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Überwälzung der Mehrleistungen

Die beim Hauseigentümerverband erhältliche Tabelle «Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen» erfasst die gebräuchlichsten Wert vermehrenden Investitionen an Gebäudeteilen und Wohnungen. Zusätzlich gibt es die «Paritätische Lebensdauertabelle», welche vom Schweizerischen Hauseigentümerverband und dem Schweizerischen MieterInnenverband gemeinsam erarbeitet worden ist und von sämtlichen massgebenden Organisationen der Immobilienwirtschaft mitgetragen wird.

In begründeten Einzelfällen kann der Mehrwertanteil oberhalb der angegebenen Bandbreite liegen, beispielsweise bei der Installation einer Einbauküche, wenn zuvor nur Einzelgeräte oder eine Kochnische vorhanden waren.
In begründeten Einzelfällen kann der Mehrwertanteil oberhalb der angegebenen Bandbreite liegen, beispielsweise bei der Installation einer Einbauküche, wenn zuvor nur Einzelgeräte oder eine Kochnische vorhanden waren.

Die Tabelle gibt an, zu welchen jährlichen Mietzinserhöhungen in Prozenten der Investition diese Massnahme in der Regel berechtigt. Die Mietzinserhöhungen ergeben sich aus dem Anteil Mehrwert, der Lebensdauer, der Höhe des Referenzzinssatzes und einer Pauschale für Unterhalt, Verwaltung und Risiko (Art. 14 Abs. 4 VMWG).

Seit dem 1. Juli 2014 ist zwingend darauf hinzuweisen, ob man Förderbeiträge erhalten hat – wobei auch eine Negativmeldung anzubringen ist (welche auf dem Formular des HEV Kanton Bern/SVIT Bern bereits vorgedruckt ist und bejahendenfalls angekreuzt werden kann).

Anteil Mehrwert

Bei Neuinvestitionen, wenn also die entsprechende Einrichtung bisher gar nicht bestanden hat, beträgt der Mehrwert 100 %.

Ersatzinvestitionen mit Wert vermehrendem Anteil (Bsp.: Ersatz der alten Liftanlage durch ein schnelles, sicheres, geräuscharmes und stromsparendes Modell) berechtigen zu Mietzinserhöhungen im Umfang des damit verbundenen Mehrwerts. Dieser liegt in der Regel zwischen 40-80 % der Investitionssumme. In begründeten Einzelfällen kann der Mehrwertanteil oberhalb der angegebenen Bandbreite liegen (Bsp.: Installation einer Einbauküche, wenn zuvor nur Einzelgeräte oder eine Kochnische vorhanden waren) oder darunter (Bsp.: Ersatz eines Apparates durch ein wenig verändertes Nachfolgemodell). Der vollkommen gleichwertige Ersatz bereits zuvor vorhandener Einrichtungen (Bsp.: Auswechseln eines defekten Kühlschranks  (durch das gleiche Modell) berechtigt demgegenüber nicht zu einer Mietzinserhöhung und ist vom Vermieter zu tragen.

Lebensdauer / Amortisation

Wert vermehrende Investitionen sind innerhalb der zu erwartenden, auf Erfahrungswerten beruhenden Lebensdauer zu amortisieren. Ausgangspunkt für die Altersangaben in der Tabelle bildet eine mittlere Qualität der Einrichtungen und Apparate. Höhere Qualitäten rechtfertigen Korrekturen der Lebenserwartung nach oben.

Zinsaufwand

Je höher der Referenzzinssatz, umso höher ist der Zinsaufwand für die Wert vermehrenden Investitionen und umso höher fällt die notwendige Mietzinserhöhung aus. In der erwähnten Tabelle sind Werte für Hypothekarzinsniveaus von 2, 2 ¼, 2 ½, 2 ¾, 3, und 3 ¼ % angegeben.

Die Tatsache, dass sich der Zinsaufwand durch die Amortisationen fortlaufend reduziert, wird in Form von Annuitäten berücksichtigt. Annuitäten sind jährliche Zahlungen gleichbleibender Höhe. Zinsaufwand und Amortisation werden so festgesetzt, dass sich stets ein gleichbleibendes Total ergibt.

Unterhalt / Verwaltung / Risiko

Nebst den Amortisationen und dem Zinsaufwand bringen Neuanlagen auch zusätzliche Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie ein erhöhtes Mietzinsrisiko mit sich. Den entsprechenden Kosten wird durch einen pauschalen Zuschlag zu den Annuitäten (Annuitäten sind die jährlich zu leistenden Zins- und Amortisationsschulden) Rechnung getragen. Die Pauschale beträgt je nach der Unterhaltsintensität der Massnahme 1-2 % vom Betrag der Investition.

Zusätzliche Informationen

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