Regelung der Untermiete

Mieter können ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten. Sie müssen sich aber an bestimmte Regeln halten.

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Die Untermiete ist grundsätzlich erlaubt. Bedingung ist aber, dass der Vermieter oder die Vermieterin darüber informiert wird.

(bw) Sei es, weil ein Auslandaufenthalt geplant ist und die Wohnung während dieser Zeit nicht leer stehen soll oder weil die Wohnung zu gross geworden ist und Räume nicht länger genutzt werden: Es gibt verschiedene Gründe, eine Wohnung oder Teile davon weiterzuvermieten. Die Untermiete ist grundsätzlich erlaubt. Einzelne Räume oder die ganze Wohnung können für beschränkte oder unbeschränkte Zeit weitervermietet werden. Bedingung ist aber, dass der Vermieter oder die Vermieterin darüber informiert wird.

Am besten schriftlich

Es ist zu empfehlen, die Zustimmung für eine Weitervermietung schriftlich zu erteilen beziehungsweise zu verlangen. Nur so kann bei Differenzen klar bewiesen werden, was zwischen Vermieter und Mieter punkto Untermiete vereinbart worden ist. Der Vermieter tut gut daran, die Zustimmung möglichst innerhalb zwei bis vier Wochen nach Eingang des Begehrens schriftlich und per Einschreiben mitzuteilen (wobei diese Fristen lediglich Richtlinien sind, deren starre Handhabung sich verbietet). Andernfalls kann ihm sein Schweigen als Zustimmung angerechnet werden. Wechselt der Untermieter oder ändern die Bedingungen für die Untermiete, hat der Vermieter das Recht, erneut informiert zu werden. Erfährt er nämlich von einem nicht bewilligten und sachlich unzulässigen Untermietverhältnis, kann er dessen Auflösung verlangen.

Sachlich unzulässig ist ein Untermietverhältnis gemäss Artikel 262 des Obligationenrechts dann, wenn

  • der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen des Untermietvertrags bekannt zu geben. Am einfachsten ist es, dem Vermieter eine Kopie der schriftlichen Vereinbarung mit dem Untermieter zukommen zu lassen.
  • vom Untermieter ein zu hoher Mietzins verlangt wird. Ein Mieter darf an der Untermiete keinen Gewinn erzielen. Hingegen darf er zusätzlich einen angemessenen Betrag erheben, wenn er dem Untermieter Möbel zur Verfügung stellt oder ihn von Mieterpflichten wie etwa Treppenhausputzen entbindet. Bietet er dem Untermieter weitere zusätzliche Leistungen an wie etwa Putzen, Waschen oder Kochen, vereinbart er den Preis dafür besser in einem separaten Vertrag.
  • für den Vermieter die Untermiete mit Nachteilen verbunden ist. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn der Untermieter die Räume anders nutzt als im Hauptmietvertrag abgemacht ist, wenn er als Person einzustufen ist, die den sozialen Frieden der Mietergemeinschaft nachhaltig stören könnte oder wenn die Räume mit der Untervermietung überbelegt sind.

Zwischen Mieter und Untermieter besteht ein normaler Mietvertrag. Will ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, muss er sich also im Klaren sein, dass er damit zum Vermieter wird und der Untermieter ihm gegenüber die gleichen Rechte und Pflichten hat, die er selbst gegenüber dem Vermieter besitzt. So hat er etwa dafür zu sorgen, dass Mängel behoben werden, dass Mietzinserhöhungen rechtzeitig mitgeteilt werden und dass für die Kündigung die gesetzliche Frist eingehalten wird. Der Untermieter seinerseits hat das uneingeschränkte Nutzungsrecht am gemieteten Raum. Handelt es sich dabei um ein einzelnes Zimmer, darf der Mieter bzw. Untervermieter streng genommen nicht einmal einen Zimmerschlüssel behalten.

Mieter bleibt Vertragspartner

Selbst wenn er die ganze Wohnung untervermietet, bleibt der Mieter der verantwortliche Vertragspartner des Vermieters. Er haftet also weiterhin für die Bezahlung des Mietzinses und kann vom Vermieter für Schäden, die der Untermieter verursacht hat, belangt werden. Beschädigt beispielsweise der Untermieter den Parkettboden, muss der Mieter dem Vermieter den Schaden ersetzen und sich dann selbst darum kümmern, dass er vom Untermieter den Betrag erhält. Um sich gegen unzulässiges Verhalten des Untermieters zu wehren, braucht sich der Vermieter allerdings nicht zuerst an den Mieter zu wenden. Er kann direkt gegen den Untermieter gelangen und diesen mahnen.

Zusätzliche Informationen

ImagePoint (Dirk Beumer) Artikel drucken