Berechnung der Wertquote

Das Gesetz legt die Richtlinien zur Wertquotenbemessung nicht fest. Es ist deshalb Aufgabe des Begründers des Stockwerkeigentums (also des Eigentümers oder Baurechtsinhabers der Liegenschaft), die wesentlichen Kriterien festzusetzen.

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Bei Neubauten wird die Wertquotenbestimmung vielfach durch den Ersteller, der die konkrete Überbauung zu beurteilen vermag, vorgenommen. Er muss sich dabei von einer objektiven Betrachtungsweise leiten lassen. Die Faktoren dürfen nicht willkürlich aufgrund rein subjektiver Wertschätzungen gewählt werden. Ein einheitliches Schema zur Bemessung der Wertquoten hat sich in der Praxis nicht durchzusetzen vermocht.

Die Wertquoten werden im Rahmen der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt und grundbuchlich verankert, sie bleiben grundsätzlich für die gesamte Dauer des Stockwerkeigentums bestehen. Eine nachträgliche Änderung der ursprünglichen Wertquoten ist nur in Ausnahmefällen vorgesehen. Als Bewertungskriterien sind deshalb möglichst Wert beständige Faktoren zu wählen. Es ist daher davon abzuraten, auf den Verkehrswert der einzelnen Stockwerkeinheiten abzustellen, denn dieser widerspiegelt lediglich die augenblickliche Situation des Marktes und der aktuellen Nachfrage, welche nicht zuletzt von den jeweiligen Bedürfnissen und Geschmacksrichtungen abhängig und steten Schwankungen ausgesetzt ist. Die individuelle Ausrüstung der Wohnung mit luxuriösen Komponenten (bspw. ein Dusch-WC, ein teurer Parkettboden oder die berühmten «goldenen Wasserhahnen») hat ebenso keinen Einfluss auf die Wertquote, da diese auswechselbar sind.

Änderung der Wertquoten

Die bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegten Quoten bleiben grundsätzlich während der Dauer des Stockwerkeigentums bestehen. Eine Änderung ist aufwendig und nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Eine Wertquotenänderung kann entweder durch eine vertragliche Übereinkunft aller Beteiligten oder aufgrund eines richterlichen Gestaltungsurteils auf Begehren eines Stockwerkeigentümers

Berechnung der «rohen Fläche»

Folgende Kriterien sind als bestimmende Faktoren für die Berechnung der Wertquote geeignet und in der Praxis allgemein anerkannt:

  • Grösse der Räume im Sonderrecht (Wohnungen, Büros etc.) nach Grundfläche (bzw. nach Volumen bei unterschiedlicher Raumhöhe)
  • Grösse der Nebenräume (wie Kellerabteile, Bastelräume, Waschküchen)
  • Grundfläche der Teile, an denen ein ausschliessliches Nutzungsrecht besteht (Autoabstellplätze, Gartenanteile, Terrassen etc.)

Die Grösse bzw. Fläche der Einheiten wird sodann je nach Bedeutung der einzelnen Räume und Plätze mit verschiedenen Gewichtungsfaktoren versehen. So werden etwa die eigentlichen Wohnbereiche stärker gewichtet als die Fläche der Nebenräume im Sonderrecht (z.B. unterirdische Bastel-, Abstellräume, Kellerabteile, Waschküchen, Balkone), deren Nutzungsmöglichkeit im Vergleich zu den Wohnräumen beschränkt ist. Die unterschiedliche Bedeutung der einzelnen Sonderrechtsräume und der zur ausschliesslichen Nutzung überlassenen Teile wird durch die volle oder nur partielle Anrechnung ihrer Fläche ausgedrückt. Während die Fläche der Wohnräume zu 100 % angerechnet wird, berücksichtigt man die Fläche der Balkone, weiterer Nebenräume und der ausschliesslichen Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen nur vermindert, je nach ihrer Bedeutung. Die so erlangte Flächenzahl wird als «rohe Fläche» oder «ideelle Fläche» bezeichnet. Die ideelle Fläche wird mit weiteren Gewichtungsfaktoren anhand einer individuellen Punkteskala verfeinert. Wert steigernde Faktoren werden mit Zuschlägen und Wert mindernde mit Abschlägen berücksichtigt.

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