Démarche correcte pour assainir un bâtiment

Quatre options possibles et quatre étapes : l'assainissement énergétique de bâtiments anciens ne doit pas forcément se faire d'un seul coup, mais sa planification exige une approche stratégique homogène.

L'assainissement de bâtiments anciens exige une approche stratégique.
L'assainissement de bâtiments anciens exige une approche stratégique.

Le parc immobilier de la Suisse se compose en grande partie d'immeubles déjà construits. En conséquence, le marché immobilier propose avant tout des constructions existantes. Cela peut avoir un effet dissuasif sur les acheteurs potentiels qui savent que l'achat d'une propriété est souvent suivi d'un assainissement coûteux, d'où l'intérêt d'être bien conseillé pour économiser de l'argent. Que faut-il faire exactement ? Une rénovation partielle suffit-elle, faut-il tout rénover et peut-on procéder par étapes ? Les experts de l'immobilier et du bâtiment recommandent le quatre fois quatre de la rénovation des bâtiments : quatre options d'assainissement différentes que l'on peut répartir en autant d'étapes.

Des mesures d'ampleur différente

« Les propriétaires immobiliers peuvent choisir entre préserver la valeur de l'immeuble, le rénover en partie, le rénover complètement ou reconstruire », explique Thomas Ammann, responsable du secteur Production de l'énergie et Techniques de construction de l'Association suisse des propriétaires fonciers. Cependant, c'est de l'ampleur des travaux de rénovation que dépend l'avenir d'un bâtiment. Avant de choisir entre la démolition et l'assainissement, il faut procéder à des analyses approfondies de l'état du bien et de son potentiel d'agrandissement. Pour savoir si une surélévation ou un agrandissement est autorisé(e), on pourra consulter les prescriptions locales en matière de construction. À noter qu'il est parfois plus avantageux au niveau des coûts et de la consommation d'énergie de démolir et de reconstruire plutôt que de tout rénover, ainsi que le constate une étude de la Haute École Spécialisée de la Suisse du Nord-Ouest.

La perspective temporelle est décisive

La stratégie de rénovation doit être adaptée aux besoins d’utilisation et aux possibilités financières du propriétaire : les travaux de transformation sont-ils axés sur un cycle d’utilisation envisagée court ou long ou sur la durée de vie de l’immeuble ? Si son projet est de garder le bien immobilier de 20 à 25 ans, il devra envisager dans tous les cas une remise en état ou rénovation des installations, de la domotique et des installations sanitaires. Dans le cas d'une planification sur 50 ans, il devra envisager en plus de rénover partiellement l'enveloppe du bâtiment, autrement dit d'isoler la façade et de remplacer les fenêtres. Si, après les travaux d'assainissement, le bâtiment doit équivaloir sur le plan technique à une nouvelle construction, il est possible de recourir aux règles du standard Minergie. Au niveau architectural, ces mesures sont réalisables sans trop de surcoûts. Des investissements de cet ordre apportent un surplus de confort, améliorent l'efficacité énergétique et sont en plus récompensés par une hausse de la valeur marchande de l'objet immobilier.

Le bon ordre chronologique

Un assainissement complet peut se faire en plusieurs phases. De leur côté, les experts en bâtiment du standard de construction Minergie ont développé une procédure qui comporte quatre étapes. Respecter le bon ordre chronologique permet d'éviter les défauts à l'avenir. Le point de départ est l'enveloppe, à l'extérieur. Il faut assurer en tout premier lieu l'isolation thermique de la façade et poser de nouvelles fenêtres. S'il faut ensuite remplacer des fenêtres, le risque que de la condensation se forme dans les pièces augmente. La rénovation de la protection solaire parachève la première étape de l'assainissement. 

La deuxième phase doit porter sur en haut et en bas : l'isolation de la toiture, de la chape et du plafond de la cave. Une fois l'enveloppe du bâtiment rénovée, la troisième étape s'ensuit et  s'il faut remplacer le chauffage et d'autres installations techniques, il faudra tenir compte des besoins énergétiques réduits. La quatrième et dernière étape comprend l'aménagement intérieur, comme celui de la cuisine, de la salle de bains que l'on complétera éventuellement par l'installation d'une aération douce. Dans le bon ordre chronologique et en procédant, s'il le faut, par étapes, on commencera par l'enveloppe du bâtiment, continuera par la chaufferie, avant de passer à l'aménagement intérieur à proprement parler. Un nouveau certificat d'assainissement Minergie est en cours de préparation : il est censé récompenser  de telles rénovations échelonnées dans le temps. 

Plus d'argent

Certes la qualité de la rénovation augmente le montant des investissements nécessaires, mais des aides de financement publiques supplémentaires  sont proposées en fonction de l'ampleur des travaux de rénovation. D'après M. Amman, spécialiste APF, certaines banques sont disposées à accorder des hypothèques écologiques ou des prêts d’assainissement. Par ailleurs, les dépenses d'assainissement énergétiquement efficaces peuvent être déduits des impôts dans la majorité des cantons. Enfin, le législateur encourage lui aussi les économies d'énergie. La Confédération et les cantons subventionnent des mesures d'économie d'énergie à l'aide de programmes propres. Les propriétaires immobiliers dont la maison d'habitation présente des déficits et qui souhaitent la transformer en une construction moderne peuvent donc compter sur une solide aide financière, à condition de répondre à des exigences élevées en matière d’efficacité énergétique et de faire une demande avant le début du chantier.

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