Mietwohnung selber renovieren: Was ist erlaubt?

Plättli verlegen, Tapete erneuern: Wer als Mieter Änderungen vornehmen will, sollte sich dies zuerst einmal gut überlegen – und falls er es doch tut, unbedingt schriftlich mit dem Vermieter regeln.

Grundsätzlich sind Erneuerungen und Veränderungen durch den Mieter an einer Mietsache nicht gestattet.
Grundsätzlich sind Erneuerungen und Veränderungen durch den Mieter an einer Mietsache nicht gestattet.

(msc) Mieterinnen und Mieter stehen oft vor einem Dilemma, wenn sie ein passendes Wohnobjekt gefunden hätten: Alles würde stimmen – bis vielleicht auf die Plättli im Bad oder die Tapete im Wohnzimmer. Selber zum Spachtel oder zum Tapetenkleber zu greifen, ist eine Möglichkeit; sie sollte aber nie ohne Absicherung in Betracht gezogen werden

Wenn möglich nichts verändern

Denn grundsätzlich sind Erneuerungen und Veränderungen durch den Mieter an einer Mietsache nicht gestattet (Artikel 267 im Obligationenrecht). Die Wohnung oder das Haus muss beim Auszug in jenem Zustand abgegeben werden, der sich aus dem «vertragsgemässen Gebrauch» ergibt. Sofern also nichts anderes im Mietvertrag steht oder zusätzlich vereinbart wurde, ist der Mieter auf der sicheren Seite, wenn er keine Mauern durchbricht, Kücheneinbauten unverändert lässt, kein Laminat verlegt und auch keine noch so kleine Wandfläche streicht. Andernfalls riskiert er unter Umständen sogar die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages.

Bewilligung schriftlich festhalten

Veränderungen oder Installationen kann der Mieter hingegen vornehmen, wenn die Vermieterin oder der Vermieter schriftlich sein Einverständnis erklärt. Vermieter tun dabei gut daran, eine fachmännische Ausführung vorauszusetzen. Grundsätzlich ist der Mieter mit dem schriftlichen Einverständnis beim Auszug auch nicht mehr verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen – der Vermieter kann sich dies aber in der Vereinbarung vorbehalten.

Wer zahlt die Renovation?

Weist die Wohnung oder das Haus nach einer Änderung einen erheblichen Mehrwert auf, hat der Mieter Anspruch auf eine Entschädigung. Das Wörtchen «erheblich» spielt dabei eine grosse Rolle: Ist der Mehrwert nämlich nur gering, kann der Anspruch nicht geltend gemacht werden. Und wo liegt die Grenze zwischen gering und erheblich? Das ist nicht genau definiert und führt zuweilen zu Diskussionen oder zu Streit zwischen den beiden Parteien Als Mehrwert gelten zudem nur Einrichtungen, die von «allgemeinem Nutzen» sind – luxuriöse Einrichtungen sind also nicht eingeschlossen.

Haben Sie sich mit dem Vermieter auf eine Renovation mit Kostenübernahme geeinigt, sieht das Mietrecht folgende Alternativen vor:

  1. Entschädigung beim Auszug

    Für den (erheblichen) Mehrwert, den Sie Ihrer Mietwohnung in Absprache mit dem Vermieter haben angedeihen lassen, können Sie eine Entschädigung zulasten des Besitzers vereinbaren. Diese wird beim Auszug fällig. Nachteil: Je nach Mietdauer müssen Sie mitunter lange auf Ihr Geld warten.

  2. Kostenübernahme durch Vermieter

    Übernimmt der Vermieter die Renovations- oder Umbaukosten, so hat er das Recht, die Wertsteigerung in Form eines höheren Mietzinses geltend zu machen.

  3. Kostenübernahme durch Mieter

    Übernimmt hingegen der Mieter die Baukosten, so kann dieser mit dem Vermieter eine Mietzinsreduktion vereinbaren. In der Regel beläuft sich diese auf die Lebensdauer des Bauteils umgerechnet auf den monatlichen Mietzins.
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