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Berechnung der Wertquote

Das Gesetz legt keine Richtlinien zur Wertquotenberechnung fest. Es ist Aufgabe des Begründers des Stockwerkeigentums, also des Eigentümers oder Baurechtinhabers der Liegenschaft, alle wichtigen Kriterien zu definieren.

Es ist Aufgabe des Begründers des Stockwerkeigentums alle wichtigen Kriterien zu definieren.
Es ist Aufgabe des Begründers des Stockwerkeigentums alle wichtigen Kriterien zu definieren.

(rh) Bei Neubauten wird die Wertquote in der Regel vom Ersteller bestimmt. Er muss sich dafür von einer objektiven Betrachtung leiten lassen. Die Faktoren dürfen nicht willkürlich auf der Basis subjektiver Wertschätzungen gewählt werden. Ein einheitliches Schema zur Bemessung der Wertquoten hat sich in der Praxis allerdings nicht durchgesetzt. Die Wertquoten werden festgelegt, wenn das Stockwerkeigentum begründet wird, und im Grundbuch eingetragen. Sie bleiben in der Regel für die Dauer des Stockwerkeigentums gültig.

Als Bewertungskriterien sind möglichst wertbeständige Faktoren zu wählen. Es ist darum nicht sinnvoll, vom Verkehrswert der einzelnen Stockwerkeinheiten auszugehen. Diese spiegeln lediglich die aktuelle Marktsituation und Nachfrage, die von Bedürfnissen und persönlichem Geschmack abhängig und Schwankungen ausgesetzt sind. Der individuelle Ausbau einer Wohnung mit luxuriösen Komponenten hat ebenfalls keinen Einfluss auf die Wertquote, da Komponenten auswechselbar sind. Eine Änderung ist aufwendig und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Wertquotenänderung kann durch eine vertragliche Übereinkunft aller Stockwerkeigentümer oder auf Begehren eines einzelnen Stockwerkeigentümers auf der Grundlage eines richterlichen Gestaltungsurteils erfolgen.

Berechnung der rohen Fläche

Folgende Kriterien sind als bestimmende Faktoren für die Berechnung der Wertquote geeignet, in der Praxis anerkannt und üblich:

  • Grösse der Räume im Sonderrecht nach Fläche beziehungsweise nach Volumen, wenn die Räume unterschiedlich hoch sind.

  • Grösse der Nebenräume, zum Beispiel Kellerabteile, Bastelräume, Waschküchen usw.

  • Fläche der Teile, an denen ein ausschliessliches Nutzungsrecht besteht, beispielsweise Autoabstellplätze, Gartenanteile, Terrassen usw.

Die Grösse beziehungsweise Fläche der Einheiten wird je nach Bedeutung der einzelnen Räume und Plätze mit verschiedenen Faktoren gewichtet. So werden Wohnbereiche stärker gewichtet als Nebenräume im Sonderrecht, deren Nutzungsmöglichkeit im Vergleich mit Wohnräumen beschränkt ist. Die Bedeutung der einzelnen Sonderrechtsräume und zur ausschliesslichen Nutzung überlassenen Teile wird durch die volle oder teilweise Anrechnung ihrer Fläche ausgedrückt. Während die Fläche von Wohnräumen zu 100 Prozent angerechnet wird, wird die Fläche von Balkonen, weiteren Nebenräumen und ausschliesslichen Nutzungsrechten an gemeinschaftlichen Teilen geringer bewertet. Die so berechnete Fläche wird als rohe oder ideelle Fläche bezeichnet. Sie wird mit weiteren Faktoren anhand einer individuellen Punkteskala verfeinert. Wertsteigernde Faktoren werden mit Zuschlägen und wertmindernde Faktoren mit Abschlägen berücksichtigt.

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Faktoren für die Gewichtung der Wertquote

Die Wertquote von Stockwerkeinheiten kann mit verschiedenen Faktoren gewichtet und verfeinert werden. Die zusätzlichen Kriterien und ihre Gewichtung gelten immer für eine bestimmte Liegenschaft und können nicht einfach so von einem Objekt auf das andere übertragen werden.

Mögliche und gängige Gewichtungsfaktoren sind beispielsweise

  • die Stockwerkhöhe

  • die Aussicht

  • die Besonnung

  • die Lage im Gebäude

  • die Anzahl der offenen und geschlossenen Räume (vor allem Nasszellen)

  • der Zugang

  • Immissionen, beispielsweise Strassenlärm

  • die Raumeinteilung

Keinen Einfluss auf die Wertquote haben Zustand und individuelle Ausstattung der Einrichtungen innerhalb von Sonderrechtseinheiten, beispielsweise Küchengeräte, Badezimmereinrichtungen oder Bodenbeläge. Sie sind nicht dauerhaft und können, wie das Mobiliar, nach Wunsch des Eigentümers jederzeit ausgetauscht werden. Die Wertquoten müssten mit jeder Änderung des Innenausbaus angepasst werden. Ausserdem hat die individuelle Ausstattung im Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft (Gebäude einschliesslich Boden) eher wenig Gewicht. Diese Tatsache wird zum Beispiel bei der Kostenverteilung für grössere Sanierungen der Gesamtliegenschaft augenfällig: Es wäre unfair, von einem Miteigentümer einen grösseren Kostenanteil an der Fassadensanierung zu verlangen, nur weil er ein luxuriöses Badezimmer eingebaut hat.

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