Réserves pour l'entretien du bâtiment

(rh) Celui qui possède une maison ou un appartement se doit de l’entretenir. Il n’est jamais rentable de négliger l’entretien continu régulier des bâtiments. Au contraire : d’une part, un bien immobilier mal entretenu ou même délabré perd de sa valeur, d’autre part, cela peut occasionner des dommages dont les coûts sont beaucoup plus élevés que les frais d’entretien « économisés ».

Il est bon de faire des réserves pour l’entretien du bâtiment

En principe, il va de soi que de l’argent doit être disponible pour l’entretien du bâtiment. Malgré tout, chacun n’est pas en mesure de constituer les réserves correspondantes – même si les dépenses pour l’entretien courant et les charges font partie du calcul de la capacité financière effectué par les banques dans le cadre de la demande d’hypothèque. Les créanciers hypothécaires tablent, pour l’entretien du bâtiment, sur 1 % du prix d’achat par an, lorsque le bien est neuf ou fraîchement rénové et en parfait état. Cela représente 6000 francs par an, soit 500 francs par mois, lorsque le logement de rêve a coûté 600 000 francs. Cette somme englobe les charges et l’entretien du bâtiment courant (deux tiers) ainsi que des investissements plus importants et des rénovations (un tiers).

Un compte pour les réserves

Les réserves pour l’entretien du bâtiment peuvent être versées chaque mois par un ordre permanent sur un compte ouvert à cet effet. Il est recommandé de procéder ainsi, car l’argent est alors disponible et pas simplement budgété, si des réparations ou le remplacement de parties de construction ou d’un appareil sont nécessaires. Dans les cas de nouvelles constructions ou après un assainissement approfondi, on commence par accumuler de l’argent. Une dizaine d’années après, il est disponible pour les mesures d’entretien recommandées (voir tableau « Durée de vie »).

L’alternative serait de verser les deux tiers des réserves (entretien à court terme) sur un compte existant. Le dernier tiers (entretien à long terme) est ajouté mathématiquement à l’amortissement et fait l’objet de réserves indirectes. S’il apparaît nécessaire d’effectuer de grands investissements ou de grosses réparations, l’hypothèque est augmentée du montant de ces investissements. Cependant, la banque pourrait refuser l’augmentation de l’hypothèque ou augmenter les tranches d’amortissement, car le bien est réévalué à la baisse ou parce que le propriétaire gagne moins que lors de la conclusion de l’hypothèque initiale.

Quand faut-il puiser dans les réserves en cas d’importantes dépenses d’entretien ?

L’entretien des bâtiments concerne en général le vieillissement « normal » des parties de construction ou des appareils. Leur durée de vie et leur coût varient. Comme mentionné plus haut, pour une nouvelle construction, les premières dépenses pour l’entretien du bâtiment sont nécessaires après une dizaine d’années. Il faudra alors rénover le crépi ou la peinture des plafonds et des murs et remplacer les tapis. Les experts conseillent de rénover une maison ou un appartement de fond en comble après 20 ou 30 années. Les frais atteignent vite 100 000 francs ou plus, en fonction des dimensions du logement et des exigences du propriétaire. Il est alors possible d’avoir recours aux réserves.

Obligations des copropriétaires en matière d’entretien des bâtiments

Les propriétaires par étage sont responsables de l’entretien de leur appartement. L’entretien de toutes les parties de construction en copropriété, par exemple le toit, le chauffage ou l’ascenseur, est stipulé dans les lignes directrices de la copropriété. L’argent destiné à l’entretien général du bâtiment est en principe versé dans un fonds de rénovation en tant que réserve pour ce type de travaux. La plupart des copropriétés possèdent un tel fonds, mais plus de la moitié est sous-financée. Autrement dit, un grand nombre de propriétaires doivent payer de leur poche l’assainissement des parties communes au prorata de la surface qu’ils possèdent. Il faudrait en tenir compte lors de la planification des réserves.

Questions fréquentes