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Verwaltung von Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum erfreut sich in der Schweiz stark steigender Beliebtheit. Damit rückt auch die Frage nach der Verwaltung vermehrt ins Zentrum.

Die Verwaltung sollte für die Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen stets erreichbar sein, und mit Vorteil kümmert sich immer dieselbe Person um das gleiche Objekt.
Die Verwaltung sollte für die Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen stets erreichbar sein, und mit Vorteil kümmert sich immer dieselbe Person um das gleiche Objekt.

(rh) Beim Stockwerkeigentum kommt der Verwaltung eine wichtige Rolle zu. Sie kümmert sich nicht nur um alle Belange rund ums Haus, sie trägt auch massgeblich zu einer angenehmen Wohnatmosphäre bei. Aber was zeichnet eine gute Verwaltung aus und wieviel darf sie kosten? Luzius Theiler, Geschäftsleiter und Berater des Hausvereins Mittelland-Romandie, nennt vier Faktoren, die für eine gute Verwaltung massgebend sind: «Dazu gehören viel persönliches Engagement, aber auch, dass sich die Verwaltung genügend Zeit nimmt. Ausserdem sollte sie für Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer immer erreichbar sein. Sinnvollerweise kümmert sich immer dieselbe Person um das Objekt.»

Ab 500 Franken pro Einheit

Deshalb ist es ratsam, vor Vergabe des Verwaltungsauftrags mehrere Offerten einzuholen. Luzius Theiler bringt den Zwiespalt zwischen Qualität und Kosten auf den Punkt: «Eine wirklich gute und engagierte Verwaltung lohnt sich für die beauftragte Firma kaum oder gar nicht. Häufig führen grosse Verwaltungen solche Aufträge mit der linken Hand aus und schicken jedes Mal jemand anderen oder auch niemanden vorbei, was zu sehr unbefriedigenden Situationen führen kann.» Dies hänge nicht zuletzt damit zusammen, dass viele Stockwerkeigentümer bei der Wahl der Verwaltung mehr auf den Preis als die Qualität achten. Das ist kurzfristig gedacht: Eine kompetente Verwaltung, die beispielsweise alle Unterhaltsarbeiten koordiniert und überwacht, kann viel Geld sparen.

Was, wenn die Verwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt? Der Vertrag über die Verwaltung von Stockwerkeigentum ist ein einfacher Auftrag und gemäss Artikel 404 OR jederzeit kündbar. Für einen geordneten und reibungslosen Übergang von der alten zur neuen Verwaltung ist es sinnvoll, die alte Verwaltung frühzeitig und schriftlich zu informieren. Als ordentliche Frist gelten drei Monate vor dem Mandatsende.

Verwaltung durch Eigentümer ist heikel

Lohnt sich denn eine Stockwerkseigentumsverwaltung überhaupt? Bei kleineren Objekten mit bis zu sechs Wohneinheiten wird die Verwaltung häufig durch die Eigentümer selber übernommen, allenfalls im Turnus. Bei Konflikten zwischen den Eigentümern ist eine solche Verwaltung allerdings selten neutral, wie der Hausverein Schweiz mitteilt. Es bestehe die Gefahr der Vetternwirtschaft und sich die Verwaltung mit der einen Streitpartei gegen die andere verbünde. So gesehen fahren Stockwerkeigentümer mit einer externen Verwaltung auf lange Sicht vielleicht nicht immer günstiger, aber bestimmt besser.

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