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Schlichtungsbehörde für Mieter und Vermieter

Beraten, vermitteln, entscheiden: Dies sind die Hauptaufgaben der Schlichtungsbehörde für Mieter und Vermieter. Die Schlichtungsbehörde kommt vor einem Gerichtsverfahren zum Zug.

Die Schlichtungsbehörde kommt vor einem Gerichtsverfahren zum Zug.
Die Schlichtungsbehörde kommt vor einem Gerichtsverfahren zum Zug.

So viel ist klar: Jeder Mieter und jeder Vermieter kann sich in der Schweiz an eine Schlichtungsbehörde wenden, falls es zu einem Konflikt zwischen den beiden Parteien kommt. Mit der Inkraftsetzung der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) per 1. Januar 2011 wurde die Schlichtungsbehörde gesetzlich verankert. An der Schlichtungsverhandlung können sich die Parteien versöhnen und so einen Gang an das Gericht verhindern. Gerade beim Mietrecht, wo im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben werden, wird einer Versöhnung noch grösseren Wert beigemessen. Die Schlichtungsbehörde setzt sich deshalb aus einer Vorsitzenden und je einer Mieter- sowie Vermietervertretung zusammen.

Können sich die Parteien aber nicht einigen, so kann die Schlichtungsbehörde bei geringen Streitwerten entscheiden oder den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten. Ist dies nicht möglich, wird der klagenden Partei eine Klagebewilligung ausgestellt. Mit dieser kann nun beim Gericht eine Klage eingereicht werden. Bei Mietstreitigkeiten beträgt die Klagefrist 30 Tage.

Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde

Am 1. Januar 2011 ist anstelle der 26 bisherigen kantonalen Zivilprozessordnungen die neue Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO) in Kraft getreten. In diesem Zusammenhang hat es einige Änderungen im Verfahrensablauf gegeben. 

Formelle Voraussetzungen

Die örtliche Zuständigkeit wurde in Art. 33 ZPO geregelt. Demnach ist weiterhin der Gerichtsstand von unbeweglichen Sachen aus Miete und Pacht am Ort der gelegenen Sache. Die sachliche Zuständigkeit liegt wie bisher bei der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen. Für das Schlichtungsverfahren kann das Gesuch mündlich (zu Protokoll gebracht), schriftlich oder unter Berücksichtigung der entsprechenden Voraussetzungen auch elektronisch eingereicht werden.

Dabei ist zu beachten, dass ein bei einer falschen Behörde eingereichtes Gesuch nicht mehr an die zuständige Stelle weitergeleitet wird. Der Streitwert ist für das gerichtliche mietrechtliche Verfahren von Bedeutung, insbesondere für die Wahl der Erledigungsart. Deshalb ist spätestens vor Schlichtungsbehörde das Rechtsbegehren klar zu beziffern.

Fristen

Gemäss Art. 203 ZPO, die eine Ordnungsvorschrift ist, sollte in der Regel nach Eingang des Gesuches die Verhandlung innert zwei Monaten stattfinden und das Verfahren nach 12 Monaten abgeschlossen sein. Eine Verschiebung ist nur auszureichenden Gründen möglich. Die Schlichtungsverhandlung ist grundsätzlich nicht öffentlich, doch kann die Öffentlichkeit zugelassen werden, wenn ein öffentliches Interesse besteht (Art. 203 Abs. 3 ZPO).

Parteien und Vertretung

Wie bis anhin ist ein persönliches Erscheinen im Schlichtungsverfahren vorgeschrieben. Zwar gilt weiterhin kein Anwaltszwang (Art. 204 ZPO) vor der Schlichtungsbehörde, doch muss, sofern sich eine Partei für eine Vertretung entscheidet, die Gegenpartei darüber informiert werden (Art. 204 Abs. 4 ZPO).

Verfahren

Die Schlichtungsverhandlung sollte im Unterschied zu einer durchstrukturierten Gerichtsverhandlung formlos durchgeführt werden. Weder die Aussagen der Parteien werden protokolliert, noch die vorgelegten Unterlagen werden zu den Akten genommen.Das Schlichtungsverfahren kann auf verschiedene Weise erledigt werden. Die Einigung nach Art. 208 ZPO, die den grössten Teil der Erledigung ausmacht, wird durch Vergleich erzielt.

Gemäss Art. 208 Abs. 1 ZPO ist in derartigen Fällen ein Protokoll zu erstellen, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Damit hat ein solcher Vergleich die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids (Art. 208 Abs. 2 ZPO). Können sich die Parteien nicht einigen, stellt die Schlichtungsbehörde entsprechend Art. 209 Abs. 1 lit. a und b ZPO eine Klagebewilligung aus. Genau wie bis anhin hat die klagende Partei für einen allfälligen Weiterzug an das Mietgericht eine Frist von 30 Tagen zu berücksichtigen.

Urteilsvorschlag

Mit der Einführung der neuen ZPO werden der Urteilsvorschlag und der Entscheid als neue Erledigungsarten vorgesehen. Anstelle der bisherigen Entscheidkompetenz bei Kündigung und Hinterlegung, die dahingefallen ist, kann der Urteilsvorschlag nach Art. 210 ZPO von der Schlichtungsbehörde angewandt werden. Im Weiteren kann der Urteilsvorschlag auch bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis CHF 5'000.- vorgesehen werden. Doch im Gegensatz zu früher handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine Kann-Vorschrift, sodass die Schlichtungsbehörde nicht verpflichtet ist, einen Urteilsvorschlag zu unterbreiten. Sofern die Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag abfasst, haben die Parteien ab der schriftlichen Eröffnung eine Frist von 20 Tagen, um diesen Urteilsvorschlag abzulehnen. Wird der Urteilsvorschlag von den Parteien nicht abgelehnt, gilt er als angenommen. Bei Ablehnung fällt der Urteilsvorschlag dahin und die ablehnende Partei erhält die Klagebewilligung.

Entscheid

Gemäss Art. 212 ZPO kann die Schlichtungsbehörde bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von CHF 2'000.- auf Antrag des Klägers als erste echte Entscheidinstanz amten. Auch beim Entscheid ist es der Schlichtungsbehörde überlassen, ob sie dem Antrag des Klägers folgen will.

Zusätzliche Informationen

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