Mietzinssenkung infolge Referenzzinssenkung

Die Senkung des Hypothekarzinsatzes (bzw. Referenzzinssatzes) verpflichtet grundsätzlich die Vermieter, ihren Mietzins zu senken, sofern sie bisherige Hypothekarzinserhöhungen an ihre Mieter weitergegeben haben und die Vermieter einen übersetzten Ertrag erzielen.

Bis Ende 2007 lag im Kanton Bern der für das Mietrecht massgebliche Hypothekarzinssatz um ¼ % über dem unteren Rand des Zinsbandes der BEKB. Bei einem Zinsband von beispielsweise 2,75 % bis 3,75 % betrug der für das Mietrecht massgebliche Hypothekarzinssatz 3 %. Ab dem 1. Januar 2008 ist der vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement veröffentlichte Referenzzinssatz massgebend.

Tabelle «Mietzinssenkung aufgrund Hypothekarzinssenkung»

Aus der Tabelle «Mietzinssenkung aufgrund Hypothekarzinssenkung» ist ersichtlich, welche Mietzinsherabsetzung die verschiedenen Hypothekarzinsreduktionen zur Folge haben. Das heisst nun aber nicht, dass der Mietzins automatisch um den entsprechenden Prozentsatz gesenkt werden müsse. Es dürfen nämlich alle bestehenden Mietzinserhöhungsgründe gegen die Senkung aufgerechnet werden. Das führt dann in vielen Fällen dazu, dass sich der Senkungsanspruch des Mieters und der Erhöhungsanspruch des Vermieters praktisch aufheben, so dass keine Mietzinsänderung vorzunehmen ist.

Im Weiteren hat das Bundesgericht erkannt, dass die geltende Rechtsordnung dem Vermieter gestattet, seine Einkünfte innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Grenzen zu optimieren: bei einem relativ berechtigten Herabsetzungsbegehren des Mieters kann der Vermieter entgegenhalten, er erwirtschafte keinen angemessenen Ertrag. Der bisherige Mietzins sei daher trotz veränderter Berechnungsgrundlagen nicht missbräuchlich. Somit beruft sich der Vermieter mit seinem zulässigen Einwand auf einen ungenügenden Nettoertrag. Allenfalls hat dies der Vermieter unter Vorweisung der Berechnung seiner Nettorendite zu beweisen. Allerdings wird der Mieter künftig über die Berechnungsgrundlagen der Liegenschaft verfügen und sie gegebenenfalls bei zukünftigen Mietzinserhöhungen aufgrund Hypothekarzinssteigerungen oder Wert vermehrender Investitionen dem Vermieter vorhalten können, verbunden mit dem Vorwurf, der Vermieter erwirtschafte nunmehr einen übersetzten Ertrag. Bei Altliegenschaften ist freilich nicht auf die Nettorendite, sondern auf die (schwer beweisbare) Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen.

Zur Abwehr eines Herabsetzungsbegehrens darf sich der Vermieter ebenfalls auf die Orts- und Quartierüblichkeit des angefochtenen Mietzinses berufen; er hat dabei mindestens fünf vergleichbare, ihrerseits nicht missbräuchliche Mietzinse zu behaupten und zu beweisen.

Wert vermehrende Investitionen des Vermieters können, sofern der Mieter einen Nutzen davon hat, ebenfalls mit einem Herabsetzungsanspruch verrechnet werden. Bedingung ist jedoch, dass sie nicht bereits auf die Mietzinse überwälzt worden sind.

Bei Hypothekarzinssenkungen sind die für Hypothekarzinsaufschläge festgelegten Überwälzungssätze sinngemäss als Verbilligungssätze anzuwenden. Dabei gilt der Grundsatz, dass frankenmässig der gleiche Betrag abgeschlagen wird, wie er zuvor bei einem Aufschlag um den gleichen Prozentsatz zustande gekommen wäre. Bei einer Senkung der Hypothekarzinssätze von ¼ % ergibt sich in der Regel eine Mietzinssenkung von:

1,96 % bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 %

2,44 % bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 %

2,91 % bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 %

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