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Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter

Wenn der Vermieter kündigt, können die folgenden, nicht abschliessend aufgezählten Umstände eine Anfechtung seitens des Mieters begründen:

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a) Rachekündigung

Wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat (sog. «Rachekündigung»). Der Mieter muss sich berechtigt gefühlt haben, die Ansprüche geltend zu machen, z.B. zu verlangen, der Vermieter solle einen Schaden beheben und dafür aufkommen. Nicht geschützt wäre aber derjenige Mieter, der wider besseres Wissen Ansprüche geltend machen würde.

b) Pressionskündigung

Wenn die Kündigung ausgesprochen wird, um den Mieter gefügig zu machen, somit eine vom Vermieter einseitig verlangte Vertragsänderung zuungunsten des Mieters anzunehmen (sog. Pressionskündigung).

c) Congé-vente-Kündigung

Wenn die Kündigung ausgesprochen wird, um den Mieter zu veranlassen, die Wohnung zu kaufen (sog. congé-vente-Kündigung).

d) Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens zum gekündigten Mietverhältnis

Wenn die Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in welchem es gerade um das gekündigte Mietverhältnis geht, ausgesprochen wird. Nicht geschützt ist der Mieter aber, der ein solches Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat, z. B. wenn er eine offensichtlich gerechtfertigte Mietzinserhöhung (z.B. Staffelmietzins) anficht. Die Verfahrensdauer endet mit Ablauf der Klage- oder Rechtsmittelfrist.

e) Kündigung innert drei Jahren nach einem mit dem gekündigten Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren

Wenn die Kündigung ausgesprochen wird, bevor drei Jahre vergangen sind, seit ein mit dem gekündigten Mietverhältnis zusammenhängendes Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren abgeschlossen wurde (entscheidend ist das Datum des Entscheides des Urteils oder der Abschreibungsverfügung). Zusätzlich wird gefordert, dass im Verfahren der Vermieter

  • zu einem erheblichen Teil (deutlich mehr als die Hälfte) die Auseinandersetzung mit dem Mieter verloren hat, oder
  • eine Forderung oder Klage ganz zurückgezogen oder erheblich (deutlich mehr als die Hälfte) herabgesetzt hat,
  • auf die Anrufung des Richters verzichtet hat, obwohl vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande gekommen war,
  • wenn er mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob der Vermieter von seiner Forderung erheblich oder nur wenig zurückgegangen ist.

f) Kündigung wegen familiärer Veränderung des Mieters

Wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil in den familiären Verhältnissen des Mieters eine Änderung eingetroffen ist, die dem Vermieter aber keine wesentlichen Nachteile verursacht (z.B. wenn ein Kind geboren wird, ein Ehegatte stirbt oder es zur Scheidung gekommen ist).Wenn es seinerzeit (vor Ablauf von drei Jahren) nicht zu einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren gekommen ist, weil sich Vermieter und Mieter direkt über eine Forderung des Vermieters geeinigt haben, so ist die Kündigung unter den gleichen Voraussetzungen anfechtbar, wie sie hievor aufgeführt sind. Der Mieter muss eine solche Einigung durch Vorlage von entsprechenden Schriftstücken beweisen können.

  • Auch wenn ein Schlichtungs- oder Gerichtverfahren hängig ist (Buchstabe d hievor) oder noch nicht drei Jahre seit Abschluss eines solchen Verfahrens vergangen sind (Buchstabe e hievor), dringt der Mieter mit der Anfechtung der Kündigung dann nicht durch, und die Kündigung ist gültig, wenn:
  • der Vermieter für sich oder nahe Verwandte oder Verschwägerte (z.B. Eltern und Schwiegereltern, Kinder und Schwiegersöhne oder -töchter, Enkel, Geschwister, Nichten und Neffen) Eigenbedarf geltend macht, der dringend sein muss, etwa weil diese Personen ihrerseits eine Wohnung verlassen müssen.
  • der Mieter den Mietzins oder die Nebenkosten nicht bezahlt.
  • der Mieter seine Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme schwer verletzt.
  • die Mietsache veräussert worden ist.
  • wichtige Gründe zur Auflösung des Mietverhältnisses vorliegen.
  • der Mieter in Konkurs fällt.

Zusätzliche Informationen

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