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Mietrecht: Lebensdauer von Einrichtungen

Wenn ein Mieter auszieht, geht häufig ein Streit darüber los, ob er für die Abnützung der Einrichtung bezahlen muss.

Spannungsrisse in Plättli bzw. einem Klinkerboden sind als normal einzustufen und nicht dem Mieter zu belasten.
Spannungsrisse in Plättli bzw. einem Klinkerboden sind als normal einzustufen und nicht dem Mieter zu belasten.

(mei) Hat ein Mieter vor seinem Auszug mehrere Jahre in einer Mietwohnung gelebt, fallen oft Erneuerungsarbeiten an der Wohnung an. Diese sind mit dem Mietzins grundsätzlich abgegolten, d.h. der Mieter muss für diese Schäden nicht aufkommen. Anders sieht es aus, wenn die Abnützung übermässig ist.

Die Grenze zwischen normaler und übermässiger Abnützung ist nicht immer einfach zu ziehen und deshalb oft Ausgangspunkt eines Streits zwischen Mieter und Vermieter. Peter Zihlmann und Patrick Strub nennen in ihrem Buch «Mietrecht», das im Beobachter-Buchverlag erschienen ist, eine Abnützung dann als normal, wenn sie sich «aus dem vertraglichen Gebrauch der Mietsache» ergibt. Von einer übermässigen Abnützung muss hingegen dann ausgegangen werden, wenn der Mieter unsorgfältig mit der Wohnung und den Einrichtungen darin umgegangen ist

Abgetretene Teppiche gelten als normale Abnutzung.
Abgetretene Teppiche gelten als normale Abnutzung.

Normale Abnützung

Als normal einzustufen sind zum Beispiel dunklere Stellen an den Wänden, wo einst Bilder hingen oder Möbel standen, aber auch abgetretene Teppiche an den Stellen mit viel Durchgangsverkehr, etwa im Flur oder vor Fenstern. Dübellöcher in den Wänden gelten ebenfalls als normale Abnützung, falls sie fachmännisch zugespachtelt worden sind und nicht in erhöhten Mengen auftreten. Das gleiche gilt für Plättli, WCs oder Lavabos, in denen sich Spannungsrisse gebildet haben.

Für Wasserflecken auf dem Parkett kann der Mieter zur Rechenschaft gezogen werden.
Für Wasserflecken auf dem Parkett kann der Mieter zur Rechenschaft gezogen werden.

Übermässige Abnützung

Übermässig wird eine Abnützung gerne, wenn Raucher, Kinder oder Haustiere in der Wohnung lebten oder nicht genügend geputzt wurde. Wände, denen der Tabakrauch zugesetzt hat, so dass sie vergilbten oder sich braun verfärbten, sowie Brandlöcher in Teppichen müssen vom Vermieter nicht auf eigene Kosten instandgesetzt werden. Auch bei Kritzeleien von Kindern oder Kratzspuren von Haustieren müssen die Mieter für einen Teil der Kosten aufkommen. Stark verschmutzte Böden, beispielsweise Wasserflecken auf dem Parkett oder auffällige Flecken auf einem Spannteppich, sowie Schäden an sanitären Installationen aufgrund grosser Verkalkung zählen ebenfalls als übermässige Abnützung. Die Kosten, die einem Mieter bei übermässiger Abnützung entstehen, entsprechen dem Wert, den eine Einrichtung gemäss der Paritätischen Lebensdauertabelle des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) und des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV) noch haben sollte. Der Mieter muss also nicht für die vollständigen Kosten einer Instandstellung aufkommen.

Ein Beispiel: Zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters Brönnimann ist der Spannteppich total zerschlissen und muss ersetzt werden. Brönnimann hat die Wohnung drei Jahre gemietet, der Teppich wurde zwei Jahre vor Brönnimanns Einzug neu gelegt. Laut der Paritätischen Lebensdauertabelle beträgt die Lebensdauer eines Spannteppichs 10 Jahre. Brönnimann muss die Hälfte des neuen Teppichs übernehmen, weil er die Lebensdauer des Teppichs um die Hälfte verkürzt hat.

Vorgehen bei Streitigkeiten

Wie soll ein Mieter vorgehen, wenn er meint, beim Auszug werde er bezüglich übermässiger Abnützung mit dem Vermieter Ärger kriegen? Hans Bättig, Rechtsanwalt und Partner von Krneta | Gurtner, Advokatur Notariat Mediation in Bern, rät in solchen Fällen: «Sich die Lebensdauertabelle zu kaufen, ist zwar nicht die dümmste Idee, doch die Tabelle ist für Laien nicht ganz einfach anzuwenden. Ich empfehle deshalb, einen Wohnungsexperten des Mieterverbandes aufzubieten. Die Experten der beiden Verbände MV und HEV kennen die Materie und kommen – falls auch der Vermieter einen aufgeboten hat – fast immer zum gleichen Ergebnis. Das ist gut so, denn ein Streit um 500 Franken kostet am Schluss ein Mehrfaches. Deshalb profitieren beide Parteien, wenn derartige Probleme gleich bei der Wohnungsrückgabe erledigt werden können.»

Ist kein Experte anwesend und will der Mieter das Rückgabeprotokoll nicht unterschreiben, rät Bättig dem Vermieter, die Punkte, die der Mieter bestreitet, mit dem Vermerk: «vom Mieter bestritten» zu kennzeichnen. Will der Mieter immer noch nicht unterschreiben oder läuft er – was bisweilen auch vorkommt – einfach davon, muss der Vermieter ihm das Protokoll unverzüglich eingeschrieben zuschicken. Das Protokoll hat dann die Wirkung einer Mängelrüge. Bei grösseren Schäden lohnt es sich, nachher zusätzlich einen Wohnungsexperten beizuziehen, der die Beanstandungen im Protokoll bestätigt und gegebenenfalls fotografiert und dokumentiert. Mit der Schadensbehebung kann man schliesslich nicht bis zur Gerichtsverhandlung warten, weil der neue Mieter bereits mit Sack und Pack vor der Haustür steht.

Literaturhinweis: Peter Zihlmann, Patrick Strub: Mietrecht. Beobachter-Buchverlag, 256 Seiten, 2007, ISBN 978-3-85569-371-9, Fr. 34.-.

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