Schutzbestimmungen für Mieter

Die besonderen Schutzbestimmungen für Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen beziehen sich auf die beiden Teilbereiche Mietzinsgestaltung und Kündigung.

Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, nur um einen neuen Vertrag zu anderen (zeitgemässen) Bedingungen abzuschliessen.
Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, nur um einen neuen Vertrag zu anderen (zeitgemässen) Bedingungen abzuschliessen.

Es sind dies die Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters in den Art. 269 - 270e OR sowie die daran anschliessenden Art. 271 - 273c OR zum Kündigungsschutz. Der verstärkte Kündigungsschutz des Mieters basiert auf folgenden Komponenten:

  • minimale gesetzliche Kündigungsfristen
  • Formularzwang
  • Recht auf Begründung der Kündigung
  • Möglichkeit zur Kündigungsanfechtung
  • Begehren um Mieterstreckung etc.

Als Gegengewicht - zur Beschränkung des Kündigungsrechts - besteht in diesen Mietverhältnissen die Möglichkeit der Anpassung der Vertragsbedingungen an veränderte Umstände:

  • Mietzinserhöhungen oder
  • andere einseitige Vertragsänderungen des Vermieters
  • Mietzinsreduktionsbegehren des Mieters

Grundgedanke dieser Regelung ist es, die Zahl von Vermieterkündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen möglichst gering zu halten. Insbesondere soll verhindert werden, dass Vermieter kündigen, nur um einen neuen Vertrag zu anderen (zeitgemässen) Bedingungen abzuschliessen. Deshalb erhielt der Vermieter von Wohn- resp. Geschäftsräumen die Möglichkeit, in Abweichung des Grundsatzes – pacta sunt servanda – dass er den Vertrag einseitig ändern, also den neuen Verhältnissen anpassen kann. Selbstverständlich muss der Gegenpartei genügend Zeit zur Kündigung eingeräumt werden. Mieter, die am Mietvertrag festhalten wollen, können, statt den Mietvertrag zu kündigen, die Änderungen anfechten. Dadurch kann die einseitige Durchsetzung missbräuchlicher Forderungen verhindert werden. Problematisch ist allerdings, dass die Möglichkeit zu Vertragsänderungen des Vermieters – namentlich zu Mietzinserhöhungen – durch die Bundesratsverordnung (VMWG) stark eingeschränkt wurde. Die darauf abgestützte Rechtsprechung hat die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit von Mietzinserhöhungen zur Erzielung eines angemessenen Ertrages (Art. 269 OR) oder zur Anpassung an die orts- und quartierüblichen Mieten relativiert.

Teil 5 von 6

Teil 1: Kündigung des Mietvertrags

Teil 2: Anfechtbarkeit der Mietvertragskündigung

Teil 3: Mietvertragskündigung durch den Vermieter

Teil 4: Mietvertragskündigung aufgrund Zahlungsverzug

Teil 5: Schutzbestimmungen für Mieter

Teil 6: Voraussetzungen für eine Mieterstreckung

Zusätzliche Informationen

istockphoto Artikel drucken