Rechtsnatur des Stockwerkeigentums

Der Begriff «Eigentumswohnung» ist gebräuchlich und wird auch im Immobilienhandel häufig verwendet. Der Kaufwillige, der sich mit dem Gedanken trägt, Wohneigentum zu erwerben, geht normalerweise auch davon aus, eine Wohnung zu Eigentum erwerben zu können - eben eine so genannte Eigentumswohnung.

Der in der Umgangssprache geläufige Begriff der Eigentumswohnung ist irreführend.
Der in der Umgangssprache geläufige Begriff der Eigentumswohnung ist irreführend.

Wenn der Kaufvertrag vorliegt, wird klar, dass anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses nicht etwa das gewünschte Wohnobjekt erworben wird. Vielmehr beteiligt man sich an einem ganzen Grundstück einschliesslich der darauf errichteten Gebäude. So wird das Kaufobjekt im Kaufvertrag auch nicht als Eigentumswohnung bezeichnet, sondern es ist vom etwas verwirrlichen Begriff Stockwerkeigentum bzw. Stockwerkeigentumsanteil die Rede.

Nach schweizerischem Recht ist das Eigentum von Gebäuden mit jenem des Grundes und Bodens, auf dem es steht, verbunden. Die einzelnen Räume und Wohnungen wiederum gehören zum Eigentum des Gesamtgebäudes. Eine eigentumsrechtliche Trennung des Gebäudeeigentums von jenem des Bodens ist nur durch die Begründung einer Dienstbarkeit über ein Baurecht möglich. An einzelnen Räumen oder Geschossen einer Liegenschaft kann jedoch kein Baurecht begründet werden, das separate Eigentum an Räumen oder Stockwerken ist unmöglich. Wer also eine Wohnung oder ein Geschäftslokal zu Eigentum erwerben will, muss dies deshalb zwingend auf dem Umweg über eine Beteiligung an der Gesamtliegenschaft – im Normalfall inklusive Grund und Boden – tun. Der in der Umgangssprache geläufige Begriff der Eigentumswohnung ist deshalb irreführend.

Form des Miteigentums

Nach der gesetzlichen Definition umfasst Stockwerkeigentum den Miteigentumsanteil an einem Gesamtgrundstück, einschliesslich aller darauf erstellten Gebäude, untrennbar verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Diese Räume im Sonderrecht bilden die so genannte Stockwerkeigentumseinheit. Deren rechtliche Ausgestaltung als Miteigentumsanteil macht es möglich, dass jeder Stockwerkeigentümer über seinen Wertanteil jederzeit frei verfügen kann. Er kann diesen nach eigenem Gutdünken belasten (z.B. zur Aufnahme von Hypotheken) oder ihn veräussern, wobei durch die feste Verbindung des Wertanteils mit dem Nutzungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten diese Berechtigung ohne weiteres Rechtsgeschäft auf jeden Rechtsnachfolger (Neuerwerber des Stockwerkeigentumsanteils) übergeht. In der Praxis entsteht denn auch der Eindruck, dass das Eigentum an einer bestimmten Wohnung übertragen wird. Dabei sollte aber nicht vergessen werden, dass der Stockwerkeigentümer rechtlich und auch faktisch nicht

Alleineigentümer einer Liegenschaft ist; nicht nur der Boden, auch alle Gebäudeteile – einschliesslich der zu Sonderrecht zugewiesenen Räume – bleiben immer im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer. Der Stockwerkeigentümer sollte sich deshalb bei der Ausübung seines Eigentumsrechts bewusst sein, dass er immer auch ein Teil der Miteigentümergemeinschaft der Gesamtüberbauung bleibt und entsprechend an die Gemeinschaftsordnung gebunden ist.

Die anderen Stockwerkeigentümer haben bei einem Verkauf einer Stockwerkeinheit – andere Abreden vorbehalten – auch kein Vorkaufsrecht.

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