Stockwerkeigentümerversammlung: Ablauf

Bei den Versammlungen der Eigentümer zeigt sich, wie kompliziert das Zusammenleben im Stockwerkeigentum mitunter sein kann.

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(mei) An der Versammlung fällen die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum alle anstehenden Entscheide bezüglich Unterhalt, Ausbau und Zusammenleben. Die Stockwerkeigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen werden. Trotz ihrer Bedeutung macht das Gesetz wenige Vorschriften zu ihrem Ablauf, der deswegen meist im Reglement näher festgehalten wird.

Teilnahme

Jeder Stockwerkeigentümer darf an der Versammlung teilnehmen. Gehört eine Wohnung mehreren Personen, sind alle teilnahmeberechtigt. Stockwerkeigentümer können auch einen Stellvertreter an die Versammlung entsenden. Luzius Theiler, Co-Geschäftsleiter des Hausvereins Mittelland-Romandie, empfiehlt, dem Stellvertreter eine schriftliche Vollmacht mitzugeben, falls die übrigen Eigentümer ihn nicht kennen. Das Hauptproblem ortet der Experte in Sachen Wohneigentum jedoch woanders: «Der Termin einer Versammlung wird oftmals bewusst so gewählt, dass einem bestimmten Eigentümer die Teilnahme verwehrt bleibt.»

Traktanden

Der Verwalter legt seiner Einladung zur Versammlung jeweils eine Traktandenliste bei. Grundsätzlich darf jeder Stockwerkeigentümer einen Punkt traktandieren, der dann an der Versammlung besprochen wird. Die einzelnen Traktanden müssen klar formuliert sein, damit den Stockwerkeigentümern Zeit bleibt, sich gegebenenfalls auf eine Diskussion vorzubereiten. Wichtige Anliegen oder strittige Punkte dürfen deshalb nicht unter «Varia» geführt und an der Versammlung dementsprechend überraschend aufs Tapet gebracht werden, andernfalls sind Beschlüsse dazu anfechtbar oder gar nichtig.

Beschlussfähigkeit

Damit eine Versammlung überhaupt beschlussfähig ist, müssen mindestens die Hälfte aller Eigentümer anwesend sein, und diese müssen überdies mindestens die Hälfte aller Quoten aufweisen. Sollte dies nicht der Fall sein, muss frühestens 10 Tage später eine weitere Versammlung einberufen werden. Für deren Beschlussfähigkeit ist nur noch die Anwesenheit eines Drittels der Stockwerkeigentümer, mindestens jedoch deren zwei, erforderlich. Ist auch dieses Erfordernis nicht erfüllt, darf ein einzelner Stockwerkeigentümer so genannte notwendige oder dringliche Verwaltungshandlungen selbst vornehmen. Dazu gehört beispielsweise das Begleichen der Rechnung der Gebäudeversicherung oder das Ergreifen von Sofortmassnahmen im Schadensfall.

Stimmen

Jeder Stockwerkeigentümer hat eine Stimme. Teilen sich mehrere Eigentümer eine Liegenschaft, so haben sie nur eine Stimme und müssen bestimmen, wer von ihnen stimmberechtigt ist. Probleme ergeben sich laut Theiler vor allem dann, wenn einem Eigentümer gleich mehrere Wohnungen gehören. «Hier bestehen zwei rechtliche Möglichkeiten: Ein Eigentümer hat entweder nur eine Kopfstimme, unabhängig von der Anzahl seiner Wohnungen, oder er hat für jede Wohnung eine einzelne Stimme. In letzterem Fall besteht die Tendenz, dass beispielsweise ein Generalunternehmer, dem mehrere Wohnungen gehören, die Gemeinschaft dominiert», sagt Theiler.

Beschlussfassung

Je nach Geschäft und Reglement braucht es für die Annahme ein einfaches Mehr (absolutes Mehr nach Köpfen), ein qualifiziertes Mehr (absolutes Mehr nach Köpfen und nach Quoren) oder gar Einstimmigkeit. Damit es bei einer allfälligen Stimmengleichheit nicht zu einer Pattsituation kommt, empfiehlt es sich, im Reglement festzuhalten, ob eine Person in einem solchen Fall den Stichentscheid haben soll. Dafür in Frage kommt beispielsweise der Verwalter oder der Vorsitzende der Stockwerkeigentümerversammlung.

Anfechtung

Beschlüsse, die aufgrund unklarer Traktanden oder Unregelmässigkeiten im Verfahren zustande gekommen sind, können innert eines Monats angefochten werden. Gemäss Theiler wählen jedoch vergleichsweise wenig Stockwerkeigentümer diesen Weg: «Die meisten Menschen gehen nicht gern gegen ihre unmittelbaren Nachbarn vor. Ausserdem sind mit einer Anfechtung Umtriebe verbunden. Deshalb machen viele Stockwerkeigentümer die Faust im Sack.»

Zum Schluss

Damit nicht nur die Versammlungen an sich, sondern das Zusammenleben überhaupt möglichst reibungslos verläuft, rät Theiler allen Interessenten, sich nach Möglichkeit noch vor dem Kauf einer Wohnung über die bestehende Gemeinschaft und die Stockwerkeigentümer zu informieren: Sind diese pingelig und wollen immer ein sehr aufgeräumtes Treppenhaus oder sind sie eher leger eingestellt? Sind Kinder vorhanden? Welche Bestimmungen enthält das Reglement? Aufschluss über das nachbarschaftliche Verhältnis geben auch die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen, die vor einem Kauf gelesen werden sollten.

ImagePoint (ManfredBaumann.com) Artikel drucken