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Ce que coûtent les terrains constructibles en Suisse

Pour bâtir une maison, il faut un terrain. En Suisse, les moins chers coûtent CHF 350.- à 400.- le mètre carré, le prix moyen se situant entre CHF 500.- et 600.-. Et il n'est pas rare de devoir débourser CHF 1'000.- à 2'000.- dans des situations particulièrement prisées, comme sur les bords du lac de Zurich, du lac de Zoug ou du lac Léman.

En Suisse, 7 % seulement des surfaces existantes peuvent être construites.
En Suisse, 7 % seulement des surfaces existantes peuvent être construites.

(rh) Le terrain à bâtir est une ressource rare. En particulier en Suisse. 7 % seulement des surfaces existantes peuvent être construites. Cela fait environ 2'900 kilomètres carrés, soit tout juste la superficie du canton du Tessin. Le restant du pays est exploité par les agriculteurs (37 %), recouvert de forêts (31 %) ou inconstructible (eau, roches, glaciers, névé). Ce qui explique le manque de terrains à construire. Surtout là, où presque tout le monde aimerait habiter : dans les grandes villes, les métropoles et leurs environs. Le marché des terrains à bâtir fonctionnant comme tout marché, c'est la loi de l'offre et de la demande qui régule leurs prix. Cela explique pourquoi ils ont fortement augmenté ces dernières années, à savoir de 340 % en termes nominaux entre 1978 et 2008, comme l'entreprise de conseil immobilier CIFI le souligne dans une étude.

De CHF 154.- à CHF 805.- en 38 ans

Quelques cantons publient des statistiques sur le développement du prix des terrains. Dans le canton de Zurich notamment, depuis 1974, il est possible de se renseigner sur l'évolution des prix du terrain non bâti dans la zone d'habitation et la zone mixte de chaque commune. À Zurich, le prix du mètre carré a plus que quintuplé, pour passer de CHF 350.- à CHF 1'883.- ; à Winterthur, il a presque sextuplé, grimpant de CHF 110.- à CHF 651.-. Cela dit, les chiffres varient beaucoup d'année en année, parce qu'ils reposent sur des prix effectifs et que les gros marchés faussent l'image. Les statistiques des prix de référence compensent les fluctuations. Dans la modélisation, les prix à Zurich ont augmenté en moyenne de CHF 461.- à CHF 1'766.- (plus 383 %) et à Winterthur de CHF 154.- à CHF 805.- (plus 522 %).

Renseignez-vous auprès de l'office du registre foncier

Ces chiffres ne sont là qu'à titre indicatif. Dans certains quartiers, les terrains à construire peuvent coûter beaucoup plus ou beaucoup moins cher que la moyenne des terrains de la commune. Cela dépend de leur situation. Par exemple, de la proximité d'une station de trains urbains, des écoles et commerces existant dans le quartier en question, mais aussi du plan de zones et du coefficient d'utilisation des sols. Le coefficient d'utilisation des sols est le rapport entre la surface de terrain et la surface habitable maximale autorisée. Plus le coefficient d'utilisation des sols est élevé, plus le terrain a de la valeur. Les servitudes de la construction, comme la forme du toit ou les mesures de protection acoustique sont aussi importantes. Le mieux est de se renseigner auprès de l'office du registre foncier. Les spécialistes connaissent le marché et par conséquent les prix du mètre carré, le plan de zones et toutes les servitudes. En plus, ils savent si une procédure de planification ou une modification du plan des zones est envisagée. Par ailleurs, il est important de savoir si les terrains sont viabilisés, autrement dit si les accès, les conduites d'eau et les égouts ainsi que les raccordements au réseau électrique, téléphonique et câblé existent. Si ce n'est pas le cas, la viabilisation peut coûter CHF 100.- à CHF150.- par mètre carré.

Résultat : des parcelles plus petites

La décision la plus importante qu'un maître d'ouvrage doive prendre concerne le terrain. Le terrain représente une base solide, la maison pouvant être transformée ou modifiée ultérieurement. C'est pourquoi il vaut mieux se renseigner une fois de trop que pas assez auprès de l'office du registre foncier ou recourir, le cas échéant, aux services d'un spécialiste. D'autant plus que le prix du terrain représente une grande part des frais totaux : dans les régions rurales environ un tiers et dans les villes la moitié. C'est la raison pour laquelle les gens achètent de plus en plus des terrains de petite taille, lorsqu'ils souhaitent réaliser le rêve de la propriété. Il n'y a pas si longtemps, le terrain à construire couramment recherché pour construire une maison individuelle mesurait 700 à 800 mètres carrés. Aujourd'hui, beaucoup de maîtres d'ouvrage se contentent de 500 mètres carrés ou parfois moins. Il n'y aura guère d'évolution, puisque les terrains à construire sont rares et que leur prix ne peut donc pas baisser.

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