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Wenn die Hypothekarzinsen und damit der Referenzzinssatz sinken, hätten viele Mietende Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Sie müssen aber selber aktiv werden, ihre Vermietenden werden den Zins nicht von sich aus senken. Was müssen Sie tun?
(rh) Die Schweizer sind ein Volk von Mietenden. Fast 60 Prozent leben in einem Mietverhältnis. Änderungen in den Berechnungsgrundlagen der Mieten werden darum mit Argusaugen beobachtet. Aber nicht in jedem Fall haben Mietende Anrecht auf eine Mietzinssenkung, wenn die Hypothekarzinsen und damit der Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen BWO sinken. Vermietende sind nicht verpflichtet, Senkungen des Referenzzinssatzes automatisch weiterzugeben, dürfen aber bei steigendem Referenzzinssatz die Mieten erhöhen, wie das zuletzt Mitte 2023 passiert ist.
Wenn in Ihrem Mietvertrag ein höherer Referenzzinssatz als der aktuelle Satz eingetragen ist, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf eine Reduktion. Prüfen Sie zuerst, ob Sie Anrecht auf eine Mietzinssenkung haben und wie gross Ihr Anspruch ist. Im Internet finden Sie verschiedene Mietzinsrechner, die Ihnen Auskunft über ein allfälliges Anrecht geben. Seit dem 1. Juni 2023 liegt der Referenzzins bei 1,5 Prozent. Den Antrag auf Mietzinssenkung stellen Sie schriftlich auf den nächsten im Vertrag vereinbarten oder ortsüblichen Kündigungstermin unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist. Falls Sie Anspruch haben, laden Sie unsere Vorlage für den Antrag herunter, ergänzen das Schreiben und schicken es Ihrer Liegenschaftsverwaltung, am besten eingeschrieben.
Der Mietzins wird um einen festen Prozentsatz gesenkt, falls Sie anspruchsberechtigt sind. Wenn der Referenzzinssatz um 0,25 Prozent sinkt, wird die Miete in der Regel um
Vermietende müssen innerhalb von 30 Tagen antworten. Möglich, dass sie die Zinssenkung nicht oder nur teilweise an Sie weitergeben, weil sie die Mietzinsreduktion mit der Teuerung oder höheren Betriebs- und Unterhaltkosten verrechnen. Wenn Sie damit nicht einverstanden sind, haben Sie 30 Tage Zeit, bei der örtlichen Schlichtungsbehörde ein Senkungsgesuch einzureichen. Falls Ihre Liegenschaftsverwaltung nicht auf Ihr Gesuch reagiert, haben Sie 60 Tage Zeit, ein Senkungsgesuch einzureichen.
Mietverträge mit indexierten oder staatlich subventionierten Mieten, beispielsweise Baugenossenschaften, sind nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt. Wenn Sie einen solchen Mietvertrag abgeschlossen haben, können Sie keine Mietzinsreduktion verlangen.
Sie können auch eine Mietzinsreduktion für Mängel verlangen. Massgeblich ist, ob der Ist-Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht. Falls ja, ist der Vermieter bei einem berechtigten Begehren verpflichtet, die Miete zu senken. Das Gesetz unterscheidet schwere, mittlere und leichte Mängel. Während Mietenden bei einem schweren Mangel meistens nicht zugemutet werden kann, in der Wohnung zu bleiben, bleibt das Mietverhältnis bei einem mittleren oder leichten Mangel bestehen und die Mängel müssen in Ordnung gebracht werden. Wenn nicht, haben Mietende Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.
Für diese Mängel werden Mietenden am häufigsten Mietzinsreduktionen gewährt:
Ein Brand, den die Mietenden nicht verursacht haben, gilt in der Regel als schwerer Mangel. In den meisten Fällen ist den Mietenden nicht zuzumuten, in der Wohnung zu bleiben. Schönheitsmängel wie fleckige Wände oder zerrissene Teppiche werden als leichte oder mittlere Mängel und zumutbar bewertet. Wenn die Mietenden keine Schuld daran tragen, können sie eine Mietzinsreduktion beantragen. Die Reduktion beträgt einen Prozentsatz der Nettomiete und wird, je nach Art der Mängel, vorübergehend oder für unbestimmte Zeit vereinbart. Falls sich Mietende und Vermietende nicht einigen können, muss eine Schlichtungsstelle vermitteln. Wenn auch das scheitert, bleibt den Mietenden nur der Gang vor Gericht.
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