Les immeubles durables, une garantie de plus-value

Les investissements dans l'écologie doivent s'avérer rentables sur le plan économique, comme le prouve depuis peu le marché immobilier.

L'environnement profite également de cette vague écologique, puisqu'un bâtiment durable présente de très nombreuses qualités.
L'environnement profite également de cette vague écologique, puisqu'un bâtiment durable présente de très nombreuses qualités.

Ce qui est bientôt le plus haut bâtiment de Suisse prouve bien que les constructions élevées n'excluent pas la durabilité. Il surplombe la ville de Zurich du haut de ses 126 mètres. Dès la naissance du projet, il était prévu de réaliser ce gratte-ciel en verre dans un respect optimal de l'environnement. Selon Peter Lehmann, Chief Investment Officer chez Swiss Prime Site (SPS), l'approvisionnement énergétique de l'édifice est neutre en CO2. Mais ce n'est pas tout : un certificat de durabilité a également été décerné pour la tour zurichoise. Il ne s'agit toutefois pas du label Minergie, bien connu chez nous. En effet, la tour est l'un des premiers édifices de Suisse à satisfaire aux nombreuses exigences du standard immobilier américain LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).

Une évaluation globale

La raison du choix de ce certificat n'est effectivement pas le degré d'efficience énergétique élevé, mais bien l'aspect économique. Les banques et les assurances ont l'esprit « vert » et exigent fréquemment des standards de durabilité minimaux dans le domaine immobilier. Parmi les acteurs du marché, les méthodes comptables semblent s'être en effet rapprochées des discussions politiques : les immeubles durables signifient une plus-value et sont ainsi prometteurs de revenus plus élevés. Les maîtres d'ouvrages privés bâtissent par conséquent de plus en plus fréquemment des maisons Minergie. Les investisseurs professionnels attachent eux aussi une importance croissante aux immeubles commerciaux certifiés et à leurs perspectives de rendement élevées.

L'environnement profite de cette vague immobilière écologique

L'environnement aussi profite de cette vague écologique, puisqu'un bâtiment durable présente de très nombreuses qualités. Outre un besoin énergétique réduit, une utilisation économique de l'eau, un emplacement directement accessible en transports publics, mais aussi un grand confort pour les utilisateurs sont des facteurs décisifs pour l'obtention du label américain LEED. En comparaison, le certificat Minergie se limite principalement à l'évaluation d'un besoin énergétique réduit, resp. à des normes d'isolation élevées et à un gain d'énergie solaire. Pour cette raison, un certain scepticisme s'est répandu parmi les spécialistes de la construction et de l'énergie vis-à-vis du label immobilier suisse Minergie. En effet, quel est le bilan global effectif d'une maison passive située très à l'écart et accessible uniquement avec une voiture privée à haute consommation de carburant ?

Gain de valeur mesurable

L'indicateur ESI (« Economic Sustainability Indicator ») pourrait fournir une éventuelle réponse à cette question, puisqu'il mesure le risque lié au gain de valeur d'un objet durable par rapport à son évolution à long terme. Selon Beat Ochsner, chef de groupe de l'évaluation immobilière chez KPMG Real Estate, l'indicateur ESI est le seul instrument indépendant au monde permettant de mesurer la probabilité de valorisation ou de dévalorisation d'un bien immobilier en fonction de son évolution; en revanche, d'autres instruments ne livrent qu'un rating de la durabilité. Développé voici quatre ans à l'Université de Zurich, cet instrument a su convaincre de grands propriétaires immobiliers désireux de faire évaluer l'ensemble de leur parc immobilier. Les tests se sont avérés fort concluants, bien qu'une reconnaissance généralisée de la méthode se fasse encore attendre. Toutefois, la branche immobilière reste intéressée aux investissements écologiques, souligne Beat Ochsner. Par ailleurs, de nombreuses entreprises immobilières et banques ont désormais élaboré leur propre système d'évaluation. La retenue actuelle vis-à-vis de l'indicateur ESI résiderait dans la charge de travail liée à l'expertise, qui s'avère plus élevée que prévu. Par ailleurs, de nombreux investisseurs sont encore incertains quant au fait de savoir quel processus de durabilité saura s'imposer sur le marché.

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