Verwaltung von Stockwerkeigentum

Wohnen im Stockwerkeigentum erfreut sich in der Schweiz stark zunehmender Beliebtheit. Damit rückt auch die Frage nach der geeigneten Verwaltung vermehrt ins Zentrum.

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(stö) Beim Stockwerkeigentum kommt der Verwaltung eine wichtige Rolle zu. Sie kümmert sich nicht nur um sämtliche Belange rund ums Haus, sondern trägt auch massgeblich zu einer angenehmen Wohnatmosphäre bei. Aber was zeichnet eine gute Verwaltung aus und was darf sie kosten? Luzius Theiler, Geschäftsleiter und Berater des Hausvereins Mittelland-Romandie, nennt vier Faktoren, die unter anderen für eine gute Verwaltung massgebend sind: «Dazu gehören viel persönliches Engagement, aber auch dass sich die Verwaltung Zeit nimmt. Zudem sollte sie für die Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen stets erreichbar sein, und mit Vorteil kümmert sich immer dieselbe Person um das gleiche Objekt.»

350 bis 500 Franken pro Einheit

Deshalb ist es ratsam, vor Vergabe des Verwaltungsauftrags mehrere Offerten einzuholen. Luzius Theiler bringt den Zwiespalt zwischen Qualität und Kosten auf den Punkt: «Eine wirklich gute, engagierte Verwaltung bringt der beauftragten Firma finanziell wenig oder gar nichts. Oftmals führen die grossen Verwaltungen diese Arbeiten daher mit der linken Hand aus und schicken stets andere Leute oder auch gar niemanden vorbei, was zu sehr unbefriedigenden Situationen führen kann.» Dies hänge nicht zuletzt damit zusammen, dass viele Stockwerkeigentümer bei der Wahl der Verwaltung mehr auf den Preis als auf die Qualität achteten. Eine gute und kompetente Verwaltung, die die Unterhaltsarbeiten koordiniert und überwacht, kann der Eigentümerschaft viel Geld sparen.

Und was tun, wenn die Verwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt? Das Stockwerkeigentumsrecht sieht vor, dass die Verwaltung jederzeit abgesetzt werden kann. Allerdings ist rechtlich umstritten, ob der Absetzung eine Kündigungsfrist vorhergehen muss oder nicht. Deshalb lohnt es sich, auch diesen Punkt bereits im Voraus im Verwaltungsvertrag abschliessend zu klären.

Verwaltung durch Eigentümer ist heikel

Lohnt sich denn eine Stockwerkseigentumsverwaltung überhaupt? Bei kleineren Objekten von bis zu sechs Wohneinheiten wird die Verwaltung oftmals durch die Eigentümer selber – allenfalls im Turnus – vorgenommen. Bei Konflikten zwischen den Eigentümern ist eine solche Verwaltung allerdings kaum neutral, wie der Hausverein Schweiz mitteilt. Es bestehe die Gefahr der «Klüngelwirtschaft»; nämlich dass sich die Verwaltung mit der einen Streitpartei gegen die andere verbindet. So gesehen fahren Stockwerkeigentümer mit einer externen Verwaltung auf lange Sicht vielleicht nicht in jedem Fall günstiger, aber bestimmt besser.

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