Lutter contre les défauts de construction les plus fréquents

« La loi exige que les bâtiments soient réalisés selon les règles de l'art de construire » : ce qui est une évidence dans la théorie se révèle parfois, dans la pratique, être une pierre d'achoppement aux conséquences souvent fort désagréables.

Des dommages de construction peuvent résulter d'un manque de qualité dans la réalisation des travaux.
Des dommages de construction peuvent résulter d'un manque de qualité dans la réalisation des travaux.

(stö) Le terme « dommage de construction » désigne la détérioration d'un ou de plusieurs élément(s) de construction. Des dommages de construction peuvent résulter d'un manque de qualité dans la réalisation des travaux. Cette notion s'applique donc lorsque des bâtiments n'ont pas été construits dans le respect des exigences convenues. Par ailleurs, des dommages de construction peuvent aussi être causés par une utilisation incorrecte des éléments de construction, lorsque l'on baisse trop fort le chauffage, par exemple, pour économiser de l'énergie dans les nouvelles constructions, ou lorsqu'on utilise les pièces de façon inappropriée ou si l'on nettoie ou entretient des éléments de construction de manière incorrecte. Des dommages au bâtiment peuvent résulter de la conjonction de facteurs liés à la construction, à la durée de vie des matériaux, au type d'utilisation, à la maintenance et à l'entretien.

La moisissure est le dommage le plus fréquent

Les dommages dus à l'humidité dans le secteur de la cave, sur la façade, sous le toit - ou dans les pièces d'habitation- comptent parmi les dommages de construction les plus fréquents ; on les reconnaît le plus souvent à la formation de moisissures. Des fissures dans les murs, des dépôts de crépis, une mauvaise isolation thermique, des courants d'air, des surfaces rayées – mais aussi l'infiltration d'eau sont d'autres dommages imputables à des défauts de construction ou à un comportement inapproprié pendant la phase de construction.

Quels éléments de construction sont le plus souvent touchés par des dommages de construction et comment les éviter ?

Dommages à

Comment les éviter ?

  • éléments de construction en contact avec le sol (cave humide)

  • demande de renseignements au sujet du terrassement (nature du sol et teneur en eau) avant le début de la construction
  • mesurer l'épaisseur de la couche sèche minimale
  • contrôler le raccordement et l'emplacement du drainage
  • intégrité de l'étanchéité de la cave, joint entre la dalle et les murs, étanchéité des conduites d'alimentation

  • maçonnerie (fissures dans les murs, les plafonds, les sols)

  • examen de l'armature de la dalle et des planchers
  • éviter un séchage rapide du gros œuvre

  • balcons et terrasses

  • respecter les déclivités pour l'évacuation de l'eau de pluie
  • exécution et surélévation des portes de terrasse et de balcon
  • étanchéité du fond (terrasses)

  • fenêtres et portes

  • dresser un métré détaillé
  • données exactes au moment de l'appel d'offre

  • toits

  • consolidation de la charpente du toit
  • contrôler l'isolation thermique et l'isolation des combles contre le vent

Quelles sont les causes les plus fréquentes ?

Les dommages de construction ont souvent pour cause une planification insuffisante ou l'attribution de mandats à des conditions excluant pratiquement une exécution dans les règles de l'art. Une pression injustifiée sur les coûts et les prix favorise par ailleurs les défauts de construction. De ce fait, une attention particulière doit être accordée aux contrôles des finitions, car seule une exécution de qualité exclut des défauts liés à l'humidité ou aux ponts thermiques.

Comment empêcher les défauts de construction ?

La plupart des propriétaires de maison ne construisent qu'une fois dans leur vie et lorsque cette expérience est acquise, leur maison est déjà achevée. Il vaut par conséquent toujours la peine d'envisager le recours à un expert de la construction ou à un représentant des maîtres d'ouvrages. Celui-ci représente les maîtres d'ouvrage face aux entrepreneurs, à l'architecte et aux autorités. L'expert défend les intérêts des maîtres d'ouvrage déjà pendant la phase de planification et il contrôle par la suite l'exécution de l'ensemble des travaux de construction.

Réparation ou moins-value

Si des dommages apparaissent déjà pendant la phase de construction ou au moment de la réception de l'ouvrages, ils sont soit immédiatement réparés, soit portés au procès-verbal de l'état des lieux. Le fautif respectif est contraint de réparer les vices, à défaut de quoi les maîtres d'ouvrage peuvent faire valoir une moins-value. La réduction du prix de l'œuvre n'est en général appliquée que si la réparation occasionne des frais vraiment excessifs, par exemple lorsque le revêtement de la façade diverge de plusieurs nuances de la couleur convenue.

Responsabilité

En cas de défauts de construction dus à une exécution incorrecte ou à une erreur de construction, les entrepreneurs, ingénieurs ou architectes compétents sont réputés responsables. Par contre, ce sont bien entendu les utilisateurs (maîtres d'ouvrages ou locataires) qui doivent répondre des vices découlant d'une utilisation inappropriée.

Situations juridiques différentes

La loi prévoit des délais de prescription pour les défauts qui n'étaient pas visibles au moment de la réception de l'ouvrage. Ces délais divergent selon que la Norme SIA 118 ait été déclarée applicable ou non dans le  contrat. Ainsi, le délai de prescription régissant les défauts sans la Norme SIA 118 est d'une année pour les ouvrages immobiliers, de cinq ans pour les ouvrages mobiliers et le délai est fixé à dix ans, dans le cas de défauts dissimulés.  En appliquant la Norme SIA 118, le délai de prescription est de deux ans pour les défauts apparents. Par contre, pour les vices cachés, on ne fait aucune différence entre les ouvrages mobiliers et immobiliers, de sorte qu'un délai de prescription uniforme de cinq ans s'applique pour tous les deux. Le délai pour les vices dissimulés reste de dix ans. 

Éviter la prescription

Les délais de prescription courent à partir de la date de réception de l'ouvrage.  Bien souvent, les vices font toutefois l'objet de discussions par rapport à leur cause et à la responsabilité y afférente, de sorte que les maîtres d'ouvrages risquent de voir leurs droits se prescrire. Dans de telles situations, il est conseillé de demander un accord de renonciation à la prescription aux  fautifs éventuels ou de faire interrompre le délai de prescription en déposant une plainte à temps auprès du juge de paix. 

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