Vorsicht vor Grundstücken mit Altlasten

Vor dem Erwerb einer Bauparzelle soll auf jeden Fall geklärt werden, ob der Untergrund mit Schadstoffen belastet ist. Es kann sich aber auch im Nachhinein ergeben, dass das Wohnhaus auf einer Altlast steht.

Vor dem Erwerb einer Bauparzelle soll auf jeden Fall geklärt werden, ob der Untergrund mit Schadstoffen belastet ist.
Vor dem Erwerb einer Bauparzelle soll auf jeden Fall geklärt werden, ob der Untergrund mit Schadstoffen belastet ist.

(knü) Das Wichtigste kommt oft am Schluss: Von verschiedenen Banken werden Checklisten für den Bau eines Eigenheims angeboten. Und ganz unten wird jeweils nach der Qualität des Untergrunds gefragt: «Altlast oder belasteter Standort?» Tatsächlich ist diese Frage alles andere als banal: Gemäss dem Bundesamt für Umwelt sind derzeit über 50'000 leer stehende oder überbaute Areale kritisch zu betrachten, so dass die Umwelt und vor allem das Grundwasser gefährdet scheinen. Meistens handelt es sich um Parzellen, auf denen verschmutzter Aushub abgelagert worden ist oder die gewerblich genutzt wurden. Die Kantone tragen die verdächtigen Standorte entsprechend in ein Kataster ein und haben die jeweils betroffenen Eigentümer darüber in Kenntnis zu setzen.

Die erste Regel vor dem Erwerb eines Grundstücks lautet deshalb, ein Attest vom Verkäufer zu verlangen, worin die Altlastensituation geklärt wird sowie ergänzend dazu bei der kantonalen Fachstelle nachzufragen. Denn bei Altlasten steht der Eigentümer immer in der Pflicht. Ein unbedarfter Kauf kann deshalb viel Ärger und einen hohen Schaden verursachen: Zum einen ist der Wert des belasteten Standorts vermindert, zum andern kann die Sanierung des Baulands viel Geld kosten. Und ausserdem verlangen die Banken bei der Immobilienfinanzierung meistens eine höhere Zinsbelastung.

Zuzug der kantonalen Fachstelle

Juristen und Umweltfachleute weisen auf zusätzliche Absicherungen hin: Falls ein Grundstück im Kataster der belasteten Standorte verzeichnet sein sollte, darf der Kaufvertrag mit klärenden Bescheinigungen ergänzt werden: etwa eine Dokumentation über die altlastenrechtliche Voruntersuchung sowie eine verbindliche Beurteilung des Standorts. Für beide Berichte wird der Zuzug von Fachleuten – Hydrologen oder Geologen – sowie der kantonalen Fachstelle zwingend empfohlen. Ausserdem sind derartige Risiken durch einen Zusatz im Kaufvertrag zu thematisieren, wodurch die jeweiligen Pflichten und Kostenanteile festgelegt werden können. Verkäufer und Käufer einigen sich damit, wer zu welchen Teilen für die Analyse des Untergrunds und die Entsorgung des verschmutzten Aushubmaterials aufzukommen hat.

Sanierung nur bei Bauvorhaben

Effektiv mit Schadstoffen wie Schwermetalle oder Altöl belastet ist jedoch nur der geringste Anteil der im Kataster verzeichneten Flächen. Das Gros der verdächtigen Standorte ist deshalb nicht unmittelbar umwelt- oder wassergefährdend, und darum auch nicht automatisch sanierungsbedürftig. Insofern hat ein Grundbesitzer – trotz des Eintrages ins kantonale Verzeichnis – nur im Ausnahmefall etwas dagegen zu unternehmen. Ein Bauvorhaben, bei dem der belastete Boden bewegt werden muss, löst hingegen weitere Untersuchungen aus: Bei baulichen Eingriffen ins Terrain oder einer Unterkellerung sind deshalb Schutzmassnahmen oder eine separate Entsorgung des verschmutzten Erdmaterials in Betracht zu ziehen. Die Praxis ist allerdings in den meisten Kantonen gleich: Ohne den Zuzug von Spezialisten geht es nicht. Zugleich wird darauf hingewiesen, beim «Bauen auf belasteten Standorten» auch die kantonalen Sachverständigen beizuziehen und die erhobenen Resultate frühzeitig prüfen zu lassen. Denn nur so lasse sich das weitere Vorgehen verbindlich planen und die Kosten im Detail abschätzen.

Aufteilen der Kosten

Das Entsorgen nimmt den grössten Anteil des finanziellen Zusatzaufwands in Anspruch. Bis zu zwei Drittel dürfen aber dem ursprünglichen Verursacher der Belastung übertragen werden. Ist dieser nicht ausfindig zu machen, übernimmt der Kanton einen Anteil. Und auch bei den kantonalen Merkblättern lohnt es sich, die letzten Zeilen aufmerksam durchzulesen: Denn sollte die Bodenanalyse ergeben, dass der Untergrund – obwohl bisher angenommen – nicht verschmutzt ist, übernehmen die Kantone sehr oft die vollständigen Untersuchungskosten.

Zusätzliche Informationen

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