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La procédure adéquate pour choisir un terrain

Un terrain à bâtir, c’est bien plus qu’un lopin de terre : outre la situation initiale naturelle et économique, des aspects juridiques déterminent également la qualité de l’emplacement. Renseignez-vous au sujet de tous ces aspects avant d’acquérir une parcelle.

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Renseignez-vous auprès du registre foncier du district correspondant si le terrain concerné est chargé par un gage immobilier.

À de nombreux endroits, on joue un peu au Monopoly lorsque l’on achète un terrain à construire. Des prix très élevés sont souvent exigés pour les parcelles les plus recherchées. Toutefois, le jeu entre l’offre et la demande ne détermine pas à lui seul le prix d’un bien immobilier. Les aspects du droit de la construction et de l’aménagement du territoire sont également pris en compte dans l’évaluation économique d’un terrain à bâtir. En vertu de la loi, les principales informations à ce sujet peuvent être consultées par les acheteurs potentiels. Renseignez-vous impérativement auprès de la commune compétente au sujet du taux d’imposition et des éventuels frais d’aménagement.

Le registre foncier contient des informations importantes

Le registre foncier constitue également une source d’informations capitale. C’est là que sont répertoriés les détails importants concernant les charges foncières ou les servitudes, lesquelles engagent les propriétaires respectifs. Lors de l’acquisition d’un terrain, l’hypothèque, issue par exemple d’une dette antérieure, peut être déduite du prix de vente. Si une servitude est inscrite au registre foncier, elle est liée à un droit de passage ou à un droit de pâturage. Ces droits sont acquis avec le terrain et doivent être acceptés par le nouveau propriétaire. Les charges foncières, telles que la participation à l’entretien d’une route, sont réglementées de la même manière. Par exemple, les droits de préemption des membres de la famille sont également inscrits au registre foncier.

Les registres fonciers publics qui, selon le canton, ont leurs bureaux dans les administrations communales ou de district, sont habilités à transmettre les renseignements souhaités. Des extraits détaillés payants peuvent être sollicités. Pour de nombreuses localités, les informations du registre foncier sont également disponibles via une requête en ligne sur les portails Internet des cantons.

Les clauses dites d’architecte ou d’artisan constituent un cas particulier dans le cadre de l’acquisition d’un terrain : si vous achetez la parcelle à un architecte ou un artisan, ces clauses servent à impliquer les vendeurs concernés dans le processus de planification et de construction.

Quelles règles régissent les zones à bâtir ?

Le code de zonage et les règlements de construction d’une commune régissent ce qui peut être construit à un endroit particulier et comment le bâtiment peut être utilisé. En règle générale, une maison d’habitation ne peut être construite que dans une zone à bâtir légalement désignée. Cependant, la zone à bâtir est définie de manière très différenciée ; une zone à bâtir détermine, par exemple, le nombre d’étages possibles, la hauteur du bâtiment, les distances et d’autres règles géométriques ou de conception, qui tiennent compte dans chaque cas de la situation au sein de la zone d’habitation existante. Les plans de zones et les règlements de construction sont édictés par les communes. Aussi, les services de construction d’une commune en sont responsables ou peuvent fournir des informations contraignantes. En revanche, pour construire en dehors des zones à bâtir, il faut consulter les services cantonaux, car une autorisation exceptionnelle peut être accordée.

En 2014, la population a approuvé une révision de la loi sur l’aménagement du territoire national, laquelle prévoit le développement de l’habitat vers l’intérieur. Entre-temps, les cantons et les communes de Suisse adaptent leurs principes d’aménagement en conséquence. À certains endroits, la zone de construction doit être redimensionnée. Il est donc utile de se renseigner auprès du service municipal des constructions sur l’état d’avancement de la mise à jour du plan d’affectation. Pour la même raison, il peut être possible de construire un bâtiment plus grand sur des parcelles qui ont déjà été zonées. C’est pourquoi, avant d’acquérir le terrain, il est recommandé de clarifier si la parcelle en question dispose de réserves d’utilisation.

Pourquoi la viabilisation est-elle indispensable ?

Le degré d’aménagement d’un terrain laisse deviner le délai dans lequel les travaux de construction pourront commencer. Le raccordement au réseau routier public ou aux réseaux d’électricité, d’eau et d’égouts est une condition préalable à la construction d’une maison d’habitation. Les raccordements au téléphone, à la fibre optique, à la télévision par câble ou au gaz, respectivement au chauffage à distance, sont souvent indispensables, mais pas obligatoires, pour le projet de construction.

Un terrain nouvellement classé zone à bâtir n’est généralement pas suffisamment viabilisé. Bien que l’obligation d’aménagement incombe à la municipalité, le propriétaire est personnellement tenu d’améliorer la situation de la parcelle et doit payer une partie des travaux d’aménagement, correspondant généralement à un aménagement sommaire. Cela peut entraîner des coûts supplémentaires allant jusqu’à 100 francs le m2.

Aménagement et permis de construire

  • Le degré d’aménagement détermine la valeur estimée d’une parcelle non construite dans la zone à bâtir. Par conséquent, les terrains entièrement viabilisés sont plus chers que ceux qui ne le sont que partiellement.
  • Le propriétaire foncier est tenu de combler les lacunes d’aménagement dans le cas des terrains partiellement viabilisés. Si le réseau de distribution (eau potable, eaux usées, électricité) est situé à proximité de la parcelle, l’acquéreur doit payer les frais de raccordement au bien.
  • Un projet de construction n’est validé que si le terrain est viabilisé. À défaut, il faudra d’abord obtenir un permis pour la construction des conduites. Le concept de planification doit être intégré à la demande de permis de construire.

Accorder une attention particulière aux risques naturels

Il ne faut pas négliger les risques naturels. En plus du plan des zones, les communes ont donc l’obligation de tenir à jour une carte des risques sur le territoire communal. Cette carte, accessible au public, indique les dangers auxquels il faut s’attendre et la probabilité de tels événements. Ces événements naturels sont : les inondations, les avalanches, les coulées de boue / l’épandage d’alluvions, la baisse de niveau / l’effondrement, les chutes de pierres / l’éboulement de roche.

Sur les cartes, des couleurs différentes indiquent le degré de risque. L’échelle de graduation va des zones d’interdiction absolue de construire aux zones soumises à des exigences de protection, en passant par les zones constructibles sans hésitation. Dans les zones soumises à des exigences de protection, il faut s’attendre à une augmentation de l’occurrence des risques naturels. Cependant, des précautions structurelles sur le site et sur la parcelle peuvent protéger de façon adéquate le bâtiment. 

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  • infomaison
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