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Was regelt das Nachbarrecht – und was das Mietrecht?

Das Nachbarrecht regelt das Verhältnis mit den Nachbarn eines anderen Grundstücks, wenn es um den Immissionsschutz oder Besitzschutz geht. Bei Streitigkeiten mit Mietern im selben Haus gilt das Mietrecht.

Das Nachbarrecht gebietet jedem Grundeigentümer, sein Eigentum so zu nutzen, dass daraus keine übermässigen Einwirkungen für seine Nachbarn erwachsen
Das Nachbarrecht gebietet jedem Grundeigentümer, sein Eigentum so zu nutzen, dass daraus keine übermässigen Einwirkungen für seine Nachbarn erwachsen.

(rh) Das Nachbarrecht schreibt jedem Grundeigentümer vor, sein Eigentum so zu nutzen, dass daraus keine übermässigen Einwirkungen für seine Nachbarn erwachsen (Artikel 684 ZGB). Dazu zählen beispielsweise

  • lästige Gerüche
  • Russ
  • Staub oder Rauch
  • Lärm
  • Abwasser
  • Lichtentzug 
  • Einwirkungen, die das ästhetische Empfinden verletzen

So weit, so klar. Schwieriger ist es, die Übermässigkeit und damit Unzulässigkeit zu beurteilen. Was als zumutbar oder unzumutbar gilt, ist abhängig vom Ortsgebrauch, der Lage und dem Grundstück. Das Gericht muss abklären, ob die Immissionen objektiv gesehen das normale Mass übersteigen und die Nachbarn unzumutbar belästigen oder ob die Nachbarn die Immissionen dulden müssen. Solche Entscheidungen sind stark ermessensabhängig. Darum sollten sich die Nachbarn wenn möglich gütlich einigen. Der Gang vor den Richter ist zeitaufwendig und kostspielig, der Ausgang ungewiss.

Beseitigungsklage oder Unterlassungsklage

Auf dem Rechtsweg kann sich der belästigte Nachbar mit einer Beseitigungsklage gegen die Überschreitungen des Eigentumsrechts wehren oder mit einer Unterlassungsklage Schutz vor künftigen Überschreitungen verlangen (Artikel 679 ZGB). Darüber hinaus kann der Nachbar Schadenersatz für entstandene finanzielle Beeinträchtigungen geltend machen. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem kantonalen Prozessrecht.

Nachbarrecht für Mieter

Streitigkeiten mit Nachbarn im selben Haus regelt das Mietrecht. Mieter, die sich durch andere Mieter gestört fühlen, müssen sich an den Vermieter wenden und ihre Mängelrechte geltend machen.

Das Nachbarrecht regelt das Verhältnis mit Nachbarn anderer Grundstücke. Bei übermässigen Immissionen wie Lärm oder Gestank, die von Nachbarn auf einem benachbarten Grundstück stammen, können sich Mieter mit einer nachbarrechtlichen Klage wehren – oder sich an ihren Vermieter wenden und Mängelrechte geltend machen, weil sie laut Mietrecht Anspruch auf den ungestörten Gebrauch der Mietsache haben. Zu diesen Mängelrechten gehört das Recht auf die Beseitigung des Mangels. Der Vermieter muss den Mangel beheben, selbst wenn er ihn nicht selber verursacht hat. Der Mieter hat das Recht auf eine Herabsenkung des Mietzinses für die der Dauer des Mangels. Bei einem schwerwiegenden Mangel hat der Mieter sogar das Recht auf eine fristlose Kündigung. Das Recht, dass der Vermieter einen Rechtsstreit mit Dritten übernimmt, zum Beispiel mit dem Nachbarn, gehört ebenfalls zu den im OR festgehaltenen Mängelrechten.

Nachbarrecht für Stockwerkeigentümer

Die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile wird in vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften im Reglement und allenfalls in der Hausordnung geregelt. Für Immissionen wie Lärm gilt beispielsweise, dass sie nicht übermässig sein dürfen. Die Definition der Übermässigkeit richtet sich nach dem Gesetz, dem Stockwerkeigentümerreglement und, falls vorhanden, der Hausordnung. Gut zu wissen: Für Mieter, die eine Eigentumswohnung gemietet haben, gelten dieselben Pflichten wie für die Stockwerkeigentümer.

Wenn sich zwei Miteigentümer streiten, sollten die Parteien zunächst versuchen, sich in einem Gespräch gütlich zu einigen. Häufig reicht es aus, den Nachbarn darauf hinzuweisen, wie das Gesetz, Reglement oder Hausordnung die Situation sieht. Reicht das nicht, kann der unzufriedene Eigentümer sein Anliegen der Stockwerkeigentümerversammlung vortragen. Falls sie nicht in seinem Sinn entscheidet, stehen ihm rechtliche Schritte wie die nachbarrechtliche Klage oder die Besitzschutzklage offen.

Nachbarrecht für Mieter im Stockwerkeigentum

Was kann ein Mieter unternehmen, wenn in seiner Liegenschaft auch Stockwerkeigentümer wohnen und ihn einer von ihnen stört? Als Sofortmassnahme kann er direkt mit dem störenden Nachbarn reden oder, wenn es wirklich nicht anders geht, die Polizei aufbieten. Ausserdem steht ihm als Mieter das Mietrecht zur Verfügung, er kann sich an seinen Vermieter wenden.

Zusätzliche Informationen

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