Rénovation totale ou partielle : quels travaux en valent la peine et quand ?

Dans chaque immeuble, tôt ou tard, il est nécessaire de procéder à des rénovations. Mais comment est-il judicieux de procéder ? Est-il préférable de s'emparer directement de la grande truelle ou ne vaut-il pas mieux procéder à des petites réparations ponctuelles ?

Les propriétaires qui, pendant des années ou même des décennies, se contentent toujours de rénover ou de ne faire rénover que l'essentiel ne se rendent guère service.
Les propriétaires qui, pendant des années ou même des décennies, se contentent toujours de rénover ou de ne faire rénover que l'essentiel ne se rendent guère service.

(stö) Si un assainissement peut aller jusqu'au renouvellement de la substance du bâtiment, une rénovation se limite avant tout à la remise à neuf. Toutefois, dans la pratique, les limites entre rénovation et assainissement sont fluides. Faut-il envisager une rénovation partielle ou totale ou plutôt un assainissement ? La réponse à cette question dépend de facteurs très divers.

Quel est le besoin de rénovation ?

Les éléments d'un bâtiment sont soumis à différents cycles de vie. Si par exemple un chauffage dure entre 20 et 30 ans, une toiture en tuiles peut, elle, résister sans problème 40 à 50 ans. Il est dans tous les cas nécessaire de procéder à un état des lieux. Demandez l'avis de spécialistes indépendants, aptes à vous conseiller dans le cadre de vos projets de rénovation. Si vous envisagez de vendre un jour votre maison, outre la qualité de la substance du bâtiment, des facteurs tels que le potentiel de marché doivent aussi être pris en compte dans le cadre d'un projet de rénovation.

Déterminer la stratégie du bâtiment

De même, dans la perspective d'une éventuelle vente ou d'un accroissement de la valeur, l'APF Suisse se base sur les règles empiriques suivantes :

  • Bonne substance du bâtiment et bon potentiel de marché = rénovation totale (accroissement de la valeur du bâtiment)

  • Bonne substance du bâtiment et mauvais potentiel de marché = rénovations partielles (préservation de la valeur ou légère augmentation de la valeur du bâtiment)

  • Mauvaise substance du bâtiment et bon potentiel de marché = remplacement par une nouvelle construction

  • Mauvaise substance du bâtiment et mauvais potentiel de marché = réaliser uniquement les investissements nécessaires pour continuer d’utiliser le bâtiment.

Éviter le rafistolage

Les propriétaires qui, pendant des années ou même des décennies, se contentent toujours de rénover ou de ne faire rénover que l'essentiel ne se rendent guère service. En effet, le rafistolage nuit au bâtiment et à sa valeur plus qu'il n'est utile. Même si les travaux sont coûteux : tôt ou tard, les rénovations au pinceau ne suffisent plus pour entretenir une maison.

Une rénovation totale peut s'avérer au final plus avantageuse

Cela ne suffit pas de poser un nouveau chauffage énergétiquement plus efficace, si l'enveloppe du bâtiment est mal isolée. À l'inverse, de nouvelles fenêtres plus étanches modifient la physique du bâtiment, ce qui doit être pris en compte dans l'isolation de la façade. Lorsque le besoin est avéré et si la situation financière le permet, il est préférable et plus avantageux de procéder à une rénovation totale. En effet, lorsque le peintre obtient un mandat pour chaque pièce, cela revient au final plus cher que s’il avait repeint toute la maison en une fois. Par ailleurs, une rénovation générale permet d'harmoniser les travaux et d’incorporer de nouveaux éléments de construction.

Tirer profit des subventions

Dans le cadre des projets de rénovation et d'assainissement, il est possible de bénéficier de subventions fédérales. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées. Par exemple, pour les contributions issues du Programme Bâtiments, il faut que la façade du bâtiment (fenêtres, murs et toit) soit assainie. De nombreux cantons et communes accordent par ailleurs des subventions dans le cadre de la rénovation énergétique des bâtiments. Dans ce contexte également, il est impératif de se poser la question « rénovation partielle ou totale ou assainissement ? »

Répartition sur plusieurs exercices fiscaux

Du point de vue fiscal, il est préférable d'échelonner les travaux de rénovation sur plusieurs années. Cela permet de briser la progression fiscale.

Une rénovation vaut-elle toujours la peine ?

La réponse est non. Si les coûts de rénovation estimés excèdent 70 % de la valeur d'un bâtiment, il vaut mieux envisager une nouvelle construction. Or, dans le cadre des travaux de rénovation, il n'est pas rare que des imprévus surviennent et fassent grimper encore les coûts.

Les parties suivantes de la construction seront remplacées lors d'une rénovation partielle ou totale :

Rénovation partielle

  • Appareils tels que cuisinière, réfrigérateur, four, hotte d'aspiration, lave-vaisselle, lave-linge, sèche-linge

  • Robinetterie

  • Serrures, plans de fermeture

  • Revêtement de parois et de sol en textiles et plastique

  • Travaux de peinture intérieure

  • Travaux de peinture extérieure aux endroits exposés

Rénovation totale

  • Tous les éléments de la rénovation partielle

  • Conduites sanitaires d'alimentation et d'évacuation (conduites d'eau et canalisations) y compris appareils sanitaires (baignoires, éviers, lavabos) et conduites de gaz

  • Équipements de cuisine

  • Installation de chauffage

  • Mesures techniques d'amélioration (lien vers bâtiment / énergie / assainissement) concernant l'énergie

  • Installations électriques (au moins adaptation aux nouvelles prescriptions de sécurité et d'installation)

  • Enveloppe du bâtiment : peinture extérieure, éventuellement isolation, toits plats, toits de tuiles (révision, éventuellement nouvelle couverture, isolation des locaux sous toit, etc.), fenêtres, ferblanterie, environnement, accès, portes extérieures et portails

Informations additionnelles

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