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Conclure un contrat d'entreprise générale ou totale

Lorsque vous construisez avec un entrepreneur général ou intégral, vous jouissez d'un avantage de poids : vous négociez avec un partenaire et non pas avec différents artisans. Les inconvénients n'apparaissent que lorsque quelque chose ne se déroule pas comme prévu. C'est pourquoi le contrat d’entreprise générale est si important.

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Au premier abord, un contrat d'entreprise générale ou d'entreprise totale présente un avantage essentiel pour les maîtres d'ouvrages : ils ou elles n'ont à négocier qu'avec un seul partenaire.

(rh) De nombreux acteurs participent à la construction d'une maison : architectes, spécialistes de la construction en bois, maçons, installateurs sanitaires, plâtriers, carreleurs, techniciens de l'énergie, menuisiers, charpentiers, etc. Quelqu'un doit solliciter les offres, sélectionner les artisans, planifier le projet de construction, coordonner les travaux, contrôler les coûts, assumer la direction des travaux. Pour un maître d'ouvrage, mandater ces tâches à un entrepreneur général (EG) ou entrepreneur total (ET) lui apporte un gros avantage : il n'a qu'un interlocuteur et sait ce qu'il doit payer et quand, et ce qui lui sera livré en contrepartie. L'EG prend en charge toutes les tâches, remet la maison clés en main et est responsable de la qualité ainsi que de l'intégralité de l'ouvrage.

Inconvénient : en tant que maître d'ouvrage vous n'avez aucun contrôle sur l'ensemble de l'ouvrage, puisque vous ne concluez pas de contrats avec sous-traitants. Cela comporte un certain risque : par exemple, une garantie insuffisante contre les vices, les dégâts, les dommages consécutifs ou l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Vous avez donc tout intérêt à lire attentivement le contrat d'entreprise générale et à le soumettre à un spécialiste, le cas échéant. Cela est parfois difficile, car une certaine pression est exercée en vue de conclure le contrat. C'est notamment le cas lorsque le vendeur vous pousse à signer, en avançant l’existence de plusieurs intéressés sérieux.

Les points essentiels devant figurer dans le contrat d'entreprise générale

Aucune prescription légale particulière n'existe concernant les contrats d'EGouet d'ET. Il s'agit de contrats d'entreprise (code des obligations), généralement fondés sur les normes de la SIA. Il est important qu'au moins les points suivants soient réglés :

  • Définissez l'objet clés en main, idéalement à l'aide d'une description détaillée de la construction. 

  • Réglez la manière dont les souhaits de modifications impliquant une augmentation de prix sont mis en œuvre durant la phase de construction.

  • Déterminez la date de remise ainsi que les conséquences si l'entrepreneur général ne respecte pas le délai. 

  • Définissez de quelle façon le prix fixe est acquitté. Le plus équitable est de fixer avec l'EG un plan de paiement pouvant être adapté en fonction de l'avancée des travaux.

  • Déterminez comment le contrat peut être résilié. Sauf convention contraire dans le contrat, l'article 377 du CO vous oblige à indemniser intégralement l'entrepreneur en cas de résiliation.

Choisir attentivement son partenaire

Construire une maison sera probablement l'un des plus grands investissements de votre vie. Examinez donc de très près la situation de votre entrepreneur général. Exigez un extrait du registre des poursuites, demandez à votre banque d'effectuer un examen de solvabilité et vérifiez ses références. En outre, l'EG devrait offrir une garantie d'exécution et une garantie pour défauts :

  • La garantie d'exécution assure au maître d'ouvrage des prestations de remplacement si l'EG ne fournit pas les prestations convenues. La garantie s'applique à la période allant de la conclusion du contrat à l'achèvement de la construction. Elle est généralement apportée par une banque ou une compagnie d'assurance. Le maître d'ouvrage doit pouvoir bénéficier de la prestation de garantie sans aucune restriction et la garantie doit couvrir toutes les obligations contractuelles de l'EG.

  • Au travers de la garantie pour défaut, l'entreprise générale assume également les vices des sous-traitants. Selon les dispositions de la SIA, ces défauts doivent être signalés dans un délai de deux ans. Les vices cachés peuvent être notifiés jusqu'à cinq ans après la remise de l'ouvrage, mais doivent être signalés immédiatement.

Enfin, l'entrepreneur général doit souscrire une assurance responsabilité civile pour les dommages corporels et matériels ainsi que pour les dommages et vices des bâtiments. En tant que maître d'ouvrage, vous devez souscrire une assurance maître d'ouvrage et une assurance travaux de construction.

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