Darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten?

(rh) Es gibt verschiedene Gründe, eine Wohnung oder einzelne Zimmer unterzuvermieten. Die sogenannte Untermiete ist grundsätzlich erlaubt. Einzelne Räume oder die ganze Wohnung dürfen weitervermietet werden, wenn die Vermietenden darüber informiert sind.

Einwilligung schriftlich einholen

Es ist sinnvoll, die Zustimmung schriftlich zu erteilen beziehungsweise zu verlangen. Nur so kann bei Unstimmigkeiten bewiesen werden, was Vermietende und Mietende vereinbart haben. Vermietende sollten die Zustimmung möglichst bald nach Eingang schriftlich und eingeschrieben erteilen. Wenn sie nicht einverstanden sind, aber nicht reagieren, kann ihr Schweigen als Zustimmung interpretiert werden. Wechseln die Untermietende oder ändern die Bedingungen der Untermiete, haben Vermietende das Recht, informiert zu werden. Erfahren sie nämlich von einem nicht bewilligten oder sachlich unzulässigen Untermietverhältnis, können sie dessen Auflösung verlangen. Als sachlich unzulässig gilt ein Untermietverhältnis gemäss Artikel 262 des Obligationenrechts in diesen Fällen:

• Wenn der Mieter sich weigert, die Bedingungen des Untermietvertrags bekannt zu geben. Am einfachsten ist es, dem Vermieter eine Kopie der schriftlichen Vereinbarung mit dem Untermieter zukommen zu lassen.
  
• Wenn der Untermieter einen zu hohen Mietzins verlangt. Ein Mieter darf an der Untermiete keinen Gewinn erzielen. Aber er darf zusätzlich einen angemessenen Betrag für Möbel oder Mieterpflichten verlangen.
  
• Wenn die Untermiete mit Nachteilen für den Vermieter verbunden ist. Zum Beispiel, wenn der Untermieter die Räume anders nutzt als im Hauptmietvertrag abgemacht ist oder die Räume mit der Untervermietung überbelegt sind.

Mietende werden zu Vermietenden

Mietende und Untermietende schliessen einen normalen Mietvertrag ab. Mietende werde zu Vermietenden und müssen sich im Klaren sein, dass Untermietende ihnen gegenüber dieselben Rechte und Pflichten haben, die sie gegenüber ihren Vermietenden besitzen. So müssen sie beispielsweise dafür sorgen, dass Mängel behoben, Mietzinserhöhungen rechtzeitig mitgeteilt und Kündigungsfristen eingehalten werden. Untermietende haben das uneingeschränkte Nutzungsrecht am gemieteten Raum. Bei einem einzelnen Zimmer dürfen die Untervermietenden streng genommen nicht einmal einen Zimmerschlüssel behalten.

Mietende bleiben Vertragspartei

Selbst wenn Mietende die ganze Wohnung untervermieten, bleiben sie die Vertragspartei der Vermietenden. Sie haften weiterhin für den Mietzins und können von Vermietenden für Schäden, die Untermietende verursacht haben, haftbar gemacht werden. Beschädigen die Untermietenden beispielsweise den Parkettboden, müssen die Mietenden der Vermietenden den Schaden ersetzen und den Betrag von den Untermietenden eintreiben. Um sich gegen unzulässiges Verhalten der Untermietenden zu wehren, müssen sich Vermietende nicht zuerst an die Mietenden wenden. Sie können direkt gegen die Untermietenden vorgehen und diesen mahnen.

Und was ist mit Airbnb?

2022 waren in der Schweiz knapp 40'000 Häuser, Wohnungen und Zimmer auf Airbnb ausgeschrieben. Vom einfachen Zimmer in der Stadt bis zur Villa am See. Die Sharing Economy entwickelt sich schnell, das Mietrecht hinkt hinterher. Darum ist Airbnb im Mietrecht noch nicht geregelt. Die Kantone handhaben das unterschiedlich. In Bern ist die Vermietung von Ferien- und Geschäftswohnungen in der Altstadt eingeschränkt, in Genf dürfen Wohnungen maximal 90 Tage pro Jahr an Kurzaufenthalter vermietet werden, in Luzern haben die Stimmberechtigten die Volksinitiative «Wohnraum schützen – Airbnb regulieren» angenommen und in Zürich will die SP eine ähnliche Initiative wie in Luzern einreichen. Am weitesten geht der Kanton Tessin mit der Lex Airbnb, die seit dem 2. Dezember 2022 in Kraft ist. Sie schreibt vor, dass Wohneigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung mit weniger als vier Betten während insgesamt mehr als 90 Tagen im Kalenderjahr online vermieten, eine Bewilligung brauchen. Die Wohnung gilt dann nicht mehr als Zweitwohnung, sondern als Erstwohnung und verliert an Wert.

Der Bundesrat hat eine Anpassung des Mietrechts geprüft, verwarf die Vorlage aber. Konsequenz: Airbnb ist erlaubt, Mietende müssen nur die Vermietenden um Erlaubnis fragen, wenn sie ihre Wohnung oder ein Zimmer vermieten wollen. Im Prinzip müssten die Mietenden die Vermietenden jedes Mal fragen, wenn jemand ihre Wohnung oder das Zimmer buchen will. Mietende und Vermietende können aber vereinbaren, dass nicht jedes Mal eine Einwilligung eingeholt werden muss.

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