Interesse oder Nutzen mehr ist, es ihm also nur darum geht, der Gegenpartei durch die Ausübung des Rechts Schaden zuzufügen oder sie in erhebliche Schwierigkeiten zu bringen.

Beispiel: Der Mieter von Geschäftsräumen bestätigt immer wieder mündlich, dass er noch viele Jahre bleibe. Im Hinblick darauf tätigt der Vermieter erhebliche Investitionen. Kurz darauf kündigt der Mieter.

Die Anfechtung selbst bewirkt noch nicht die Ungültigkeit der Kündigung im Sinne einer einseitigen Unverbindlichkeit. Ein Anfechtungsbegehren löst einzig das Tätigwerden der Schlichtungsbehörde aus, die alleine - unter Vorbehalt der Anrufung des Richters - entscheidet, ob eine Kündigung gültig ist oder nicht.

Wird von der Schlichtungsbehörde entschieden, eine vom Mieter angefochtene Kündigung bestehe zu Recht, so prüft sie, ob die Voraussetzungen zur Erstreckung des Mietverhältnisses gegeben sind.

Schutzbestimmungen für Mieter

Es sind dies die Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters in den Art. 269 - 270e OR sowie die daran anschliessenden Art. 271 - 273c OR zum Kündigungsschutz. Der verstärkte Kündigungsschutz des Mieters basiert auf folgenden Komponenten:

  • minimale gesetzliche Kündigungsfristen

  • Formularzwang

  • Recht auf Begründung der Kündigung

  • Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung

  • Begehren um Mieterstreckung etc.

Als Gegengewicht - zur Beschränkung des Kündigungsrechts - besteht in diesen Mietverhältnissen die Möglichkeit der Anpassung der Vertragsbedingungen an veränderte Umstände:

  • Mietzinserhöhungen 

  • andere einseitige Vertragsänderungen des Vermieters

  • Mietzinsreduktionsbegehren des Mieters

Grundgedanke dieser Regelung ist es, die Zahl von Vermieterkündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen möglichst gering zu halten. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, nur um einen neuen Vertrag zu anderen (zeitgemässen) Bedingungen abzuschliessen. Deshalb erhielt der Vermieter von Wohn- resp. Geschäftsräumen die Möglichkeit, in Abweichung des Grundsatzes – pacta sunt servanda – dass er den Vertrag einseitig ändern, also den neuen Verhältnissen anpassen kann. Selbstverständlich muss der Gegenpartei genügend Zeit zur Kündigung eingeräumt werden.

Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können, statt den Mietvertrag zu kündigen, die Änderungen anfechten. Dadurch kann die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert werden. Problematisch ist allerdings, dass die Möglichkeit zu Vertragsänderungen des Vermieters – namentlich zu Mietzinserhöhungen – durch die Bundesratsverordnung (VMWG) stark eingeschränkt wurde. Die darauf abgestützte Rechtsprechung hat die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit von Mietzinserhöhungen zur Erzielung eines angemessenen Ertrages (Art. 269 OR) oder zur Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mieten relativiert.

Zusätzliche Informationen

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