Datenschutz

Ihr Datenschutz liegt uns am Herzen. Deshalb haben wir unsere Datenschutzrichtlinie angepasst. Die neuste Version finden Sie hier. Wenn Sie auf OK klicken, stimmen Sie der neuen Datenschutzerklärung zu.

Wir verwenden Cookies, um Inhalte zu personalisieren, Werbeanzeigen masszuschneidern, Social Media-Funktionen bereitzustellen und zu messen sowie die Sicherheit unserer Nutzer zu erhöhen. Wir informieren auch unsere Social Media-, Werbe- und Analysepartner über die Nutzung unserer Website. Wenn Sie auf OK klicken stimmen Sie der Erfassung von Informationen durch Cookies auf dieser Website zu. Weitere Informationen zu unseren Cookies und dazu, wie Sie die Kontrolle darüber behalten, erfahren Sie aus unserer Datenschutzerklärung.

Gründe für eine Mietzinserhöhung

Mietzinserhöhungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie durch Kostensteigerungen begründet sind (Art. 269a lit. b OR). Wir zeigen Ihnen die verschiedenen Gründe, die zu einer Mietzinserhöhung führen können.

Wir zeigen Ihnen die verschiedenen Gründe, die zu einer Mietzinserhöhung führen können.
Wir zeigen Ihnen die verschiedenen Gründe, die zu einer Mietzinserhöhung führen können.

Als Kostensteigerungen gelten (gemäss Art. 12 Abs. 1 VMWG) insbesondere Erhöhungen der

  • Hypothekarzinssätze (definiert durch einen Referenzzinssatz)
  • Gebühren
  • Objektsteuern
  • Baurechtszinse
  • Versicherungsprämien
  • Unterhaltskosten

Das Wort «insbesondere» im Verordnungstext stellt klar, dass die Aufzählung nicht abschliessend gemeint ist. In Betracht kommen neben den Hypothekarzinsen (welche über einen eidgenössischen Referenzzinssatz definiert werden) und Unterhaltskosten grundsätzlich alle Arten von Betriebskosten

Mietzinserhöhungen können erfolgen durch:

Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen

Es entspricht einer verbreiteten Praxis, dass der Hauseigentümer wählen kann, ob er die Teuerung bei den Betriebs- und Unterhaltskosten gemäss der tatsächlichen Kostenentwicklung oder als Pauschale geltend machen will. Für die Pauschale sprechen die einfache Handhabung sowie die Tatsache, dass plötzliche Mietzinssprünge vermieden werden.

In den Kantonen herrschen bezüglich der Unterhaltspauschale verschiedene Ortsgebräuche. Die Teuerungspauschalen für den Mietzins liegen im Kanton Bern zwischen 0,5 und 1 % jährlich. Die genaue Höhe der Teuerungspauschale kann bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefragt werden.

Mehrleistungen

Dem Mieter bzw. der Mieterin kommt in diesen Fällen ein Nutzen- bzw. Komfortzuwachs zugute, der einen höheren Mietzins rechtfertigt.

Wert vermehrende Investitionen

Wert vermehrende Investitionen sind Investitionen in neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen, z.B. eine Geschirrspülmaschine, einen Kabelfernsehanschluss, Instrumente für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung oder einen angebauten Wintergarten. Wert vermehrende Investitionen sind von reinen Ersatzinvestitionen ohne Wert vermehrenden Anteil (Wert erhaltende Investitionen) abzugrenzen. Die Kosten für Wert erhaltende Investitionen sind bereits durch den Nettomietzins abgegolten.

Umfassende Überholungen

Eine Sonderregelung kennt das Gesetz bei den umfassenden Überholungen. Eine umfassende Überholung liegt vor, wenn mehrere Teile des Gebäudeinneren oder der Gebäudehülle mehr oder weniger gleichzeitig, aber maximal innert einem Jahr erneuert werden. Obwohl solche Arbeiten stets auch zahlreiche Wert erhaltende Massnahmen beinhalten, gelten die Kosten für umfassende Überholungen in der Regel zu 50-70 % als Wert vermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Damit hat der Gesetzgeber der Tatsache Rechnung getragen, dass die Bau- und Unterhaltskosten in den letzten Jahrzehnten stärker gestiegen sind als die Mietzinse und umfassende Überholungen deshalb aus den vorhandenen Rückstellungen allein nicht gedeckt werden können.

