Gemeinschaftliche Teile Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum und gemeinschaftliche Nutzung: Die beiden Ausdrücke schliessen sich nicht aus, sondern gehören naturgemäss eng zusammen; ein klarer Fall für klare Regeln.

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Ein Beispiel – und zugleich häufiger Ort von Konflikten – für einen gemeinschaftlichen Gebäudeteil ist das Treppenhaus.

Bei Mietwohnungen ist der Gebrauch der gemeinschaftlichen Teile üblicherweise in der Hausordnung festgelegt. Klappt es mit der Umsetzung nicht, so schreitet der Vermieter ein und sorgt für klare Verhältnisse. Ungleich schwieriger ist jedoch die Ausgangslage beim Stockwerkeigentum, wo mehrere Miteigentümer Anrecht auf die Nutzung gemeinschaftlicher Räume oder Gebäudeteile haben. Die Nutzung dieser Haus- und Liegenschaftsteile ist weder durch das Sonderrecht noch durch das Sondernutzungsrecht geregelt. Umso wichtiger ist es, dass deren Nutzung, Unterhalt und Kosten bereits im Stockwerkeigentumsreglement, spätestens aber in der Hausordnung abschliessend definiert worden sind.

Laut Gesetz gelten folgende Gebäudeteile zwingend als gemeinschaftlich:

  • Der Boden der Liegenschaft und das selbständige und dauernde Baurecht (sofern im Baurecht erstellt).

  • Die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und die Festigkeit des Gebäudes oder der Räume von Stockwerkeigentümern von Bedeutung sind.

  • Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Ansehen des Gebäudes bestimmen.

  • Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Sonderrechte dienen, wie z.B. Treppenhaus, Lift, Waschküche, Heizung, etc.

Konflikt im Ziergarten

Unter normalen Umständen sollten die ersten beiden Bestimmungen keine Probleme verursachen, zumal im Allgemeinen nicht damit gerechnet werden muss, dass Nachbar Müller während unserer Ferienabwesenheit das Gebäude plötzlich dunkelblau tüncht. Was aber, wenn Nachbar Müller 70 Jahre Anbauschlacht feiern möchte und den gemeinschaftlichen Ziergarten über Nacht in einen Kartoffelacker verwandelt? Üblicherweise sehen Reglement oder Hausordnung vor, dass für eine Veränderung des gemeinschaftlichen Gartens alle Stockwerkeigentümer zustimmen müssen. In diesem Fall dürfte eine «Rückzonung» von Bintje zu Tulpen ohne grosse Diskussionen möglich sein. Fehlt aber diese Definition in Reglement oder Hausordnung, so kann die Anbauschlacht tatsächlich zum realen Konflikt werden.

Streit um Fusseln

Ein weiterer Dauerbrenner sind Meinungsverschiedenheiten in der Waschküche: Wenn sich Nachbar Müller auf den Standpunkt stellt, es reiche vollauf, wenn der Nächste den Fusselfilter im Wäschetrockner reinigt, so stehen die restlichen Miteigentümer ohne rechtliche Handhabe im Regen oder wortwörtlich im Staub. Es mag pingelig erscheinen, aber wenn die Hausordnung vorsieht, dass der Fusselfilter im Tumbler vor dem Verlassen der Waschküche gereinigt werden muss, kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft einschreiten, wenn sich Nachbar Müller diesbezüglich weiterhin renitent zeigt. Wenn solche oder ähnliche Bestimmungen fehlen, wird die Wasch- schnell zur Wischiwaschi-Küche.

Diese Beispiele verdeutlichen, dass Leben unter einem Dach entsprechender Regeln bedarf – vor allem, wenn es um die gemeinschaftlichen Teile des Eigentums geht. Gerade darum ist vor dem Kauf das eingehende Konsultieren des Stockwerkeigentumsreglements beziehungsweise der Hausordnung sehr wichtig. Klare Definitionen sorgen für klare Verhältnisse, während Vereinbarungen, die im Ungefähren verbleiben oder gar die Verantwortung beispielsweise an den Hauswart delegieren, früher oder später garantiert für Zündstoff sorgen. Denn auch in Stockwerkeigentümergemeinschaften «menschelt» es – und dies oftmals mehr, als einem lieb sein kann.

 

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