Conclure un contrat d'entreprise générale ou totale

Au premier abord, un contrat d'entreprise générale ou d'entreprise totale présente un avantage essentiel pour les maîtres d'ouvrage : ils ou elles n'ont à négocier qu'avec un seul partenaire.

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Au premier abord, un contrat d'entreprise générale ou d'entreprise totale présente un avantage essentiel pour les maîtres d'ouvrages : ils ou elles n'ont à négocier qu'avec un seul partenaire.

(msm) Nombreux sont les prestataires qui interviennent dans la construction – même s'il ne s'agit que d'une maison individuelle : des architectes, des spécialistes de la construction en bois, des maçons, des installateurs sanitaires, des plâtriers, des poseurs de revêtements de sols, des techniciens de l'énergie, des menuisiers, des charpentiers. Des offres doivent être sollicitées auprès de chacun d'eux, ils doivent être sélectionnés, tout doit être planifié, coordonné, contrôlé, géré. Réaliser la construction d'une maison par l'intermédiaire d'une entreprise générale (EG) ou d'une entreprise totale (ET) présente donc un avantage décisif pour les maîtres d'ouvrages. Ils n'ont qu'un seul interlocuteur et savent, dans le meilleur des cas, ce qu'ils doivent payer et quand, et ce qui devrait leur être livré en contrepartie. Car un entrepreneur général livre normalement la maison « clé en mains » au maître d'ouvrage. Auparavant, c'est lui qui aura sélectionné les artisans et coordonné leur intervention, qui aura commandé les matériaux de construction, et aura maintenu les coûts sous contrôle. Et c'est lui également qui devra répondre de la qualité et de l'intégralité de l'ouvrage à l'égard des maîtres d'ouvrages.

L'inconvénient : les maîtres d'ouvrages n'ont à proprement parler aucun contrôle sur l'ensemble de l'ouvrage car ils ne concluent pas de contrats avec les sous-traitants. Certains risques en découlent : par exemple, une couverture insuffisante des vices et défauts, des dommages, notamment consécutifs, ainsi que des hypothèques légales des artisans et entrepreneurs. Lors de la conclusion d’un contrat EG / ET, il convient donc de procéder avec minutie – ce qui peut parfois s'avérer difficile eu égard à la pression exercée sur le maître d'ouvrage pour la conclusion et la signature du contrat lorsque plusieurs autres personnes sont sérieusement intéressées. Cependant, les points suivants sont importants.

Pas de prescriptions légales spéciales

Il n'existe pas de prescriptions légales spéciales applicables aux contrats EG / ET. Leur terminologie est issue de la pratique. Il s'agit de contrats dits contrats d'entreprise (Code des obligations / CO) qui reposent en général sur des normes SIA.

Éléments essentiels

Le contrat EG doit définir précisément la collaboration des partenaires. L'objet du contrat – l'ouvrage de construction – sera de préférence décrit aussi précisément que possible dans le descriptif des travaux. Mais il pourra l'être également par le biais de ses fonctions. Étant donné que des modifications sont souvent nécessaires ou souhaitées en cours de construction, cette procédure devra être elle aussi définie dans le contrat. Le coût des modifications doit toujours rester transparent. Normalement, il est donc stipulé au contrat que les modifications ne doivent être réalisées par l'EG qu'après signature d'une offre par les maîtres d'ouvrages.

La date de réception de la maison est un point essentiel du contrat EG et doit être fixée de manière explicite. Il est conseillé de définir également quelques dates intermédiaires. Pour ce faire, l'EG doit avoir l'assurance que les décisions requises de la part des maîtres d'ouvrage seront prises en temps utile. Pour finir, un plan de financement garantit aux maîtres d'ouvrage qu'en cas de problèmes financiers éventuels de l'EG, les prestations déjà réglées leur seront effectivement fournies. De plus, le plan de paiement doit pouvoir être adapté aux modifications du calendrier d'exécution de la construction. Des sécurités bancaires ou d'assurance garantissent à l'EG le paiement de l'indemnisation. Les maîtres d'ouvrages, quant à eux, doivent pouvoir escompter une garantie d'exécution ou de qualité.

Lorsque l'entrepreneur général a présumé de ses capacités

La garantie d'exécution assure des dédommagements aux maîtres d'ouvrage s'il s'avère, en cours d'exécution, que l'EG ne peut fournir les prestations convenues initialement. La garantie s'applique donc à la période allant de la conclusion du contrat à l'achèvement de la construction. Elle est généralement apportée par une banque ou une assurance. La prestation de garantie doit être accessible aux maîtres d'ouvrage sans restriction – il convient d'y veiller au niveau de la formulation ; et la garantie d'exécution doit par ailleurs englober l'intégralité des engagements contractuels de l'EG.

Pour les maîtres d'ouvrages, il existe une autre sécurité, à savoir la garantie pour défauts. Par cette garantie, l'EG s'engage à répondre également des défauts occasionnés par ses sous-traitants. Selon la SIA, de tels défauts doivent faire l'objet d'une réclamation dans un délai de deux ans; les vices cachés peuvent être réclamés dès leur identification dans un délai maximal de cinq ans après la réception de la construction. Pour finir, l'EG doit souscrire une assurance de responsabilité civile couvrant les dommages aux personnes et aux choses, ainsi que les dommages et vices affectant les constructions. La conclusion d'une assurance maître d'ouvrage et d'une assurance travaux de construction incombe bien entendu aux maîtres d'ouvrages.

Étant donné que toutes les collaborations ne s'achèvent pas dans l'harmonie, les partenaires du contrat EG doivent également prévoir une possibilité de dissolution du contrat. Les maîtres d'ouvrages peuvent certes se départir du contrat EG conformément au CO. Toutefois, ceci n'est possible que moyennant indemnisation complète de l'EG et peut coûter relativement cher aux maîtres d'ouvrages – sauf stipulation explicite d'un autre mode de résiliation du contrat.

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