Beschränkt sich eine umfassende Überholung zum Beispiel auf eine Fassadenrenovation mit Erneuerung der Spenglerarbeiten, so dürfte eher der Ansatz von 50 % zur Anwendung gelangen, während bei gleichzeitiger Auswechslung der Fenster sowie Vornahme von zusätzlichen Isolationsarbeiten die Berücksichtigung eines Mehrwertes von 70 % angezeigt ist.

Überwälzung der Mehrleistungen

Die beim Hauseigentümerverband erhältliche Tabelle «Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen» erfasst die gebräuchlichsten Wert vermehrenden Investitionen an Gebäudeteilen und Wohnungen. Zusätzlich gibt es die «Paritätische Lebensdauertabelle», welche vom Schweizerischen Hauseigentümerverband und dem Schweizerischen MieterInnenverband gemeinsam erarbeitet worden ist und von sämtlichen massgebenden Organisationen der Immobilienwirtschaft mitgetragen wird.

Die Tabelle gibt an, zu welchen jährlichen Mietzinserhöhungen in Prozenten der Investition diese Massnahme in der Regel berechtigt. Die Mietzinserhöhungen ergeben sich aus dem Anteil Mehrwert, der Lebensdauer, der Höhe des Referenzzinssatzes und einer Pauschale für Unterhalt, Verwaltung und Risiko (Art. 14 Abs. 4 VMWG).

Seit dem 1. Juli 2014 ist zwingend darauf hinzuweisen, ob man Förderbeiträge erhalten hat – wobei auch eine Negativmeldung anzubringen ist (welche auf dem Formular des HEV Kanton Bern/SVIT Bern bereits vorgedruckt ist und bejahendenfalls angekreuzt werden kann).

Anteil Mehrwert

Bei Neuinvestitionen, wenn also die entsprechende Einrichtung bisher gar nicht bestanden hat, beträgt der Mehrwert 100 %.

Ersatzinvestitionen mit Wert vermehrendem Anteil (Bsp.: Ersatz der alten Liftanlage durch ein schnelles, sicheres, geräuscharmes und stromsparendes Modell) berechtigen zu Mietzinserhöhungen im Umfang des damit verbundenen Mehrwerts. Dieser liegt in der Regel zwischen 40-80 % der Investitionssumme. In begründeten Einzelfällen kann der Mehrwertanteil oberhalb der angegebenen Bandbreite liegen (Bsp.: Installation einer Einbauküche, wenn zuvor nur Einzelgeräte oder eine Kochnische vorhanden waren) oder darunter (Bsp.: Ersatz eines Apparates durch ein wenig verändertes Nachfolgemodell). Der vollkommen gleichwertige Ersatz bereits zuvor vorhandener Einrichtungen (Bsp.: Auswechseln eines defekten Kühlschranks  (durch das gleiche Modell) berechtigt demgegenüber nicht zu einer Mietzinserhöhung und ist vom Vermieter zu tragen.

Lebensdauer / Amortisation

Wert vermehrende Investitionen sind innerhalb der zu erwartenden, auf Erfahrungswerten beruhenden Lebensdauer zu amortisieren. Ausgangspunkt für die Altersangaben in der Tabelle bildet eine mittlere Qualität der Einrichtungen und Apparate. Höhere Qualitäten rechtfertigen Korrekturen der Lebenserwartung nach oben.

Zinsaufwand

Je höher der Referenzzinssatz, umso höher ist der Zinsaufwand für die Wert vermehrenden Investitionen und umso höher fällt die notwendige Mietzinserhöhung aus. In der erwähnten Tabelle sind Werte für Hypothekarzinsniveaus von 2, 2 ¼, 2 ½, 2 ¾, 3, und 3 ¼ % angegeben.

Die Tatsache, dass sich der Zinsaufwand durch die Amortisationen fortlaufend reduziert, wird in Form von Annuitäten berücksichtigt. Annuitäten sind jährliche Zahlungen gleichbleibender Höhe. Zinsaufwand und Amortisation werden so festgesetzt, dass sich stets ein gleichbleibendes Total ergibt.

