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Mietrecht: Wann darf der Mietzins erhöht werden?

Mietzinserhöhungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie mit steigenden Kosten begründet werden können, aktuell beispielsweise mit den höheren Hypothekarzinsen. Eine Übersicht über alle legitimen Gründe für eine Mietzinserhöhung.

Wann der Vermieter den Mietzins erhöhen darf
Mietzinserhöhungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie mit steigenden Kosten begründet werden können.

(rh) Für die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gelten «insbesondere» höhere Hypothekarzinsen, Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien oder Unterhaltskosten als Kostensteigerung und damit Grund für eine Mietzinserhöhung. «Insbesondere» impliziert, dass die Aufzählung nicht abschliessend ist.

Legitime Gründe für Mietzinserhöhungen

Hypothekarzinserhöhung

Gemäss Artikel 269d des Obligationenrechts dürfen Vermietende den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Den Mietenden muss die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn die Vermietenden sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilen, nicht begründen oder mit der Mitteilung die Kündigung androhen oder aussprechen. Gemäss Artikel 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumenberechtigt eine Hypothekarzinserhöhung von 0,25 Prozent in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von:

  • 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent
  • 2,50 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent
  • 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent

Wie viel gerechtfertigt ist, hängt von Fall zu Fall ab. Mietende können die erlaubte Erhöhung berechnen, beispielsweise mit dem Mietzinsrechner des Mieterverbandes. Falls die Verwaltung die Miete tatsächlich zu stark erhöhen will, können die Mietende die Erhöhung bei der örtlichen Schlichtungsstelle anfechten.

Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen

Hauseigentümer:innen können wählen, ob die Teuerung bei den Betriebs- und Unterhaltskosten effektiv oder pauschal geltend gemacht werden soll. Für die Pauschale sprechen die einfache Handhabung und die Tatsache, dass plötzliche Mietzinssprünge vermieden werden. Die Höhe der Pauschale ist von Kanton zu Kanton und Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Im Kanton Bern beispielsweise liegt die Teuerungspauschale für den Mietzins zwischen 0,5 und 1 Prozent im Jahr. Die genaue Höhe kann bei der örtlichen Schlichtungsbehörde angefragt werden.

Wertvermehrende Investitionen

Ausgaben für neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen wie eine Geschirrspülmaschine, einen Kabelfernsehanschluss oder einen Wintergarten. Solche wertvermehrenden Investitionen sind von reinen Ersatzinvestitionen ohne wertvermehrenden Anteil abzugrenzen. Die Kosten für werterhaltende Investitionen sind mit dem Nettomietzins abgegolten. 

Mehrleistungen und Mehrwert

Die Mietzinserhöhung ergibt sich aus dem Anteil am Mehrwert, der Lebensdauer, der Höhe des Referenzzinssatzes und einer Pauschale für Unterhalt, Verwaltung und Risiko. Bei Neuinvestitionen beträgt der Mehrwert 100 Prozent. Ersatzinvestitionen mit wertvermehrendem Anteil wie der Austausch eines alten Lifts, berechtigen zu Mietzinserhöhungen im Umfang des Mehrwerts. Dieser liegt in der Regel zwischen 40 und 80 Prozent der Investitionssumme.

Lebensdauer und Amortisation

Wertvermehrende Investitionen sind innerhalb ihrer erwarteten Lebensdauer zu amortisieren. Höhere Qualitäten rechtfertigen Korrekturen der Lebenserwartung nach oben.

Umfassende Überholungen

Wenn mehrere Teile des Gebäudeinneren oder der Gebäudehülle innerhalb eines Jahres erneuert werden, sprechen Fachleute von einer umfassenden Überholung. Obwohl solche Arbeiten werterhaltende Massnahmen einschliessen, gelten die Kosten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Beschränkt sich die umfassende Überholung zum Beispiel auf eine Fassadenrenovation mit Spenglerarbeiten ist der Anteil der wertvermehrenden Investition tiefer, als wenn die Fenster ausgewechselt und die Gebäudehülle neu isoliert wird.

Zinsaufwand

Je höher der Referenzzinssatz, desto höher ist der Zinsaufwand für die wertvermehrenden Investitionen und desto höher fällt die Mietzinserhöhung aus. Dass sich der Zinsaufwand durch die Amortisationen fortlaufend reduziert, wird mit Annuitäten (jährliche gleichbleibende Zahlungen) berücksichtigt.

Unterhalt, Verwaltung und Risiko

Nebst Amortisationen und Zinsaufwand bringen Neuanlagen auch Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie ein erhöhtes Mietzinsrisiko mit sich. Diese Kosten werden durch einen pauschalen Zuschlag zu den Annuitäten abgegolten. Die Pauschale beträgt ein bis zwei Prozent vom Investitionsbetrag.

Teuerung

Als Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital darf der Mietzins um 40 Prozent der Teuerungsrate erhöht werden. Basis ist der Landesindex der Konsumentenpreise. Wenn die Preise beispielsweise um 10 Prozent gestiegen sind, dürfen die Mieten um 4 Prozent steigen. 

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