Mietzinserhöhung infolge Mehrleistungen

Mehrleistungen entstehen durch Wert vermehrende Investitionen, umfassende Überholungen und Vergrösserungen der Mietsache.

Wert vermehrende Investitionen sind Investitionen in neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen, z.B. einen angebauten Wintergarten.
Wert vermehrende Investitionen sind Investitionen in neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen, z.B. einen angebauten Wintergarten.

Dem Mieter bzw. der Mieterin kommt in diesen Fällen ein Nutzen- bzw. Komfortzuwachs zugute, der einen höheren Mietzins rechtfertigt.

Wert vermehrende Investitionen

Wert vermehrende Investitionen sind Investitionen in neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen, z.B. eine Geschirrspülmaschine, einen Kabelfernsehanschluss, Instrumente für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung oder einen angebauten Wintergarten. Wert vermehrende Investitionen sind von reinen Ersatzinvestitionen ohne Wert vermehrenden Anteil (Wert erhaltende Investitionen) abzugrenzen. Die Kosten für Wert erhaltende Investitionen sind bereits durch den Nettomietzins abgegolten.

Umfassende Überholungen

Eine Sonderregelung kennt das Gesetz bei den umfassenden Überholungen. Eine umfassende Überholung liegt vor, wenn mehrere Teile des Gebäudeinneren oder der Gebäudehülle mehr oder weniger gleichzeitig, aber maximal innert einem Jahr erneuert werden. Obwohl solche Arbeiten stets auch zahlreiche Wert erhaltende Massnahmen beinhalten, gelten die Kosten für umfassende Überholungen in der Regel zu 50-70 % als Wert vermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Damit hat der Gesetzgeber der Tatsache Rechnung getragen, dass die Bau- und Unterhaltskosten in den letzten Jahrzehnten stärker gestiegen sind als die Mietzinse und umfassende Überholungen deshalb aus den vorhandenen Rückstellungen allein nicht gedeckt werden können.

Beschränkt sich eine umfassende Überholung zum Beispiel auf eine Fassadenrenovation mit Erneuerung der Spenglerarbeiten, so dürfte eher der Ansatz von 50 % zur Anwendung gelangen, während bei gleichzeitiger Auswechslung der Fenster sowie Vornahme von zusätzlichen Isolationsarbeiten die Berücksichtigung eines Mehrwertes von 70 % angezeigt ist.

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