Unterhalt / Verwaltung / Risiko

Nebst den Amortisationen und dem Zinsaufwand bringen Neuanlagen auch zusätzliche Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie ein erhöhtes Mietzinsrisiko mit sich. Den entsprechenden Kosten wird durch einen pauschalen Zuschlag zu den Annuitäten (Annuitäten sind die jährlich zu leistenden Zins- und Amortisationsschulden) Rechnung getragen. Die Pauschale beträgt je nach der Unterhaltsintensität der Massnahme 1-2 % vom Betrag der Investition.

Teuerung

Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf der Mietzins um 40 % der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden (Art. 269a lit. e OR i.V.m Art. 16 VMWG).

Beträgt die aufgelaufene Teuerung beispielsweise 10 %, dürfen die Mietzinse 4 % steigen.

                                               neuer Index - alter Index

Mietzinserhöhung in % =      --------------------------------    x   40

                                                           alter Index

Die 40 %-Regel war schon im Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) aus dem Jahre 1972 unter der Bezeichnung «Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals» enthalten.

Diese vom tatsächlichen Eigenfinanzierungsgrad unabhängige Pauschalregelung findet ihre Entsprechung in der Bankregel, Hypotheken im 1. Rang im Umfang von 60 % der Anlagekosten zu gewähren. Auf den übrigen 40 % lastet erfahrungsgemäss ein höheres Risiko, das sich die Banken in Form eines höheren Zinssatzes für die nachrangigen Hypotheken vergüten lassen. Zusätzlich bestehen die Banken auf einer zügigen Rückzahlung. Nachrangige Hypotheken sind je nach Bank innert 10 bis 20 Jahren zu tilgen, so dass sich eine Eigenkapitalquote von 40 % nach ein bis zwei Jahrzehnten automatisch einstellt

Hypothekarzinserhöhung

Grundsätzlich kann nach Art. 269a lit. b des Schweizerischen Obligationenrechtes (OR) eine Mietzinserhöhung erfolgen; gemäss Art. 269a lit. e OR kann in diesem Zusammenhang ebenfalls die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital im Rahmen von 40 % ausgeglichen werden. Gemäss Art. 13 VMWG berechtigt eine Hypothekarzinserhöhung von ¼ % in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von:

  • 2 % bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 %

  • 2½ % bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 %

  • 3 % bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 %

Bei Hypothekarzinserhöhungen von mehr als ¼ % sind die Überwälzungssätze zu kumulieren. Steigt der Hypothekarzinssatz zum Beispiel von 4¾ % auf 5¼ %, so ist im ersten Fall mit 3 % und im zweiten Fall mit 2½ % zu erhöhen, insgesamt um 5½ %.

Der Vermieter kann Mietzinsänderungen für einen Zeitpunkt vornehmen, für den das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement eine Zinssatzänderung der Durchschnittszinssätze für inländische Hypotheken angekündigt hat (Art. 12a VMWG). Dieser «Leitzinssatz» ist seit dem 1. Januar 2008 massgebend. Zuvor war mietrechtlich der Zinssatz der örtlichen marktführenden Bank (i.d.R. die Kantonalbank) massgebend. Die Überwälzungssätze sind insbesondere unabhängig vom effektiven Fremd- und Eigenkapitalanteil und können auch dann angewandt werden, wenn der Hauseigentümer seine Liegenschaft ausschliesslich mittels Eigenkapital finanziert. Auch die Art der Hypothek (Variable Hypothek, Festhypothek usw.), der Rang der Hypothek sowie die individuelle Höhe der Zinssätze beeinflussen die anwendbaren Überwälzungssätze nicht.

Diese Pauschalregelung hat für den Vermieter den Vorteil, dass er keine umständlichen Berechnungen durchführen und seine Buchhaltung nicht offen legen muss. Sie hat aber auch den Nachteil, dass Hauseigentümer, deren Hypothek höher verzinslich ist als Kredite bei der Kantonalbank, in ernsthafte Liquiditätsschwierigkeiten geraten können, wenn die Hypothekarzinszahlungen nicht mehr durch die laufenden Mietzinseinnahmen gedeckt sind. Wie die Erfahrungen anlässlich der explosionsartigen Hypothekarzinsentwicklung Ende der 80er Jahre gezeigt haben, kann dies in Einzelfällen bis zum Notverkauf bzw. der Zwangsliquidation der Liegenschaft führen.

Zusätzliche Informationen

istockphoto Artikel drucken