Mietzins und Nebenkosten: Festlegung des Mietzinses

Bei der ersten Vermietung, bei einer Wiedervermietung, aber auch während eines laufenden Mietverhältnisses stellt sich regelmässig die Frage: Welcher Mietzins ist angemessen?

Eine Liegenschaftskostenrechnung zeigt dem Vermieter auf, welchen Mietzins er verlangen soll, damit dieser kostendeckend ist.
Eine Liegenschaftskostenrechnung zeigt dem Vermieter auf, welchen Mietzins er verlangen soll, damit dieser kostendeckend ist.

(bw) Die Frage nach dem richtigen Mietpreis kann mit drei weiteren Fragen beantwortet werden:

  1. Ist der Mietzins kostendeckend?
  2. Ist der Mietzins marktgerecht?
  3. Ist der Mietzins rechtlich zulässig?

Kostendeckender Mietzins

Eine Liegenschaftskostenrechnung zeigt dem Vermieter auf, welchen Mietzins er verlangen soll, damit dieser kostendeckend ist. Liegenschaftskosten sind alle Güter und Dienstleistungen, die für die Bereitstellung von Wohnraum nötig sind. Sie werden in der Regel in Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten aufgeteilt. Zu den Kapitalkosten gehören die Fremdkapitalkosten (Hypothekarzinsen, übrige Darlehenszinsen, Baurechtszinsen) und die Eigenkapitalkosten. Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus den Betriebskosten (öffentliche Abgaben, Versicherungskosten usw.), den Unterhaltskosten, den Abschreibungen und der Risikoprämie.

Marktgerechter Mietzins

Die Marktbeobachtung zeigt dem Hauseigentümer auf, welchen Mietpreis er verlangen kann, damit sein Wohnraum auf dem Markt attraktiv ist. Wie die Preise anderer Güter bildet sich auch der Mietpreis durch das Angebot und die Nachfrage auf dem Markt. Der bei anderen Gütern geltende freie Markt wird hier aber durch die Missbrauchsgesetzgebung im Schweizerischen Obligationenrecht eingeschränkt, die Festsetzung von Mietzinsen ist nämlich bestimmten Regeln unterworfen. Diese rücken den kostendeckenden Mietzins nicht selten in den Hintergrund. Gerade Neubauwohnungen können kaum je zu kostendeckenden Mietzinsen vermietet werden. Der Anfangsmietzins liegt nicht selten 30 % oder mehr unter dem kostendeckenden Niveau. Erst auf längere Sicht hat der Vermieter Chancen, kostendeckende Mietzinse zu erzielen und zeitweise erlittene Verluste durch Gewinne zu kompensieren.

Rechtlich zulässiger Mietzins

Das Mietrecht zeigt dem Vermieter auf, welchen Mietzins er verlangen darf. Mieter und Vermieter können die Höhe des Mietzinses grundsätzlich frei miteinander aushandeln. Das Mietrecht setzt der Vertragsfreiheit jedoch insofern Grenzen, als es den Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen schützt. Laut dem Obligationenrecht (OR Art.269) sind Mietzinse dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Sie sind gemäss OR in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie

  • im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen,
  • durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind,
  • bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen,
  • lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewährt wurde, und in einem dem Mieter im voraus bekannt gegebenen Zahlungsplan festgelegt sind,
  • lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen,
  • das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

Das Gesetz setzt also einerseits auf den kostendeckenden, andererseits aber auch auf den marktgerechten Mietzins. Von Mieter- wie Vermieterseite wird dieses Recht aus diversen Gründen immer wieder kritisiert. Das Stimmvolk hat aber 2003 und 2004 kurz nacheinander zuerst eine Volksinitiative des Mieterverbandes für eine Verschärfung des Mietrechts abgelehnt und danach auch den Gegenvorschlag einer Mietrechtsrevision von Bundesrat und Parlament verworfen. Diese hätte die Vergleichsmiete als neues Kriterium zur Beurteilung der Frage vorgesehen, ob ein Mietzins missbräuchlich ist oder nicht.

Ende 2007 hatten die Vermieter- und Mieterorganisationen einen Kompromiss für ein neues Mietzinssystem mit 100 % Überwälzung der Teuerung ausgehandelt – beide Seiten waren dabei zu Konzessionen bereit. Der Bundesrat hat in der Folge das Gleichgewicht des Kompromisses einseitig zum Nachteil der Vermieter verändert, womit die Chance für eine einvernehmliche Lösung vertan worden ist.

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