Wie in den Genuss einer Mietzinsreduktion kommen?

Die Schweizer sind ein Volk von Mietern. Rund zwei Drittel der hiesigen Bevölkerung lebt in einem Mietverhältnis. Änderungen in den Voraussetzungen der Berechnungsgrundlage für Mieten werden daher mit Argusaugen beobachtet. Aber nicht in jedem Fall haben Mieterinnen und Mieter bei einer Senkung des sogenannten Referenzzinssatzes auch tatsächlich Anrecht auf günstigere Mieten. Gleiches gilt für Mietzinsreduktionen aufgrund von Mängeln.

Die Reduktion beträgt jeweils einen auszuhandelnden Prozentsatz der Nettomiete und kann – je nach Art der Mängel – vorübergehend oder für unbestimmte Zeit vereinbart werden.
Die Reduktion beträgt jeweils einen auszuhandelnden Prozentsatz der Nettomiete und kann – je nach Art der Mängel – vorübergehend oder für unbestimmte Zeit vereinbart werden.

(stö) Wenn die Hypothekarzinsen und damit auch der ausschlaggebende Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) sinken, werden die Mieten aber nicht zwingend günstiger. Dies liegt oftmals aber an den Mietern selber, zumal ein Begehren um Mietzinsreduktion von den Mietern selber ausgehen muss. Die Hauseigentümer sind nicht verpflichtet, Senkungen des Referenzzinssatzes automatisch an die Mieter weiterzugeben. Hingegen sind die Vermieter grundsätzlich berechtigt, bei steigendem Referenzzinssatz die Mieten entsprechend zu erhöhen.

Vermieter darf Teuerung und Kostensteigerungen geltend machen

Wenn in Ihrem Mietvertrag ein höherer Zinssatz als des aktuell herrschenden Referenzzinssatzes eingetragen ist, besteht grundsätzlich ein Anrecht auf eine Reduktion der Miete. Per 2. Juni 2015 ist der Referenzzinssatz auf 1.75% gesunken.

Bei dieser Gelegenheit darf der Vermieter aber wiederum einen Teil der Teuerung sowie allfällige Kostensteigerungen geltend machen. Die Teuerung kann der Vermieter zu maximal 40 Prozent überwälzen und sogenannte Kostensteigerungen muss er konkret nachweisen können. Und nicht zuletzt darf der Vermieter wiederum die Höhe der Miete den quartiersüblichen Mieten anpassen.

Senkungsbegehren einreichen

Der Antrag auf eine Mietzinssenkung kann auf den nächsten vertraglichen oder ortsüblichen Kündigungstermin unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist (meistens drei Monate) gestellt werden und muss in schriftlicher Form – am besten eingeschrieben – erfolgen. Ist in Ihrem Mietvertrag ein Referenzzinssatz aufgeführt, der unter dem aktuellen Zins liegt, so liegt es am Vermieter, den Mietzins allenfalls zu erhöhen. Auch dies muss auf schriftlichen Weg unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen erfolgen.

Auf dem Internet finden Sie bei verschiedenen Anbietern einen Mietzinsrechner, der Ihnen rasch und unkompliziert Auskunft über einen allfälligen Anspruch auf Mietzinssenkung gibt.

Mietzinsreduktion infolge Mängeln

Eine Reduktion der Miete kann seitens der Mieter auch bei Vorliegen von Mängeln verlangt werden. Dabei ist immer massgebend, ob der Ist-Zustand der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweicht. Ist dies der Fall, so ist der Vermieter im Falle eines berechtigten Begehrens des Mieters verpflichtet, die Miete zu senken.

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen schweren, mittleren und leichten Mängeln. Während dem Mieter im ersten Fall meistens nicht mehr zugemutet werden kann, im Mietobjekt zu bleiben, bleibt das Mietverhältnis bei mittleren oder leichten Mängeln bestehen und die Mängel müssen entweder in Ordnung gebracht werden oder der Mieter hat eben einen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.

Häufige Mängelarten

Folgende Mängelarten werden am häufigsten geltend gemacht:

  • Bauarbeiten in der Umgebung
  • Brand
  • Entzug von Einrichtungen
  • Quantitative Mängel
  • Renovation und Umbau
  • Schönheitsmängel
  • Feuchtigkeit und Wasserschäden
  • Ungenügende Raumtemperatur

Zumutbarkeit

Nach einem nicht durch den Mieter verursachten Brand ist die Zumutbarkeit, im Mietobjekt zu bleiben, oftmals nicht mehr gegeben. Hingegen dürften Schönheitsmängel wie z.B. fleckige Wände oder zerrissene Teppiche als mittlere oder leichte Mängel und somit an sich als zumutbar taxiert werden. Sind auch diese Mängel ohne Verschulden des Mieters eingetreten, so kann der Mieter ein Gesuch um Mietzinsreduktion stellen.

Die Reduktion beträgt jeweils einen auszuhandelnden Prozentsatz der Nettomiete und kann – je nach Art der Mängel – vorübergehend oder für unbestimmte Zeit vereinbart werden. Werden sich Mieter und Vermieter nicht einig, so kann eine behördliche Schlichtungsstelle angerufen werden. Wird auch dann noch keine Einigung erzielt, muss der Mieter den Gang vor Gericht in Erwägung ziehen.

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