Unterschiede zwischen Sonderrecht und Sondernutzungsrecht

Wer sich mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum befasst, stösst bald auf die Ausdrücke Sonderrecht und Sondernutzungsrecht. Trotz der sprachlichen Ähnlichkeit liegen diese beiden Begriffe inhaltlich diametral einander gegenüber – mit entsprechenden rechtlichen Folgen.

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An seiner Wohnung, am Keller oder am Estrich sowie an andern räumlich abgeschlossenen Teilen hat der Stockwerkeigentümer ein Sonderrecht.

(stö) Entgegen landläufiger Meinung hat ein Stockwerkeigentümer nicht das Alleineigentum an seiner Wohnung, sondern ein Miteigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft, das in der Wertquote (z.B. 29/1000) ausgedrückt wird. An seiner Wohnung, am Keller oder am Estrich sowie an andern räumlich abgeschlossenen Teilen hat der Stockwerkeigentümer aber ein so genanntes Sonderrecht.

Um einen Raum mit einem Sonderrecht zu versehen, muss er zwingend durch Boden, Decke und Wände umschlossen, mit einer Abschliessungsvorrichtung versehen sein und über einen eigenen Zugang verfügen. Der Gesetzgeber spricht im Zusammenhang mit Sonderrecht von wirtschaftlichen Einheiten. Damit soll gewährleistet werden, dass Stockwerkeinheiten einzeln bestehen können, ohne dass sie auf andere Stockwerkeinheiten angewiesen sind. Daher sind Garten und Parkplätze von vornherein nicht sonderrechtsfähig.

Zimmertür beliebig streichen – Wohnungstür nicht

Bei Nebenräumen wie Kellerabteilen ist dem gesetzlichen Abschliessbarkeitserfordernis mit einem Lattenverschlag oder einem Drahtgitter in der Regel Genüge getan. Das Gesetz sieht vor, dass die Stockwerkeigentümer ihre zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume auf eigene Kosten ordnungsgemäss unterhalten müssen und die anderen Sonderrechte und gemeinschaftlichen Teile nicht beeinträchtigen dürfen. So darf ein Eigentümer zwar seine Zimmertüren «shocking pink» streichen, nicht aber die Eingangstür zur Wohnung; ersetzt er den Teppichboden durch einen Plattenbelag, hat er auf genügenden Schallschutz zu achten usw.

Dem gegenüber steht das Sondernutzungsrecht – auch ausschliessliches Nutzungsrecht genannt – welches zu einer alleinigen Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen berechtigt. Dieses ermächtigt den betreffenden Stockwerkeigentümer zur ausschliessenden Nutzung von gemeinschaftlichen Gebäude- und Liegenschaftsteilen wie Garten, Dachterrassen oder auch Parkplätzen. Selbstredend dürfen dabei ohne explizites Einverständnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, zumal das Sondernutzungsrecht lediglich zur exklusiven Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen berechtigt und nicht etwa zu deren Umgestaltung.

Sondernutzungsrecht ohne gesetzliche Vorschriften

Zu beachten gilt auch, dass für das Sondernutzungsrecht kaum gesetzlichen Vorschriften bestehen. Daher müssen diese ausschliesslichen Nutzungsrechte entweder im Begründungsakt oder im Verwaltungs- und Nutzungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft definiert werden. Im Einzelfall kann es auch sinnvoll sein, die Tragung der Unterhaltskosten an diesen Bauteilen zu regeln.

Die Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.

Weder als Sonderrecht noch als Sondernutzungsrecht ausgeschieden werden dürfen Teile wie Fundamente, Decken und Mauern, die zwingend als gemeinschaftliche Teile gelten.

Sonderfall Einstellhalle

Da ein Hallenplatz aber in der Regel nicht umschlossen, sondern lediglich am Boden eingezeichnet ist, fällt die Möglichkeit der Sonderrechtszuweisung weg.
Da ein Hallenplatz aber in der Regel nicht umschlossen, sondern lediglich am Boden eingezeichnet ist, fällt die Möglichkeit der Sonderrechtszuweisung weg.

Soweit sind die Verhältnisse noch einigermassen klar. Um einiges kompliziertes wird es hingegen bei Autoeinstellhallenplätzen. Oftmals gehen Stockwerkeigentümer nämlich davon aus, dass die Einstellplätze ebenfalls im Sonderrecht vergeben werden. Bei abschliessbaren Garageboxen ist das rechtlich zulässig. Da ein Hallenplatz aber in der Regel nicht umschlossen, sondern lediglich am Boden eingezeichnet ist, fällt die Möglichkeit der Sonderrechtszuweisung weg. Eine Behelfslösung zur Zuweisung im Sonderrecht wird erreicht, wenn an der Autoeinstellhalle als Ganzes ein Sonderrecht begründet und die Halle in eine eigene Stockwerkeinheit transferiert wird. Die so geschaffene Stockwerkeinheit «Autoeinstellhalle» kann darauf in einzelne Abstellplätze in Miteigentum aufgeteilt werden. Dieses Vorgehen erlaubt es, die Miteigentumsanteile – analog zu Stockwerkeigentumswohnungen – in Form von selbständigem Miteigentum an die jeweiligen «Abstellplatzinhaber» zu veräussern.

In der Praxis hat sich allerdings die praktiblere Lösung via Sondernutzungsrecht etabliert. Bei diesem Verfahren werden den jeweiligen Eigentümern von Stockwerkeinheiten ausschliessliche Nutzungsrechte an einem bestimmten Abstellplatz erteilt. Dies funktioniert vor allem dort, wo die Autoeinstellhalle zu einer einzigen Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört und keine Absicht besteht, Abstellplätze an Nicht-Stockwerkeigentümer zu vergeben. Eine weitere Möglichkeit ist die Zuteilung von Abstellplätzen via Dienstbarkeiten, welche über entsprechende Dienstbarkeitsverträge dem Grundstück per se oder bestimmten Personen verliehen werden können. Mittels Dienstbarkeitsvertrag kann ein definierter Abstellplatz einer Person oder einem Grundstück zum ausschliesslichen Gebrauch zugeteilt werden.

Zusätzliche Informationen

Hans Rausser, Gebäudeversicherung Bern Artikel drucken