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Stockwerkeigentümerversammlung

An der Stockwerkeigentümerversammlung fällen die Eigentümerinnen und Eigentümer einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum alle Entscheidungen über Unterhalt, Ausbau und Zusammenleben gemeinsam.

Die Stockwerkeigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen werden.
Die Stockwerkeigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen werden.

(rh) An der Versammlung fällen die Eigentümerinnen und Eigentümer einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum alle Entscheidungen über Unterhalt, Ausbau und Zusammenleben gemeinsam. Die Stockwerkeigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen werden. Trotz ihrer Bedeutung macht das Gesetz wenige Vorschriften zum Ablauf, der darum meist im Reglement näher festgehalten wird.

Teilnahme

Jeder Stockwerkeigentümer darf an der Versammlung teilnehmen. Gehört eine Wohnung mehreren Personen, sind alle teilnahmeberechtigt. Stockwerkeigentümer können auch einen Stellvertreter bestimmen. Luzius Theiler, Co-Geschäftsleiter des Hausvereins Mittelland-Romandie, empfiehlt, eine schriftliche Vollmacht auszustellen, falls die Eigentümer den Stellvertreter nicht kennen. Das Hauptproblem ortet Theiler allerdings anderswo: «Der Termin der Versammlung wird oftmals bewusst so gewählt, dass einem bestimmten Eigentümer die Teilnahme verwehrt bleibt.»

Traktanden

Der Verwalter legt seiner Einladung jeweils die Traktandenliste bei. Grundsätzlich darf jeder Stockwerkeigentümer Punkte traktandieren, die dann an der Versammlung besprochen werden. Die Traktanden müssen klar formuliert sein, damit den Stockwerkeigentümern Zeit bleibt, sich auf eine Diskussion vorzubereiten. Wichtige Anliegen oder strittige Punkte dürfen deshalb nicht unter «Varia» geführt und an der Versammlung überraschend angesprochen werden, andernfalls sind die Beschlüsse anfechtbar oder nichtig.

Beschlussfähigkeit

Damit eine Versammlung überhaupt beschlussfähig ist, muss mindestens die Hälfte aller Eigentümer anwesend sein und diese müssen mindestens die Hälfte aller Quoren vertreten. Sollte dies nicht der Fall sein, muss frühestens 10 Tage später eine neue Versammlung einberufen werden. Für ihre Beschlussfähigkeit ist nur noch die Anwesenheit eines Drittels der Stockwerkeigentümer (mindestens zwei) notwendig. Ist auch dieses Erfordernis nicht erfüllt, darf ein einzelner Stockwerkeigentümer notwendige oder dringliche Verwaltungshandlungen allein vornehmen. Dazu gehören beispielsweise das Bezahlen der Rechnung der Gebäudeversicherung oder Sofortmassnahmen im Schadenfall.

Stimmen

Jeder Stockwerkeigentümer hat eine Stimme. Teilen sich mehrere Eigentümer eine Eigentumswohnung, so haben sie nur eine Stimme und müssen bestimmen, wer stimmberechtigt ist. Probleme ergeben sich laut Luzius Theiler vor allem, wenn einem Eigentümer mehrere Wohnungen gehören. «Hier bestehen zwei rechtliche Möglichkeiten: Ein Eigentümer hat entweder nur eine Kopfstimme, unabhängig von der Anzahl seiner Wohnungen, oder für jede Wohnung eine einzelne Stimme», erklärt Theiler, «im zweiten Fall besteht die Gefahr, dass beispielsweise ein Generalunternehmer, dem mehrere Wohnungen gehören, die Gemeinschaft dominiert».

Beschlussfassung

Je nach Geschäft und Reglement braucht es für die Annahme ein einfaches Mehr (absolutes Mehr nach Köpfen), ein qualifiziertes Mehr (absolutes Mehr nach Köpfen und Quoren) oder Einstimmigkeit. Damit es bei einer allfälligen Stimmengleichheit nicht zu einem Patt kommt, empfiehlt es sich, im Reglement festzuhalten, ob jemand in solchen Fällen den Stichentscheid haben soll. Dafür kommen beispielsweise der Verwalter oder der Vorsitzende der Stockwerkeigentümerversammlung in Frage.

Anfechtung

Beschlüsse, die aufgrund unklarer Traktanden oder Unregelmässigkeiten im Verfahren zustande gekommen sind, können innerhalb eines Monats angefochten werden. Gemäss Theiler wählen aber vergleichsweise wenig Stockwerkeigentümer diesen Weg: «Die meisten Menschen gehen nicht gern gegen ihre unmittelbaren Nachbarn vor. Ausserdem sind mit einer Anfechtung Umtriebe verbunden. Deshalb machen viele Stockwerkeigentümer die Faust im Sack.»

Zum Schluss

Damit nicht nur die Versammlungen, sondern auch das Zusammenleben möglichst reibungslos verläuft, rät Theiler allen Interessenten, sich nach Möglichkeit noch vor dem Kauf über die Gemeinschaft und die Stockwerkeigentümer zu informieren. Sind sie pingelig und wollen immer ein sehr aufgeräumtes Treppenhaus oder sind sie eher locker? Leben Kinder im Haus? Welche Bestimmungen enthält das Reglement? Aufschluss über das nachbarschaftliche Verhältnis geben auch die Protokolle früherer Stockwerkeigentümerversammlungen.

ImagePoint (ManfredBaumann.com) Artikel drucken